天为：东莞楼市持续升温 促库存低位运行

今年以来，在全球量化宽松的货币政策下，东莞楼市指标一路飘红，房企资金充裕，由品牌房企领衔，就连整个土地市场也表现十分火热，库存量消化周期快速走低，根据天为数据统计显示，截止11月30日，东莞住宅存量下滑至451万㎡，根据过去12个月的消化速度来看，存量消化周期缩短至5.7个月，总体上供应偏紧。

纵观2015年市场，东莞楼市面临消化库存的局面，可以说今年是去库存的主旋律。天为地产大数据研究中心将通过梳理2015年东莞的楼市场数据，基于政策方向和市场趋势，透析2016年楼市的去向反映。

一、从土地市场看：高价地频现，市场热闹，促存量快速消化

表一： 2015年1-11月东莞土地挂牌和交易情况

临近年关，政府供地节奏加强，土地市场急剧升温，高价地频出。2015年1-11月东莞全市共有149宗土地挂牌出让，合计面积约800万㎡，同比上升85%。商住商服用地方面，供应62宗，面积合计约223.28万㎡，同比上升54%；另有44宗商住商服用地成功交易，合计面积约140.69万㎡，同比上升17%；楼面地价2952元/㎡，同比上升17%。

2015年下半年，东莞土地市场供需持续回暖，11月份土地总供应面积186.27万㎡，环比上涨472%，创历史单月供应的最高记录。土地成交更是高烧不退，表现抢眼。以万科、碧桂园、天麟地产为首的品牌房企，不惜重金扩大大朗版图，高溢价抢地，不断催生大朗新高价地，大朗镇的三宗地块陆续高溢价嫁出，最终天麟地产以第3宗地6665元/㎡的楼面均价创下大朗高价地新纪录。从拿地的房企来看，投得“高价地”的多是资金雄厚的品牌开发商，如万科、碧桂园等。未来将是以门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的房企成为土地市场的主力军。另外，也有联合拿地、共同开发的房企，如保利、中惠、金地等开发商，其主要考虑分摊资金成本、降低开发风险，联手开发也是房企们的最佳选择。

进入年末，东莞楼市供不应求的局面在不断地加剧，库存量持续拉低，供应告急的信号持续显现，为平衡市场供求关系，政府推地计划或将加大，加上年底房企资金回笼较快，资金链充裕，将会加快开发步伐，后续或将持续量价齐升。

二、从新开工市场看：库存消化快，房企加快新开工步伐

表二：2015年1-11月东莞商品房新开工情况

2015年，进入第三季度，东莞的新开工项目呈高速开发状态。天为地产大数据研究中心数据监测显示，从走势图看，6-7月开工节奏明显加快，开工量明显提高。天为认为，主要是因为经过今年上半年的疯狂去货后，房企项目库存剩余不多，加上楼市预期向好，购房者入市意愿加深，后市市场可期，房企需开工动土及时补充后市房源。而继7月东莞市商品住宅新开工量升至259.13万㎡年度高峰之后，大部分土地开工得到释放，固8、9、10月三个月的新开工量有所锐减。

进入11月份，有近100万㎡的住宅开工量，主要原因是楼市向好预期明显，大部分房企的库存消化完毕，需要加快新开工步伐，加大开工量备战2016年。