东莞部分镇区房价涨幅大 价格变化呈现区域分化状况

自3·30新政后，东莞2015年楼市全线飘红，房价也因此快速上涨，5月房价9785元/平方米，环比4月上涨5.9%,继6月东莞房价首次破万达10088元/平方米后，7月东莞房价再次破万达10077元/平方米，据百城房价指数可知涨幅名列全国第三，东莞房价已经在万元关口之上基本稳定下来。据房掌柜了解，本轮房价上涨主要为临深等深圳客光顾的区域，而水乡等片区的表现则十分稳定，还有个别镇区因促销跑量，均价还出现下降的现象，东莞镇区房价变动情况呈现两极分化，房价变化呈现区域分化状况。

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临深片区领涨全城 成东莞均价破万最大“功臣”

2015年上半年深圳楼市红红火火，迎来了近年来最大的“牛市”，房价也像脱缰的野马一路往上蹿，全市住宅新房成交均价同比大增20.3%至28040元/平方米。深圳平均工资约为7000元，按照三成首付计算，月入7000的工薪族想在深圳买下一套80平米的刚需房，总价需要225万，首付67万，即使不吃不喝也要付出8年的时间。

而作为深圳的后花园，东莞临深片区房价仅是深圳的一半，不仅吸引了大量深圳刚需客前来置业自住，还吸引了不少深圳投资客买房投资。据业内人士估计，在新政后，东莞临深片区至少有一大半的房源被“深圳客”买走。临深片区一手房产几乎无库存压力，仅剩余几个月的可售货量，还出现了金地仟百汇等受捧盘。

受供求关系影响，供不应求的局势之下，临深片区部分楼盘也采用了取消折扣或者提价的策略，7月益田大运城邦均价达22167元/平，名流印象也达到了11610元/平，价格均比新政前有较大涨幅。量价齐升，七月临深片区继续领涨全城，凤岗镇上涨35%、樟木头镇上涨33%,长安上涨16%，清溪上涨14%，临深片区贡献一半的成交量，直接拉高了东莞均价。

优质物业拉高部分镇区均价

东莞房价上涨破万的另一“功臣”来自于换房客，近几个月来，受330新政和二套房贷利率和首付下降影响，东莞换房客明显增多，换房客主要购置大户型为主，且选择的多为优质楼盘，均价比刚需盘一般都要高。2015年上半年东莞住宅成交70-100平刚需占市场60%，100平以上改善型、大户型产品和别墅占据约38%，较往年有较大增长。优质物业成交量高直接拉高了部分镇区均价。

优质物业成交量高拉高均价比较明显的有樟木头镇，樟木头镇内绿茵温莎堡和保利生态城的改善型洋房和别墅在今年上半年的售卖中都取得了不俗的成绩，相继上榜东莞月度成交前十。7月房价上涨在镇区排名中仅次于凤岗，位居镇区月度涨幅第二位达到33%。

松山湖上半年多个项目进行了加推新货或开盘入市，其中大户型占据新入市货量的大部分，松山湖2015年上半年成交量仅次于临深片区部分镇区，大量的大户型优质物业成交后拉高了松山湖均价，松山湖2015上半年洋房环比上涨约3%。

个别镇区需求量不大 降价跑量迎促销

上半年虽然东莞楼市整体上非常红火，但是个别镇区需求量不大仍然出现“零成交”情况，今年的前5个月，谢岗镇无新楼盘入市均处于零成交的状态。洪梅镇在4月因中熙新项目入市打破了零成交的魔咒。还有部分镇区，乘坐火热楼市的东风，使用促销跑量变相降价的形式达到去库存的目的。与上涨大潮相反，维持平稳状态，甚至拉低均价。

厚街无论是洋房、公寓还是别墅库存量都位列东莞镇区前茅，2015年上半年多个楼盘采取促价跑量的方式去库存，特别是公寓市场，几乎每一个拥有公寓的楼盘都做了调整，迎来了大波降价潮，多个楼盘促价跑量降幅达超千元。而洋房均价也进行了一定的促销，环比2014降价约为8%，降幅在所有镇区中排名第一。而且下半年，厚街丰泰观山碧水·凌峰、万科城市广场、汉邦六六广场合计还将加推13万平新品，库存压力比较大，开发商将维持目前促价跑量的模式，争取加快去库存。

东城区上半年入市货量不大，基本以售卖库存货量为主，而且多个楼盘已经到了清扫尾货的阶段，推出了大量的笋房，如天骄峰景、星河传说荷塘月色等楼盘都采取折扣的方式让利于民，促价跑量,东城上半年均价环比2014降低大约5%。此外还有东坑等镇在上半年均曾大规模采用降价跑量的方式达到去库存的目的。

影响房价因素多 主因多达四个

房价关乎民生，直接影响到地区市民的日常生活。在东莞中原地产市场研究部总监车德锐看来，东莞的房价区域分化现象还处于正常范围：“以珠海为例作对比，珠海城区的房价目前已经达到每平米20000多元，而临近中山地区的城郊还处于5000元/平左右的水平，相差达一万多元。而东莞任意两镇区的均价相差最大仅为5000—6000元/平,以两个镇区人口消费力为例，东莞东城人口达50多万人，而企石人口仅为几万人，需求水平不一样,存在几千元的差价处于正常水平。”

经车德锐总结可知，影响东莞镇区房价的主要因素有四个：“第一个主要因素是市场，市场决定价格，房价的高低是由购买人口的多与少，购买力的高与低决定的。第二个因素是行政区域的划分，东莞32镇区划分比较分散，市民镇区归属感比较强，跨镇区消费比较少，镇区客流量不大，所以房价会比较稳定。而深圳客的到来，将改变部分镇区的供求关系。第三个因素是东莞部分镇区农民公寓比较多，直接影响了房价。在拥有物业公司、园林和大户型产品的前提下，农民公寓的低价吸引走了一大部分客流量，该镇区价格就会受到较大影响。第四个因素是品牌开发商，中小开发商开发的产品价格一般比较低，以厚街为例，品牌开发商未进入前，房价5000-6000，在万科和万达进去后，房价达到了9000左右。”

据中原预测，随着限购、限贷、限价、限外的逐步放开，下半年东莞楼市环境更加宽松，在各项利好政策刺激下，楼市需求明显增加并加速释放，包括刚需、改善需求的释放会比较明显。从市场角度看，下半年供应量相比上半年更加给力，尤其是众多新盘入市将给楼市注入一股新活力，东莞全市住宅成交量有望刷历史新高，而房价会基本保持目前的水平。