星彦研究报告：高房价为何销量一片光明（11月）

第一部分：产经要闻

热点透视——

热点一：住建部严打开发商捂盘 提前发房号将为违规

事件回放：住房和城乡建设部11月中旬发出了《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》(以下简称《通知》)。这份《通知》是住建部调研已久后，果断出手干预市场的表现。《通知》发出之后，各地开始落实。北京市住建委对各地市场上房地产销售备案工作作出严格规定。同时，查处捂盘囤房行为。11月下旬，北京市住建委介入调查中信城二期，其在没有获得预售证的情况下，提前发放房号和接受预订金的行为被指为违规销售。

星彦评论：房价再贵都有人买人是为什么？因为刚性需求摆在那里。开发商认准了这一点，在此基础上不断提高房子附加值，比如说好的户型、绿化、配套等，再用种种营销手段相配合，使房价看似合情合理，却又远远超过大众的实际购买力。其中不合理提高部分，钻政策、市场漏洞部分，被祛除之后，才是真正的社会平均可接受价位。住建部是该出手了，发改委也该出手了。希望政府此次的严打不是雷声大雨点小，百姓眼巴巴地盼着呢。

热点二：东莞要打造首个国际顶级奢侈品商场

事件回放：11月18日上午，2009年东城20项重点工程项目隆重启动。位于东城中路与东城大道交汇处，主要是对东城中心商业广场进行整体包装改造，改造面积约8万平方米，总投资约2亿元。该项目是东城中心商贸区——世博商圈的重要组成部分，具有交通便利、服务功能齐全、消费人气旺等优势，定位为“别墅级商场”，以奢侈品展览和消费为主题，以高级消费群体和外籍人士为主要对象，建成东莞首个国际顶级奢侈品商场。项目完成后，既能丰富东城商圈的商业形态、扩大东城商贸品牌的影响，又能进一步提升东莞商贸流通业的形象和品位。

星彦评论：东城中心商业广场此次“华丽的转身”，莞人以后想买HERMES、CHANNEL 、LV、GUCCI等世界名牌不用跑到香港、广州，在身边就可以买到。而此高档商场的成立，对整个楼市也有一定的影响，会买奢侈品的群体对住宅的要求当然也定位在豪宅，有多余的资金也会考虑投资性购房。从明年以后，东莞藏富于民的传说将被打破，富豪们高调出场。

第二部分：土地市场分析

一、土地新增供应分析

本月新增土地43.3万㎡，成交土地51.4万㎡

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2009年11月份东莞全市新增土地12宗，总供应面积逾43万㎡。其中有一宗商业用地，四宗工业用地，七宗商住用地的供应。

09年11月份土地供应明细

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

二、09年11月份土地交易情况（万元）

数据来源：东莞星彦地产市场研究监测

2009年11月，全市共13宗出让地块成交进行，其中有1宗商业用地， 4宗商住用地，2宗工业用地，4宗科研设计用地，1宗商服，1宗市政配套（幼儿园），从上表中可以看出这成交的地块集中在凤岗镇、黄江镇、中堂镇和松山湖北部工业城。
本月土地共成交面积逾51万㎡，环比上月下上升34%。

第三部分：商品房新增供应分析

一、总体供应特征

09年11月东莞全市商品房新增供应面积29万㎡，环比下降23%

11月份新增商品房供应总体情况：

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

根据东莞星彦地产市场研究部监测结果显示，2009年11月份有28个楼盘项目有新增供应，新增供应面积为292298平米，环比上月下降22.97%，较去年同期下降21.66%。其中住宅新增供应面积为228382平米，共2129套，面积环比上月下降35.50%，同比去年下降26.92%；新增供应住宅套均面积为107.3㎡，环比上月下降14%，反映市场需要改善性需求为主。

二、08-09年新增供应月度走势图

11月商品房新增供应比10月少86156㎡，但套数比上月多出91套，原因是本月别墅供应少于上月，主要供应为80~100㎡的两房。从08~09年商品房新增月度走势图可以看出，近三个月的新增变化同去年非常接近，这说明房地产市场的变化是有规律可循的，往年的数据在对未来的走势预测中起着非常重要的作用。

三、11月份新增供应东城区居首，全市共有28个楼盘有供应

2009年11月份共有25个楼盘项目有新增供应，供应区域主要分布在东城区、南城区、虎门镇、大朗镇、石龙镇、黄江镇、凤岗镇、石排、寮步和大岭山10个行政区镇。供应楼盘主要为大朗的福都花园（即城果）、大岭山的凯东新城、东城的天骄峰景、虎门的虎门地标、石龙的聚龙彩虹湾寮步的鼎锋品筑和风临花语岸。

其中鼎锋品筑和天骄峰景为250㎡以上的大户型，豪宅。而凯东新城、虎门地标和风临花语岸为80㎡的两房。彩虹湾为商铺。

四、09年11月份新增商品房供应物业类型情况

新增住宅占总供应面积的78%

11月份东莞全市住宅新增供应面积近23万㎡，占总供应的78%。（详细信息见下文五、六部分）

办公类型本月南城区会展北路6号的鸿发大厦有供应，共33套，其中办公17套，商铺4套，其余为人防、梯间等。目前此项目在建中，还未能销售。

商铺的主要供应项目有三个，一个是东城的帝景峰商铺，一个是凤岗的翠湖豪苑34号商铺，一个是石龙的聚龙彩虹湾，其供应面积和套数分别为4805㎡（37套）、3906㎡（28套）、3441㎡（76套）。

五、11月份住宅新增供应面积区间分布情况：

小户型投放活跃，大户型供应本月有所增加

从以上统计图表可以看出，110㎡以下的需求型住宅供应仍是占大半份额。其中主要的分布为：寮步的鼎峰品筑有30~40㎡公寓供应，2635㎡（68套）；大岭山的凯东新城、虎门的虎门地标和风临花语岸为70~80㎡的两房。

201㎡~300㎡的豪宅占总供应的1/3左右，主要供应为东城的天骄峰景，其供应的面积有：230㎡、280㎡、410㎡、450㎡。

别墅供应仅一个项目为中信森林湖玛瑙屿院居别墅。

六、11月份住宅新增供应户型结构情况（按套数计算）：

第四部分：商品房成交分析

一、东莞全市11月商品房成交总体情况

商品房成交5032套，面积共计52万㎡；环比上月下降8.1%，同比上升39.3%；本月住宅成交均价为6556元/㎡。

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

根据东莞市房产管理局显示，2009年11月东莞市商品房总成交面积为52万㎡，成交套数5032套，成交量环比10月份下降10%，同比去年上升16%。其中，住宅成交面积为逾47万㎡，成交套数4319套,环比下降约15%，同比去年上升38%。非住宅成交面积为4.8万㎡，成交套数为713套，环比上升35.8%，同比下降40%。

其中商铺仅石龙镇的聚龙彩虹湾一个项目本月就成交202套，接近非住宅成交的三分之一。

二、2008年1月-2009年11月度普通房价变动率

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

住宅成交价格月度走势

倍受瞩目的房价本月继上月之后保持下降的趋势，成交量也有所回落。相比30万㎡的新增供应，52万㎡的成交量依然是形势可喜，本月继续消化存货中。

三、区域成交情况

数据来源：东莞星彦地产市场研究部监测

2009年11月，东莞全市共32个行政区域显示签约备案，本月东莞商品房总成交面积约52万㎡，共成交套数为5032套，其中城区成交套数1326套，所占比为26.4%；镇区成交套数为3706套，占比为73.6%。城镇区域成交面积比重为1:3。

自去年以来，南城区销售一直遥遥领先于其它各区镇。《东莞市中央生活区控制性详细规划》2007年6月1日下午获得东莞市控规委员会的全票通过，中央生活区全面铺开建设。位于南城的中央生活区是东莞新城市中心区的重要组成部分，规划建设成一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施、充足的绿地休闲空间和社区活动场所的开放度较高的新型社区。2009年11月16日从南城街道获悉，位于南城的中央生活区调整为中央商务区方案已上报有关部门审批。南城已经加快功能调整工作。无论是中央生活区还是中央商务区，将成为新城中心的南城前途不可限量，这是开发商和投资者积极向南城发展的主要原因。

本月南城销售得比较好楼盘有景湖时代城(174套)、中信德方斯（150套）和东莞市商业中心三期（即第一国际）（97套）。

本月望牛墩镇在本月没有成交记录。

四、东莞前十名销售明细：

信息来源：东莞星彦地产市场研究

从星彦市场数据显示：2009年11月，东莞市活跃成交的楼盘排行中（以成交套数排名），排名第一的是凯东新城，本月售出207套。凯东新城四期•菁品作为凯东新城收官之作，位于大岭山镇府旁。总占地面积11584.64㎡米，建筑面积42837.56㎡，由4栋21-24层高尚住宅组成。建筑采用“L”形布局，将商业和住宅有效间隔，建筑造型简洁、实用。户型设计方面则强调实用性和经济性，以80—120㎡的2房、3房为主。
排名第二的聚龙彩虹湾，本月售出202套。聚龙彩虹湾二期自11月1日开盘以来一直销售热闹，其优越的地理位置和巨大的投资潜力，吸引了不少老客户作第二次购房。

排名第三的是上月销量冠军，景湖时代城，本月售出174套。

第五部分：营销动态回顾

十一月个盘营销动态事件回顾

信息来源：东莞星彦地产市场研究

第六部分：楼市小结

本月商品房新增供应再次下降， 可售房源减少，供应小于需求，房价仍居高位，但相比上月继续下降。对楼市而言，11月为传统的淡季，本月商品依然售出52万㎡，同比去年上升39%。虽然去年受经济危机影响，楼市惨淡，成交量不高，但是环比上月成交，仅为小幅下跌，整体的走货量仍然可观。总的说来，高房价下为何销量形势一片光明？原因有二，一是今年国家经济势态良好，人们对未来楼市充满信心；二是东莞市的刚性需求一直强而有力。

本月1日开盘的聚龙彩虹湾二期，再次成为东莞商业地产的传奇焦点，一个小时，76套商铺全部卖完，其中有许多购房客户是聚龙彩虹湾的二次购房客户。

同时，彩虹湾的热卖给市场又一新的启示，以制造业而闻名世界的东莞，目前其商业相对强大的制造业而言，是远远不成比例的，根据市场自身调控的规律，未来的东莞商业和服务业将会极度的繁荣。而聚龙彩虹湾所在的石龙镇经济实力强大，去年即2008年，在中国乡镇综合实力500强名单中，石龙排名15，足以可见其影响力。（排名第一的是虎门镇，第二名是江苏昆山市的玉山镇。）今年10月石龙镇又被评为世界最宜居城镇之一，其前景不可限量，吸引了更多的投资客纷至沓来。