中原研究报告：新增供应紧大户型成交冷（11月）

一、土地市场分析

1、土地供应分析

 土地供应以挂牌时间为准，下同。

土地供应创新低，市场逐渐归于沉寂。

2009年11月东莞市国土资源局挂牌上市6宗土地，总面积11.09万㎡，其中仅1宗商住用地，面积总计3.43万㎡；4宗工业用地，占地6.99万㎡；1宗商业用地，占地0.67万㎡；全部土地都是以挂牌出让方式进行交易。进入11月份，土地供应回落到年内的最低值，这主要是由于经过二、三季度的连续放量供应，年底已经基本完成全年的供应计划，所以土地市场逐渐归于沉寂。

2009年11月东莞挂牌上市土地情况一览：

数据来源：东莞市国土资源局

2、土地交易分析

工业用地成交平淡，镇区商住用地成交放量。

2009年11月东莞市成交13宗土地，其中6宗为商住用地，总面积为35.15万㎡，成交总金额15.70亿元；此外，工业用地成交6宗，总面积15.24万㎡，成交总金额0.76亿元，大幅回落到今年新低。可见，近期东莞市工业用地方面，随着年度供应规模的实现，年底交投明显收缩；而商住用地部分供应充足的镇区优质地块，依然赢得不少开发商的青睐。

2009年11月土地挂牌交易情况如下：

数据来源：东莞市国土资源局

3、商住用地成交量价走势分析

商住用地成交增多，价格较为合理。

2009年11月，由于供应的增加，东莞成交了6宗商住用地，全部位于镇区。位于黄江镇三新村的四宗共计32万㎡集商住、商服、商住、幼儿园为一体地块被外来开发商金地地产以起始价14.93亿元收入囊中，折算楼面地价2529元/㎡，这样的价格即符合市场的预期，同时也为金地地产在东莞发展再添新的活力；位于凤岗雁田村的两宗商住用地，被东莞怡安企业开发有限公司以744元/㎡的楼面地价斩获；此外，位于中堂镇鹤田村的商住用地，则被东莞市同悦大酒店有限公司以708元/㎡的楼面地价收获。综上所述，东莞商住用地市场总体还是比较活跃，特别是位于镇区的优质地块，由于比较合理的价格，仍然具有很高的投资开发价值。

供需小结：11月份，东莞土地市场的整体供应明显收缩，并创下2009年的最低值，这主要是由于东莞市基本完成全年土地供应计划，以及当前住宅、商业用地的推地节奏趋于平稳所致。此外，与全国部分城市如北京、上海继续频频爆出“高价地”不同，东莞土地市场显得风平浪静，这也主要是由东莞目前的楼市大环境，以及商住用地供应的结构、地段等因素所决定的。

后市展望：进入12月份，东莞土地市场产生明显的变化，商住用地方面的供应将再次大幅放量，特别是位于镇区的塘厦、麻涌、清溪、厚街、中堂都有商住用地进入最后的竞标环节，供应量将会达到30万㎡以上的水平；与商住用地的持续放量不同，年底工业用地的供应仍将节节收缩，特别是松山湖的科研用地，经过前几个月的大幅供应，已经满足大部分企业的用地需求。

二、新增供应状况

新增供应量有些偏紧，11月全市新增住宅供应25.31万㎡，新增项目数15个。

2009年11月份东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年11月全市共有15个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为31.34万㎡，环比、同比都有不同幅度的减少，这主要是由于进入年末阶段工程进度赶不上以及其他一些因素使得新增供应对接不上，大多数项目现阶段以前期库存消化回笼资金向最后阶段冲刺。

11月份新增供应中住宅供应面积为25.31万㎡，供应套数达2517套。新增供应量较大的有城果、天诚国际、凯东新城四期、东苑花园、虎门地标、天骄峰景二期、鼎峰•品筑等项目。

其中这些项目中从供应套数来看中小户型的供应占了大部分，别墅的供应仅城区的一个项目中信•森林湖二期，供应套数共24套，城区别墅供应持续偏紧。

附图：2009年11月份新增供应项目分布图：

附表：2009年11月份全市商品房新增供应项目一览：

镇区新增供应阵容强大，城区个盘新增亮点。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年11月商品房新增供应面积镇区占主导，去到总量的六成以上，城区的新增供应面积为11.80万㎡，环比下降42.78%，按面积计算占全市的供应比例为37.64%，其中东城占的比重最大。南城的项目主要有：天骄峰景、盛世东方；东城的项目主要有：天城国际，中信•森林湖二期、鸿发大厦。镇区的新增供应面积为19.54，占全市供应的62.36%，环比下降16.58%，主要的供应项目有：城果、凯东新城四期、翠湖豪苑二期、滨江花园、虎门地标、宝湖山庄三期、鼎峰•品筑、风临花语岸、聚龙•彩虹湾等。从11月份的新增供应项目来看，中小户型仍然供应的主力军， 非住宅的商铺和车位供应得到了较大的补充。

公寓供应放量剧增，别墅供应大幅回落。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年11月东莞新增供应别墅大幅回落，总供应面积为7365.28㎡，仅24套。供应的项目仅有南城的中信•森林湖二期；洋房新增供应主要是：宝湖山庄三期、鼎峰•品筑、东苑花园、风临花语岸、虎门地标、聚龙•彩虹湾、凯东新城四期、天骄峰景二期等项目，从供应的结构来看普通住宅还是以洋房中的中小户型为主；公寓供应放量明显，主要有两个项目：大朗的成果和南城的天诚国际；这一轮的中小户型供应放量为11月份的成交提供了有力的房源支撑，大大促进11月份的成交；11月份非住宅商铺和写字楼放量也较明显，主要项目：石龙的聚龙•彩虹湾、城果、鸿发大厦等。

中小户型供应持续放量，大户型洋房供应暂时平抑。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2009年11月东莞新增住宅供应中主要集中在中小户型， 60-100平米的中小户型供应占比77.14%，特别是单身公寓大量上市一定程度上缓解了前段时间公寓持续偏紧的局面，为那些观望已久的投资客和手头并不宽裕的过渡性自主需求的客户提供了较大的挑选空间，而大户型、别墅的供应在11月暂时平抑，所占的份额仅有20%左右，这在一定程度上缓解了短期大户型出货压力。从12月预售开盘的项目初步统计，大户型洋房经过持续几个月的供应减缓后在12月将有较未明显的放量，改善型需求在年末有望得到激发。

三、库存供应状况

全市商品房可售存量共591.23万㎡，环比下降3.18%。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年11月30日东莞商品房的累积可售存量为591.23万㎡，环比下降3.18%，库存量减少近20万平米，自2009年1月份开始库存保持高位持续快速回落态势，9月份扭转这个连续下降的趋势，供求矛盾进一步得到缓解，11月可售存量自今年以来继8月份后第二次跌至600万平米以下（如下图），这主要是由于11月的新增供应有些偏紧，而持续的购房需求加速了去库存化，使得后市的销售压力有所缓解。

目前东莞住宅存量为465.22万㎡，环比下降4.94%，共41985套；其中洋房存量为370.30万㎡，环比下降3.62%，共34158套；公寓存量35.28万㎡，环比下降8.10%，共6118套；别墅存量59.64万㎡，环比下降10.69%，共1709套。

2009年11月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

四、潜在供应状况

11月份商品房新开工面积创今年月度“新高”，加大了明年的供应压力。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年11月全市商品房新开工面积111.85万㎡，环比10月份大幅增加546.81%，创今年以来的月度新高。11月新开工的项目达到了14个主要有：虎门的龙泉豪苑、龙泉豪苑；城区的景湖时代城、精英世家、鹏基-欧景丽苑；寮步的香缤雅苑、世纪城海悦花园五期；凤岗的祥利花园、新时代家园；常平的珀丽大厦、石碣的誉轩商住小区、大岭山的中惠沁林山庄二期等项目。这些项目的开工体量普遍比较大，平均每个项目规模为8万㎡。

五、市场成交状况

09年11月全市商品房成交总面积为50.28万㎡，环比下降10.20%。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年11月东莞共有227个项目有商品房成交，成交面积为50.28万㎡，环比下降10.20%，同比上升27.55%；成交总金额为34.84亿元，环比下降12.02%，同比上升25.30%；其中商品住宅成交45.59万㎡，环比下降16.18%，成交金额为31.12亿元，环比下降17.56%，共成交4158套，环比下降17.99%。

2009年11月东莞市商品房成交总体情况：

传统意义上淡季“11月”的成交量环比10月有所回落。主要是由于三个方面的原因：一是开发商为了全年任务目标完成情况普遍好于预期，推货节奏有所放缓，多属自然消化；二是前面所提到的工程进度对接不上市场的有效需求，三是房贷政策的扑朔迷离使市场预期发生微妙的变化，观望的情绪有所增加。但是从市场反馈的信息来看，中小户型依然畅销，别墅的成交量也是节节攀高，反映出刚性需求仍然持续释放和通胀预期下高端物业成交的持续放量。另外，本月的非住宅成交情况回升明显，商铺和写字楼在上月的基础之上有很大的突破，石龙的聚龙•彩虹湾由于是买商铺送住宅，南城的中信•协和大厦针对周边规划的利好信息加大推广力度，在本月均取得不错的销售业绩。

城区新增货量减少，成交后劲不足、“疲软”现象突出。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域成交情况来看，城区普通住宅自八月份以来一直都维持在低位运行，10月份触底回升，11月份成交显得非常平静并重新回到低位以下。这其中三方面的原因：一是前期新上市的项目如金域华府、景湖时代城，凯旋国际等项目前期推货消化差不多，后期工程进度跟不上，二是新项目和项目加推迟迟没有上市如：精英世家、城市风景、联华花园城三期等，预计这些项目将在12月份或元旦前后上市， 为年末冲刺或年初报个“开门红”，三是市场推广力度减缓，节奏放缓，放任市场自然消化。从11月在整体市场推广力度不大的情况下商品房销售仍然能突破50万㎡，说明年末的购房需求仍然比较旺盛，预计这种势头将持续到年底。

南城成交领跑全市，区域成交分化严重。

从各区域成交情况来看，相对10月份各区域齐发力成交量剧增，11月份的成交除了石龙、大岭山、常平、大朗等主要镇区全新飘红以外，其余各区域成交要么维持上月水平，要么下滑明显。其中南城的成交量依然领跑全市占据首席位置，但环比上月则下降了近50%。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

高档别墅市场“龙抬头”，成交旺盛，非住宅成交放量明显。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年11月东莞商品房成交中，洋房物业成交比重环比有所下降；可以说明经过10月的需求集中释放后，置业者需求短期得到较好的满足；而自去年楼市调整期以来，高档别墅市场“龙抬头”的供需两旺行情一直延续，作为一种抗通胀产品来说，在今年通胀预期持续增强的情况开下，价格上涨趋势明显。另外，非住宅商铺和写字楼个盘成交表现也较为活跃。

中小户型需求仍是市场主流，大户型成交持续遇冷。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年11月普通住宅成交中， 60㎡以下的小户型成交比重上升明显，这不仅与区间段供应增加分不开，同时投资客对个别地段好的项目大胆出手；60-120㎡中偏小户型整体成交比重略有上升，而100-120㎡的成交则尤为明显。这些户型相对来说总价不高、面积也适中，供应的产品大大适合了市场上的首次置业和过渡性自主需求的口味。而大户型经过上半年的持续快速消化后，现在整体需求后劲不足，加上市场大部分高端大户洋房定价偏高，目前成交持续遇冷。12月份随着大户型洋房的陆续上市供应，改善型需求有望激发，成交僵持局面有望被打破。

新增供应持续偏紧，存量持续消化后逐步开始滞销积压，市场有效供应持续偏紧。

截至2009年11月份可售存量为591.23万㎡，其中住宅可售存量为465.22万㎡。这些存量经过持续消化后逐步开始滞销或积压，与市场需求矛盾日益尖锐；而2009年前11月，全市新增商品房供应面积为416.76万㎡，相对于前11个月534.86万㎡的需求量也显得供应偏紧。综合而言，目前市场的有效供应持续偏紧。

中小户型成交仍非常抢眼，拉动了11月份整体成交量 。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，11月份成交排名前十名中可以看出，中小户型的户均面积都在61-114㎡之间，仍持续着成交的好势头，交投旺盛，打破了区域集中度较高的局面，这些项目如：景湖时代城、虎门国际公馆等项目由于有新货加推，所以延续了上月成交的好势头成交量依然占据着上风，而像凯东新城四期、东苑花园、城果等由于是在11月新上市而且定价较为接近市场预期，所以成交也相当不错。

2009年11月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

六、市场价格状况

11月份全市普通住宅均价5647元/㎡，环比下降5.93%，呈现量价齐跌的局面。

2009年11月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

 东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年11月东莞市商品房均价为6930元/㎡，环比下降1.14%，同比上升2.35%；商品住宅均价为6826元/㎡，环比下降1.63%，同比上涨24.22%；其中普通住宅均价为5647元/㎡，环比下降5.93%，同比上涨11.32%；洋房均价为5579元/㎡，环比下降6.74%，同比上升10.54%；公寓均价为6753元/㎡，环比上升6.31%，同比上涨24.89%；别墅均价为12450元/㎡，环比下降8.48%，同比上升7.88%。

11月全市普通住宅房成交价格重新回归理性，与目前主流的普通自住购房需求购买力较为吻合。从各物业类型来看，别墅的价格由于11月一些高端别墅盘供应及成交放缓，所以整体均价有所回落；洋房的价格从成交套数排名前十情况来看，基本上分布在镇区，这些盘有超过五成普通住宅均价在5000元以下（如凯东新城4580元/㎡、东苑花园3659元/㎡、城果4311元/㎡、鹿港小镇4174元/㎡、庄士新都•滨江豪园4777元/㎡等），所以镇区个盘成交比较中的情况下使得全市的成交均价有所回落。从个盘自身的表现看，价格仍然保持较为稳定的发展态势。量价结合分析， 11月普通住宅成交套数3916套，环比下降17.58%，成交均价5647元/㎡，环比下降5.93%，呈现量价齐跌的局面。

主力价格区间集中在4000-5000元/㎡，相比10月重心移向低位。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从普通住宅成交的均价区间分布看，11月份价格区间在主力价格区间集中在4000-5000/㎡之间，相比10月份来说价格重心有所下移，这主要因为本月成交体量较大的项目中小户型占了市场主流，这些项目由于总价不高，面积期间在60-120㎡之间比较集中；其次是这些体量大的项目由于受区域、当地经济发展情况，结合自身项目本身的实际情况，市场定价也较为理性。但是价格区间在10000元/㎡以上的高档洋房比重有所增加，这其中像天骄峰景二期、荷塘月色等项目加推了些楼栋和景观朝向佳的位置，而其他一些货量不多的项目为了尽快出货，采取了一些优惠措施或价格有所松动，成交量有所上杨。但是整体市场来看，大户型由于单价、总价较高，现阶段滞销局面还在僵持着。

七、月度销售排行

2009年11月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

2009年11月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

八、后市展望

1、通胀和人民币升值预期持续，市场流动性仍然保持充裕。

迪拜世界债务危机引发的全球恐慌情绪继续缓和，有关迪拜世界正在进行债务重组的消息，令投资者普遍认为迪拜世界的债务危机对全球经济复苏影响有限，出现新一轮金融危机的可能性很小。12月1日纽约股市三大股指涨幅均超过１%，道琼斯指数创年内新高。同时澳大利亚央行1日宣布连续第三个月加息25个基点，基准利率上调至3.75%，美元贬值压力加大，美元指数也因此短暂反弹后再次下跌。美元持续贬值推动黄金首次站上1200美元/盎司关口，最高上涨至12月2日1209美元/盎司的历史高点；同样以美元计价的国际原油价格也因此受到支撑，在经过前期的充分调整后开始持续反弹，12月1日盘中最高收于79.04美元/桶。随着全球经济持续复苏，宽松的货币政策导致通胀预期持续增强，同时从B股近期的持续上涨反映出市场对人民币升值的预期，人民币升值预期令热钱大量流入内地，不仅令B股上涨，而且将持续推高内地楼市和股市。

2、政策保持连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

中共中央政治局11月27日召开会议讨论明年的经济政策，会议决定明年将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。同时提出要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策。2009年中央经济工作会议即将在近期召开，预期除了延续11月27日中央政治局对“保持宏观政策基本取向”的定调之外，中央经济工作会议或将重点讨论调结构、防通胀，从而导致通胀预期持续增强。而对于房地产业而言，市场更关注的是楼市优惠政策是否终止，目前这种恐慌性需求已经持续释放，导致11月一线城市成交普遍呈现反弹态势；临近年末，全国信贷有所收紧，受此影响，房贷也有所收紧，但这种房贷收紧的态势有望在明年初结束。随着明年下一个贷款年度的开始，预期银行在房贷操作上将再度放松，这将有助于促进12月份楼市的成交。

3、市场投资资金持续流入房地产，机构普遍看好房地产后市。

11月30日，深交所公布了10月份22个行业投资者的分类成交、持仓情况以及会员单位成交情况。对房地产业，机构投资者投资策略发生逆转，由此前的减仓转为加仓。分类持仓数据显示，9月份房地产业在基金所有持股中的份额为15.19%，但到10月份已上升至16.66%；基金持仓账户数也由829户上升至971户。成交数据显示，10月基金对房地产业的买入比例为15.49%，但卖出比例只有8.32%，这是至8月份有该数据以来，首次出现买入比例大于卖出比例。特别是社保基金对房地产的加仓力度更大。10月份社保基金买入比例为17.82%，卖出比例为4.63%，买卖差超过10个百分点；总规模日渐增长的集合理财10月份对房地产的买入力度也较大，其中买入比例为12.24%，远大于卖出比例。股市是经济的晴雨表，从目前中国股市的运行趋势看，经过前期充分的调整后，阶段性底部特征明显，短期上升通道已经打开，呈现向上运行趋势。从机构投资者对房地产后市加仓行为分析，投资资金的持续流入，房地产市场有望维持高位运行态势，同时带来较多结构性的投资机会。

4、一线城市11月整体楼市成交量反弹，二手房交易高位放量明显，12月有望持续。

（1）深圳：据深圳国土资源与房产管理局网站数据统计，11月份全市新建商品房成交5487套，环比下降8.2%；新房成交面积46.8万平方米，环比下降5.8%，属于金九银十后的正常回落。11月份新房成交均价为19172元/㎡，环比下降5.2%，已经维持两个月的持续回落。11月份深圳二手房共成交16666套，成交面积约为148万平方米，这是今年以来的最高值，同时也高于2007年最高峰时期。

（2）北京：11月北京共成交商品住宅15251套，成交面积182.4万平方米，为近4个月来的最高值。二手房成交量达到32784套，其中住宅成交31288套，历史上首次突破30000套大关，环比分别上涨57%和56%。二手房成交均价为15561元/平方米，环比上涨2.59%。

（3）上海：11月上海商品住宅成交面积达167万平方米，环比增加18.69％。继4个月连续下跌后首次出现大幅反弹，创自2005年以来11月同期成交量最高。11月全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，环比上涨9.64％，比今年2月份时上涨47.45％。11月份上海二手房成交量环比上升18%，均价上涨1.8%。

综合一线重点楼市11月份的成交情况分析，北京、上海一手房市场成交反弹明显，深圳略有回落；三城市二手房成交大幅放量，价格持续上涨。主要是市场基于对房贷利率7折优惠政策调整的收紧预期纷纷入市抢房。同时二手房市场捂房惜售现象比较严重，加剧了二手房市场的供需矛盾，进一步推高了成交价格。进入12月，随着圣诞、元旦节日的到来，市场预计趋于活跃，市场旺销局面有望得以延续。

5、东莞楼市进入12月份预计掀起一波小高潮。

据东莞中原研究部数据初步统计显示，12月份东莞新开盘或新品加推的项目预计有20个，包括城区的锦绣山河洋房、东方华府、天骄峰景、御泉山、金域中央、景湖时代城、黄旗印象、凯旋国际、风云汇、城市风景、联华花园城三期、精英世家；石龙的中央豪门、大朗的金域蓝湾、金沙雅苑；寮步的中央公馆•蟠龙、城东世家、塘厦的金地博登湖二期、清溪盛和新都会、厚街虹桥幸福里等项目。从这些推售项目的数量看，12月整体市场推盘力度有所加大，特别是光大、万科、中信、富盈、金地等品牌开发商共同发力，加上前段时间沉寂了许久的一些楼盘项目借圣诞节、元旦等节日进行活动优惠促销，预期12月份的东莞楼市将掀起一波小高潮；从推售项目区域分布看，城区有12个项目，预计12月份城区楼市将一改11月份的沉闷和观望，同时短期供应偏紧状况有望得以缓解，楼市活动频频，购房人气趋旺，掀起年末的一轮成交高峰。

6、12月东莞楼市价格涨跌互现，整体成交价格预期保持稳定态势。

11月东莞普通住宅成交均价有所回落，主要是由于城区成交放缓，镇区成交主导所致。随着12月城区楼市成交趋向活跃，成交比重将有明显上升，12月份东莞普通住宅成交均价环比将小幅上升。从个盘表现看，依然是涨跌互现，分化明显，高端盘价格预计维持高位运行，近期开盘项目仍然持续小幅走高，12月新开盘项目开发商任务目标预期不高，定价预计略高于市场预期，而存量较大、前期调整价格过高使得成交明显放缓的项目，则倾向于优惠促销，或在酝酿价格调整，或打出特价单位，以维持项目正常的成交水平；从总体上看，开发商出货意愿仍然不强，卖方市场格局依旧，因此12月的楼市整体均价仍然保持较为稳定的发展态势。

7、个别板块受益于近期城建投资拉动，价格上涨预期明显。

11月份，城区方面城建投资有两大利好：一是莞惠城际轻轨新城市中心站点确定并准备开工，二是东城区投资140个亿启动20个重大工程项目；受此利好刺激，南城西平板块、东城黄旗山板块楼市双双升温，市场对该板块的房价上涨预期强烈。进入2010年，东莞各区镇将陆续启动城建投资热潮，有望带动东莞城市新一轮的升级，在这轮城市升级中，包括行政管理的升级、经济结构的产业升级、交通的升级、城市及生活配套的升级等等。城市升级必定带动经济的发展、城市化进程的加快，外来人口的重新回流，带动土地升值、房产升值。

8、新项目和后续项目加快施工进度，看好明年上半年楼市。

从9月-11月东莞新开工的房地产项目看，项目多，体量大，新一轮房地产开发热潮已经启动。2008年市场遭遇金融危机，开发商节衣缩食、抱团过冬、保存实力；2009年上半年市场回暖，倾巢出货，快速回笼资金，全年业绩普遍超过预期。在这近两年的时间当中，新开工项目较少，施工的进度也一缓再缓，导致2009年下半年以来，新增供应持续偏紧。部分项目在上半年市场回暖时就加快施工进度，在9月下旬开始陆续上市，但仍然没法缓解市场供应上的偏紧。从9月份开始，东莞房地产新开工项目骤然增多，使得开发商对明年供应量集中放量达成共识，而对于后市的判断，则认为明年上半年的供应压力要小于下半年，因此目前一些新项目或后续项目特别是规模较小的楼盘，纷纷加快施工进度，甚至是今年下半年拿地的项目也已经着手平整地块、定桩放线、桩基打桩等前期基础工程，看好明年3-5月的楼市节点。

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