首套房首付比例降至20% 购房门槛再降东莞业内却害怕

在春节倒数的第五天，央行再放大招——非限购城市居民首次购买住房首付比例可低至20%，购房门槛又降了！

据房掌柜了解，2016年2月2日下午，中国人民银行、银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知指出，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

前有习近平“去库存”思想指导，后有央妈再降购房门槛信号，虽通知也指出20%首付政策会“因地施策”，但管中窥豹已然看出，政府对2016房地产市场持的是支持态度。楼市利好政策加码，对楼市会有什么样的宏观影响？央妈信号一发出，业内早炸开了锅。

东莞业内喜忧参半

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐：稳定东莞市场

“去库存”是去年年底提出的房地产发展大基调，要实现“去库存”，降首付政策其实早预料之中。就全国层面看，去年内地很多城市库存压力都很大，经济低迷，需要楼市政策加码刺激消费市场。而降首付信号释放，降低了购房门槛，对整体楼市而言无疑是一大“好事”。

对东莞楼市而言，降首付政策的作用可能更多表现为稳定市场。从楼市走势上看，经历了2015年的楼市“高烧”，2016的东莞楼市将可能是逐渐“退烧”态势的，而央行加码新政出台，则会一定程度上刺激自住型购房者入市，促进市场平稳发展，包括二手房市场。

其实，受人口红利减弱、海外投资热、美元升值、房价炒高内需无力、银行预警打击中介炒房等利空因素影响，深圳楼市已显降温迹象。东莞楼市主要靠深圳客拉动，若深圳楼市降温，必然会影响东莞楼市，在“大融城”趋势下，虽然自住深圳客依旧会外溢东莞，但他们入市也会更为谨慎；而投资客多的区域，甚至会出现抛售潮，炒高的房价也会有所回落。

央行此时出台降首付政策，积极响应中央“去库存”号召，无疑是给市场打了一支“强心针”，对东莞自住、刚需购房族有一定刺激作用。

合富辉煌市场研究部总监李兴旺：第一反应是“害怕”

从宏观角度看，政策出台是利好的。深究政策出台原因，主要是全国整体经济不景气，通过房地产来拉动。2015年全国房地产分化表现很明显，一二线城市非常热闹，三四线城市却不是很乐观，库存量非常高。此次央行降首付政策出台，正是响应了年底习主席提出的“去库存”口号，估计三四线城市在2016年会得到较大的销售量的提升。

回归到东莞市场，我的第一反应是“害怕”。政策利好非限购城市，东莞夹在广深两限购城市之间，对广深外溢购买力有一定吸引力。但2015年以来的利好政策太多了，房价涨得太快，会引起一系列的市场反应。尤其是深圳，一年涨幅超40%，深圳会不会在2016年出台一些限制性的措施？如银行审批加严、放款变慢等，对此我是存在一定的顾虑和担忧。而东莞楼市对深圳客依赖很强，如果深圳楼市降温，那东莞楼市也是一定会受影响，将整体随之降温，临深片区首当其冲。

央行此番再降首付比例，明确指出各省市“因地实策”，这个就写的比较笼统。从地方利益角度来看，政府是不愿打压房地产的，尤其是经济不景气的时候，东莞政府不可能出台打压房地产的政策。2015年临深片区涨得快，但是从全年来看，东莞房价全年涨幅仍然控制在10%以内，属于合理的涨价范围，所以个人认为不用担心东莞会出台一些限制性的措施。

总体来说，降首付政策也是利好东莞楼市的，但是存在泡沫的担忧。

天为大数据研究中心研究及品牌经理罗霄：东莞或不下调首付比例

据天为大数据中心资料显示，截至2015年底，中国商品房待售面积达7.1853亿㎡，同比增长高达15.6%，房企库存的所有住宅商品房面积更是高达55.6818亿㎡。在此整体高库存压力下，2016年中国房地产市场的主题还是“去库存”。本次降低首套房首付比例，正是响应习近平总书记“去库存”思想指导的体现。

降首付政策出台，影响最大的应当是库存量较大的二三线城市，有助于强化市场信心，鼓励刚需购房者购置房产，稳定房地产市场。另外，本次政策还有一个亮点：按照“分类指导，因地施策”的原则调整当地首套首付比例。政策相对以往更加科学，减少“一刀切”的负面影响。

对东莞而言，政策调整所带来的实际影响或相对较小。2015年东莞楼市亢奋，成交量大幅增加。面对着大幅增加的成交量，东莞全市库存去化周期不足4个月，市场产品供不应求。在这样一个大背景下，东莞首套房首付比例下调5个百分点可能性非常有限。当然，该政策对东莞改善性需求购房者还是会有一定促进作用的。此次政策明确下调“二套房”首付比例，或将刺激改善性需求市场，吸引有能力的购房者改善或者作为家庭投资。

归纳而言，此次政策调整正如任志强所说的“出个政策也婆婆妈妈”，但起码还是“千呼万唤始出来”，建立起市场信心，才有利于房地产市场的持续发展。

网友吐槽

房贷新政出炉，东莞业内喜忧参半，作为政策的直接受益者，购房者对此是怎么看的呢？在新政出台的第一时间，东莞房掌柜立即对外释放了该通知（通知录入标题为《购房门槛再降！非限购城市居民首次购房首付最低20%》），当即引发了大批网友吐槽，有人欢天喜地，有人“得寸进尺”，也有人隔岸观火。

总体而言，网友对房贷新政关注度都很高，大多抱有观望心态，对政策影响力有一定期许。

@流连在华美天际：什么时候能落地?正打算买房嘞!

@瑶冰魄：又是利好，又得涨价了，爽！准备卖掉！回笼资金先，要不然往后真蹦了

@似念似恋：赌对了！从股市转战楼市，避开了大跌！现在利好出来，必涨！

@只为你等待：靠！又是变相涨价的消息……

@漫步天崖：为什么还降首付，最好全款，没人买了，就崩溃了，那个时候大家再买

@梦里看见你一：房价不降，降首付有毛线用

@羊真真杨洋：我们不要降低首付，我们要全国房价必须在现价基础上降价一半，不然大家都别买，狗急了！！！

@受捧里岛：先给你下个套，然后银行慢慢玩死你，老百姓要是都有骨气就顶住一年不买房，看它们怎么办…

@彼岸花柔梦：降房价再辅之以降低首付，才是最佳最快的手段！

@藤讯最坑爹：为啥就是不降点房价呢，那样才最实际！

@逍遥自在：又降首付！我要不要凑首付买二套呢？

@我最好：好像已经看到房价在涨了

@芳菲de青春：老百姓给股市做了接盘侠，看样子又到房地产的库存了，真他妈无语了

他山之石

易居研究院智库中心研究总监严跃进：利好首改、改善购房群体

此次政策的出台，贯彻了2015年以来去库存的政策导向。住房公积金、商贷利息等政策均已多次调整，继续调整可能性不大，只有商业贷款首付有下降的空间，撼动中国庞大的库存。此次政策出台对于需要购置首套住房和改善型住房的群体来说，都是极大的利好。

从目前购房的首付比例看，在商业银行贷款方面，过去几年是按照30%进行的。而后关于调整到2成首付的呼声很高。到了2015年10月份，随着购房政策的调整，首套房商业贷款的比例调整到了25%。并没有一次性调整到2成首付。而在2月2日的政策中，实际上并不是说全国统一按照2成首付进行，而是按照各地的实际，制定新的贷款政策。所以可以预计的是，在2月3日开始各地商业银行和住房管理部门，会快速根据当地实际制定新的房贷政策。但从市场预期看，部分城市是愿意采取2成首付的做法来活跃当地的房地产市场的。

限购政策和一些房价上涨过快的城市，实际上对于此类政策可能是无动于衷的。对于限购城市来说，此次文件就已经明确了不进行调整。而对于房价上涨过快的二线城市，包括苏州等城市，也预计不会有调整。因为房价上涨压力过大，盲目下调并不科学。而对于一些大城市周边的三四线城市来说，比如京津冀的燕郊、廊坊，长三角的昆山、嘉善，珠三角的东莞、惠州等，要看当地政府的楼市调控意识，一旦下调，市场交易会快速飙升。因为此类地区的购房购买力还是比较强的，而且部分购房需求会从限购城市中转移到此类城市中来。而中西部的三四线城市放宽后并不会出现市场交易飙升的态势，预计在春节后会逐渐显示出政策的积极效应。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦：有助于去库存

2016年楼市重要任务就是去库存，这个政策的意图就是配合去库存。从“3.30”政策效果来看，信贷对买房的支持力度最大，因此继续使用这一策略。目前库存压力较大的主要集中于三、四线城市，但是这些地区消费弹性不够，需要一些手段来配合。包括现在鼓励农民入城，目的就是帮助去库存。降低首付可以让他们提前释放购买力，有利于帮助去库存。

去年对于首付比例已经下调过一次，不限购城市首套由30%下调至25%，但效果平平。这次继续调整后，由于两次效果叠加，因此市场会有一些反应，但利好持续时间未必会长久。此外，这次下调后首次置业降低到两成，对于购买二套普宅首付比例已经下降到3成，因此从信贷空间来看，可以说信贷政策的调整空间基本到位。

虽然对于限购城市这次不能享受利好，但政策暖风频吹，在心态上很大支持。短期来看，由于上海楼市还处于高温，暂时没有必要给予政策，但是这些利好完全可以做为政策储备。一旦楼市风向发生转变可以用来稳定楼市交易。

购房首付比例调整政策一览

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%；拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

2015年9月30日，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知明确，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

2016年2月2日，中国人民银行、银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知指出，非“限购”城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例最低可至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。