【合富辉煌】资金链紧张，地产商过冬须谨慎

本月透视

■资金面紧张 过冬需谨慎

6月份，史无前例的股市“十连阴”和持续不断的恶劣天气，5月份有所起色的东莞楼市又下滑到了总成交不足2500套的冷清状态，成交套数不足去年同期的一半，成交金额同比去年下降了55%。

加息可能性正在增加

6月7日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率一个百分点，这是央行年内第五次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。在央行网站发布的通知中称，此次的调整的目的仅仅是“为加强银行体系流动性管理”，较之前少了“防止通货膨胀”或“控制信贷”等字眼。

自人民币汇改以来，人民币预期升值导致热钱大量涌入国内。央行连续提高存款准备金收紧流动性，减少资金流向股市和楼市途径，股市楼市泡沫被刺破。但是，由于国际原料价格传导、国内禽畜疫病以及灾区重建加大国内需求，收缩流动性的货币政策对PPI和CPI指数高企无能为力。

而且提高存款准备金对市场的负面效果正在显现，市场正常生产的企业难以贷款，资本市场降幅惊人。本年度中央的政策重心将在防通胀和防衰退之间摇摆，央行继续提高准备金的可能性正在减少。

加息有利于为国内投资过热降温。但相对于美国，国内利率较高，加上人民币汇率上升的预期，如果央行打开加息通道，在目前的外汇管理体制下，热钱更会通过各种渠道肆无忌惮的流入国内，加剧国内流动性泛滥。

合富辉煌东莞市场研究部认为，央行如决定升息，必先加强外汇管制，封堵热钱入境通道。六月份国家外汇管理局制订专门针对服务贸易外汇管理规定等迹象表明，央行启动升息的可能性正在增加。

资金链压力紧张

东莞房地产进入08年1月开始陷入销售低迷，至今已持续6个月。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年第一季度，东莞全市总成交量只有37.7亿元，全市房地产行业新增开发贷款金额为12.12亿元；回笼资金加上新增开发贷款总额约为49.82亿元，施工面积达到864.31万平方米，同时07年第四季度土地成交48亿元，且土地出让金大多要求开发商三个月内一次性支付完毕，相当部分土地款压力落在08年第一季度。

而去年同期，银行向房地产行业新增开发贷款为6.23亿元，销售回笼资金达到53.6亿元，回笼资金加上新增贷款总额是59.83亿元，施工面积仅为735.39万平方，而06年第四季度土地成交只有8.75亿元，土地出让金支付方式多为分期付款。

与此同时，各种原材料与去年同期相比，钢筋、水泥、灰砖、柴油、人工等价格上升幅度20%-50%不等。

虽然今年一季度东莞房地产开发贷款比去年同期上涨94%，但由于个人购房减少、施工面积和成本增加，尤其是07年第四季度的疯狂拿地，给房地产行业造成巨大的资金流动压力。合富辉煌东莞市场研究部分析，对开发商而言，在行业销售低迷时期，资金是公司生存和发展的最重要保障，房地产商拿地、开发、营销的各个环节都离不开资金的支持。

从房地产开发资金来源来看，其他资金、自筹资金、国内贷款以及定金预付款是东莞房地产企业最重要的四块，2007年度，东莞房地产开发资金中直接来自国内贷款的比重约为15%。看上去房地产企业对银行资金的依存度在不高，但这只是表面现象，实际上房地产开发资金来源依赖于银行信贷的比例远高于此。

合富辉煌东莞市场研究部分析，首先，为了满足“项目资本金比例不低于35%”的基本条件，往往通过向关联企业相互拆借来达到目的，因此“自筹资金”中有相当一部分款项间接来自商业银行的贷款。其次，开发资金来源中占比最大的 “其他资金来源”，其主要组成部分是“个人按揭贷款”，同样有相当的比例来源于银行贷款。房地产行业资金超过一半源自银行，大部分企业融资渠道单一，对银行严重依赖。

银行存款准备金率从07年初的9%上升到目前的17.5%，以及9•27商业房贷新政策等紧缩措施，如此严厉的调控基调，不但打压了银行开发贷款，而且严格控制了个人按揭贷款额度和购买欲望。对于资金密集型的房地产行业来说，压力之大不言而喻。

安全过冬是压倒一切的任务

根据东莞统计局的数据，第一季度行业资金来源中自筹资金比率，从去年的31%破纪录的窜升到49%，自筹资金压力越来越大。面对本月提高到17.5%的存款准备金率和随时可能上调的利率，即使民间资本富可敌国如东莞，仍有可能发生严重的资金紧缺。

合富辉煌东莞市场研究部分析，银行一直是房地产企业主要融资渠道，一旦央行加息，房产企业的财务状况将更为恶化。尤为严重的是，房贷利率的提高，又将进一步打压房地产购买需求。截至五月份，东莞房地产开发企业贷款余额为282.8亿元，单是每年银行利息负担，便超过22亿元。合富辉煌东莞市场研究部分析，已经负重前进的东莞楼市，加息将是压死骆驼的那根稻草。开发商还是要真正让利给消费者，争取率先实现销售量放大，资金才能迅速回笼。行业低迷阶段，企业需要谨慎再谨慎，确保安全过冬将是压倒一切的任务。