兰州市地基下沉住房变危房 法院判令开发商拆除重建

　　兰州市城关区九州开发区五号区31号楼7个单元的103名业主，自购买房屋后入住没几年便出现地基下沉现象，兰州某房地产开发有限公司虽对楼体进行了维修，可这丝毫没有阻止楼体的继续下沉。2013年涉案房屋再次出现裂缝并下沉，自此之后，这7 个单元被鉴定为危房，政府要求业主必须搬离。眼看有家不能回，103名业主联合将某房地产开发公司告上法庭。昨日，记者得到该案一审判决——房地产公司拆除涉案楼、重建新家、支付业主过渡费。

　　地基下陷住房成危房开发商埋怨业主“不缴维修金”

　　兰州市城关区九州开发区五号区31号住宅楼由兰州某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)于2000年4月开发建设，2001年竣工交付使用。该楼整体呈“一”字形布局，南北朝向，共有7个单元，1—4单元为6层砌体结构，与5-7单元伸缩缝隔开，5—7单元为底部两层框架结构，上部4层为砌体结构，总建筑面积约7362平方米，房屋分别出售给103名住户。

　　据住户反映，早在2005 年至2006年居住使用期间，该楼房楼体就因地基下沉墙体裂缝进行过地基基础加固及上部结构加固。谁知没过几年，2013年2月，该楼体又开始下沉并出现裂缝，经鉴定已形成危房，103户住户找房地产公司协商，但房地产公司一直对楼体下沉一事予以推诿，不予维修处理。于是，103户住户将其告上法庭，请求判令：1.被告对兰州市城关区九州开发区31号楼予以拆除重建。2.被告自2013年7月至新建楼房还建入住时止，向原告每户每月支付1500元的避险过渡费用。3.本案全部诉讼费用由被告承担。

　　103名居民认为楼体下沉是房地产公司之过，可该公司却说，涉案楼房竣工后，工程质量经鉴定机构鉴定显示为合格。引起地基下陷的原因是业主未对供热系统进行有效维护，且未交纳2%-3%的维修基金，导致无基金维修所致。故开发商不承担因业主使用不当导致的地基下陷，请求法院驳回业主诉求。

　　多份鉴定报告显示涉案楼体存在严重问题

　　究竟房屋是否如开发商所说属于“合格工程”?如今的房屋是否属于危房?法院在审理案件中查明，在2002年房地产公司的确委托兰州黄河工程建设监理有限公司对工程质量进行评估，结果为合格。

　　然而，2005年3月，该楼出现地基下沉后，房地产公司委托中国有色金属工业建设工程质量检测中心对该楼地基下沉事故进行了调查检测，该检测中心出具了《九州开发区五号区31号综合住宅楼地基下沉事故调查检测报告》。依据该《报告》，房地产公司委托甘肃省地基基础有限责任公司和兰州有色新技术开发公司对该楼 3—4单元的地基基础和上部结构进行了加固处理。随后，2005年10月，房地产公司又委托中国有色金属工业建设工程质量检测中心对该楼结构现状的可靠性进行了鉴定检测。2006年11月，检测中心出具了《兰州市九州区五号区31号综合住宅楼可靠性鉴定报告》，鉴定结论为：“可靠性评定为二级，可靠性略低于鉴定标准，尚不显著影响整体承载功能和使用功能”。

　　2013年，该建筑物墙体原有裂缝持续发展，已影响到建筑物的正常安全使用，地基下沉明显，兰州市九州经济开发区管理委员会委托甘肃土木工程科学研究院派工程技术人员赴现场对该建筑物1-4单元进行了现场检测。

　　经过十余天的现场勘测，甘肃土木工程科学研究院作出《兰州市九州区五号区31号1—4单元安全性鉴定报告》，该报告对地面下沉及建筑物开裂原因分析为：“该建筑物桩端土层为强风化砂岩或回填强风化砂岩，桩端遇水软化，桩端承载力降低，该建筑物的地基处理深度不符合现行规范要求。2005年仅对3、4单元进行了加固维修，1、2单元存在的问题未得到有效解决。

　　鉴定结论为：1.该建筑安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，已严重影响整体承载，必须立即采取措施。

　　2.该建筑物地基处理不满足规范要求。虽经过加固处理，但1、2单元存在的问题未得到有效解决。

　　3.该建筑物构造柱、梁的混凝土抗压强度符合设计要求。

　　4.该建筑物砖的抗压强度不满足设计要求。

　　5.该建筑物部分砌体砂浆强度达不到设计要求。砌体砌筑质量差，砌体砂浆匀质性差。

　　6.该建筑物墙体裂缝的最大宽度不满足现行规范要求，显著影响结构整体性，不适于继续承载。

　　7.该建筑物倾斜和沉降变形均不满足规范要求。

　　8.该建筑物地沟施工和地沟地基处理不满足规范和设计要求。建议，对1—2单元地基进行加固处理和上部结构进行加固处理，对3—4单元进行维修处理。

　　2013 年11月，兰州市九州经济开发区管理委员会又委托甘肃土木工程科学研究院对九州开发区五号区31号楼5—7单元结构安全性进行鉴定，结论为：楼体安全性严重不符合鉴定标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施进行处理。建议在进行经济性比选后及时对九州开发区五号区31号楼5～7单元采取地基基础和上部结构加固处理措施或者采取拆除新建处理。同时，应在建筑物现阶段使用过程中密切观测结构沉降及裂缝发展情况，如有异常，应立即停止使用，并及时采取措施处理。

　　法院驳回“不缴维修基金”说判决拆除涉案房屋

　　综上所述，法院认为根据相关法律规定，被告房地产公司出售给原告103名业主的商品房在合理使用年限内，出现质量问题经鉴定机构鉴定为不适宜维修需拆除重建，对此被告应负全部过错责任。

　　关于被告辩称该建筑物在竣工之初工程质量经鉴定机构鉴定显示为合格，造成地基下陷是因2005年2月九州水管网渗水所致，地基下陷是因业主使用不当且未交纳 2%-3%的维修基金，无基金维修所致的主张。根据相关规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，但本案原被告在签订《商品房买卖合同》时对维修资金的缴纳未约定，因此原告也未缴纳。同时，法律中有条款明确规定，商品房在保修期限和保修范围内的质量保修由开发商负责，开发商支付的保修费用由质量缺陷的责任方承担，购房者不承担保修责任。房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限一般为 50年，该住宅楼房目前仅使用10余年，尚在保修期内，因此，被告不得以原告未缴纳维修基金为由在楼房出现问题后怠于履行维修责任。故被告的上述辩称无法律依据，本院不予支持。

　　据此，法院判决如下：一、被告兰州某房地产开发有限公司在本判决生效后60日内将位于兰州市九州开发区五号区31号楼予以拆除。

　　二、被告兰州某房地产开发有限公司在位于兰州市九州开发区五号区31号楼原址处为原告韦某等103人、104户新建住宅楼。

　　三、被告兰州某房地产开发有限公司自2013年7月起向原告104户住户按每月每平方米9元发放过渡费至新楼建成交付时止。

　　审理期间再次鉴定权威建议“拆除重建”

　　本案在审理过程中，103名原告再次提出鉴定申请，2014年5月23日，法院依法委托甘肃省建筑科学研究院对涉案楼房的整体安全性及是否符合居住使用功能进行鉴定。2014年9月12日，甘肃省建筑科学研究院对该住宅楼作出的鉴定结论为，该楼属抗震不利地段、加固难度较大，建筑总高超限、层数超限……并建议拆除重建。

　　法院另查明，2013年7月18日，兰州市城关区地质灾害防治领导小组、兰州市城关区人民政府靖远路街道办事处向原告发出《紧急通知》，要求该楼的住户主动搬迁，自行过渡，过渡期每户居民每月发放过渡补贴1000元。通知发出后,住户陆续搬离,至原告起诉时仍有部分住户未搬离。

　　此外，法院在审理过程中又多次向未搬离住户发出搬离通知，现住户已全部搬离。自2013年7月起兰州市城关区人民政府垫资向该楼住户每户每月发放1000元避险费至今。

　　案例点评

　　广东深大地律师事务所 黄纲律师

　　案例中出现了涉及房屋结构安全的质量缺陷，是房地产领域法律争议中相当极端的情况，建筑工程方面的质量纠纷与医疗损害责任纠纷类似，都是专业技术性较强的特殊类型案件，因此开发商单凭“竣工后工程质量经鉴定机构鉴定显示为合格”的抗辩理由不可能轻而易举的摆脱责任追究的不利后果，开发商“引起地基下陷的原因是业主未对供热系统进行有效维护，且未交纳2%-3%的维修基金，导致无基金维修所致”的说法也完全没有符合逻辑的因果关系，不被法院采信在所难免。从法律规定上来说，在房屋建筑的结构安全方面基本上只有因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业才有机会免责。

　　最高人民法院的商品房买卖合同纠纷司法解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，最高院的这个司法解释以“是否严重影响正常居住使用”为标准来判断商品房质量问题是 “可行使合同解除权的严重质量问题” 还是“承担一般保修责任的质量问题”，本案例中兰州市城关区地质灾害防治领导小组、兰州市城关区人民政府靖远路街道办事处向住户发出《紧急通知》，要求该楼的住户主动搬迁，应该说情况还是非常严重的。建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》要求发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。该办法中明确“地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限”，由国务院发布的《建设工程质量管理条例》也规定了在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。无论是行政法规还是部门规章等各层级的规范性文件中，对此都有比较严格的规定，在此背景下，作为建设单位的开发商几乎没有可能抗辩成功，本案法院认为被告房地产公司出售给原告103名业主的商品房在合理使用年限内出现了经鉴定机构鉴定为不适宜维修需拆除重建的严重质量问题，被告应负全部过错责任，法律明文规定，商品房在保修期限和保修范围内的质量保修由开发商负责，开发商支付的保修费用由质量缺陷的责任方承担，购房者不承担保修责任。房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的最低保修期限一般为50年，该住宅楼房目前仅使用10余年，尚在保修期内，因此，被告不得以原告未缴纳维修基金为由在楼房出现问题后怠于履行维修责任。

　　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。本案例中，开发商为了洗脱过错、政府部门为了确定公共安全的风险大小、众多业主为了确定开发商的责任分别先后进行了多次鉴定，就如法院曾直接推翻当地医学会的鉴定结论一样(法官在判词这样写道，如果医学会的鉴定结论，法院都必须采纳，则医学会的鉴定结论就将直接代替法院的判决了)，当案件审理过程中出现鉴定结论时，法院如何认定、是否接受其结论是社会比较关心的重要问题，本案例更有意思的在于出现了多个鉴定机构和鉴定结论：既有开发商在竣工后委托兰州黄河工程建设监理有限公司对工程质量进行的评估鉴定及其在出现地基下沉后委托中国有色金属工业建设工程质量检测中心进行的事故调查检测和该楼结构现状的可靠性鉴定检测，也有兰州市九州经济开发区管理委员会委托甘肃土木工程科学研究院进行的安全性鉴定，还有案件审理过程中法院依103名原告申请委托甘肃省建筑科学研究院对涉案楼房的整体安全性及是否符合居住使用功能进行的鉴定。面对如此多的鉴定机构和鉴定结论，哪一个鉴定机构的等级更高、哪一个结论更有证明力、法官应采信哪一个鉴定结论，更进一步来说，如何平衡各方利益，建立便民、快捷、高效及具有公信力的司法鉴定程序，是目前法院及鉴定机构共同面临和亟待解决的关键。

　　司法鉴定是鉴定人运用科学技术或者专门知识对涉及诉讼的专门性问题进行检验、鉴别和判断并提供鉴定结论的活动，鉴定意见只是法律效力待定的依据，必须查证属实才能作为认定事实的根据，法院须审查鉴定意见并阐明是否采纳的理由。多次鉴定既可能是法院审理案件的需要，也是当事人权利行使之必然，这是法规赋予当事人的权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(1)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关鉴定资格的;(2)鉴定程序严重违法的;(3)鉴定结论明显依据不足的;(4)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》之八规定“各鉴定机构之间没有隶属关系;鉴定机构接受委托从事司法鉴定业务，不受地域范围的限制”， 但通行的判断标准是：特定行业的专业鉴定机构做出的鉴定结论优于非特定行业鉴定机构做出的鉴定结论;法定的鉴定机构做出的鉴定结论优于非法定鉴定机构做出的鉴定结论，如果同是法定鉴定机构的结论，则以机构级别的高低来判断，以级别高的法定鉴定机构的鉴定结论为准。