地价直破1.2万/平 茶山房价马上就要涨到2万/平?!

    如今的东莞楼市，除了涨价和高价地，再无头条。

　　2016年9月7日中午，经过200多回激烈的角逐，鲁能集团旗下天津广宇发展艰难拿下茶山地铁旁3万平商住地，付出的是14.3亿的总价，给茶山创造了东莞史上第四高的楼面地价——1.2万/平。而本月接下来，东莞还有7宗商住地将入市。

　　卖地就出高价地，东莞楼市的热闹已蔓延到一向不温不火的茶山。可是，是什么原因外来巨鳄对东莞趋之若鹜?茶山楼市发展如何?天价高价地一出，又将在东莞楼市这潭深水引起多大的波澜?这一切都需要答案。

　　茶山房价直跳2万/平?

　　据房掌柜了解，作为东莞经济发展水平居中的镇区，茶山过往楼市发展一度不声不响。经济基础相对薄弱、人均消费力偏低，以及仅有个别项目在售，导致楼市供需相对沉寂。

　　虽然在2014年东莞新火车站开通后，业内曾一致认为将明显利好大石龙的楼市发展，但房掌柜查阅过往数据时发现，其近些年的楼市成交并不可观。

　　不过，在深圳客和东莞地铁R2线开通的带动下，2015年以来，茶山楼市发展开始出现转机。不仅楼市发展潜力被诸多开发商看好，房价也开始逐渐提升。

　　特别是在深圳客大举进发东莞的大势下，茶山也开始引进深圳购房资源，房价上涨开始提速，在东莞中原研究部的数据中，2016年8月茶山房价为1万/平，虽然同比去年大涨49.21%，但同时期东莞房价为1.5万/平，茶山房价仍落后于整体上涨幅度。

    接下来东莞7宗商住地将入市

　　在1.2万/平的高价地之后，近5成的房价涨幅已经不够了，有人喊出了“未来茶山房价将破2万!”，更有人感叹“茶山房价跳过1万直升2万”，有业内则指出，“茶山高价地卖2万会亏本，茶山的房价还要更高。”

　　在茶山新高价地附近数百米内，除了已建成售完的美丽湾畔花园、伟隆国际花园、宇丰名苑，就是正在施工的多个楼盘工地，这里属于茶山的新城中心，政府办公楼和各项配套都在这里落地，一公里外正是新开通的地铁2号线茶山站，步行仅需10多分钟。

　　也正是这样的优势吸引了保利、广源、伟隆、碧桂园等数家品牌开发商进驻，其中伟隆国际二期将在十一面市；广源纳帕溪谷蓄客已久，近期就要开盘；保利锦城的临时销售中心也已经对外开放，开始释放项目信息；碧桂园茶山首府正在认筹中。

东莞一中心四组团

　　车德锐分析认为，茶山地块遭开发商疯抢，跟土地供求有关，也跟大环境有关。其中，茶山在政府定位上被被纳入市中心组团，是承担未来东莞经济发展和崛起的新平台，其战略意义巨大。

　　“以前，东莞主要通过港口、码头等将制造出的工业品运输出去，而今出口贸易伙伴发生转变以后，东莞火车站落户茶山，作为东莞内销和出口贸易的双重窗口，茶山的战略定位日益重要。茶山被视为拉动东莞经济的新增长点，而为了进一步吸引更多的人流、物流、资金流向茶山聚集，政府接下来在城市配套方面也会有所加强。”

　　此外，从长期来看，据车德锐分析，随着茶山配套路网的进一步建设，从莞高速将成为深圳企业向东莞迁移的重要通道，以松山湖为龙头，生态园、石龙、石排、茶山为核心的经济带或将加快打造。”

　　高价地一出 全市涨价风潮再起

　　茶山地块总价和楼面地价均突破新高，从2千多的楼面地价直冲1.2万，让不少看客跌破眼镜，也让周边的开发商躁动起来，

　　“数天下高价地，还看茶山!提前15天预热，16大房企抢滩，212轮哄抢，506%超高溢价!　只因东莞枢纽新城，潜力无限……”土拍刚结束，广源纳帕溪谷的宣传海报便第一时间对外释放。

　　有着近水楼台先得月的先利，广源纳帕溪谷预计将在近期开盘，价格还尚未公布。而计划近期入市的保利锦城一工作人员认为，东莞楼市目前还比较平稳，特别是茶山楼市，长期缺乏高品质产品供应，市场相对饥渴，茶山的几个新盘都是“解渴”的项目，茶山房价会被推高将是必然的。

茶山另一4万平的商住地将拍卖

　　该工作人员承认茶山几大新楼盘的入市定价，都会参考茶山近期挂牌拍卖的地块情况。据一代理茶山项目的销售人员透露，随着新高价地的带动，茶山房价飙涨已是不可逆转之势，该地块楼盘预期售价将高达2.2万元/平以上。而9月21日，新高价地附近还有一宗4万平的商住地将拍卖。

　　高价地鼓动起来的不只是茶山的开发商，位于高埗的光大江与城和寮步万润广场均推出“紧急抄底”海报，万江信鸿澜岸同样借势，金地城南艺境海报发问“茶山新高价地楼面价12118元/平，城区3万房价还远吗?”，直言“房价2万只是开始”。

深圳8月新房成交均价、成交量

　　对于东莞房价的发展，瑞峰优慧垛董事长陈强在接受房掌柜采访时曾表示，东莞房价其实属于补涨阶段，而当前土地市场依旧火热，地价不断攀升，说明当前楼市是成长的、安全的。“我在过去很早就说过，东莞房价最佳位置是在深圳房价的二分之一，从上月深圳成交数据看，东莞房价到3万是没问题的。”

    目前东莞楼市主要靠深圳客推动，陈强认为，作为一个走在国家战略前言的国际化都市，深圳购房需求并非存量，而是增量的，深圳购房需求一直都很旺盛。莞深之间没有城市壁垒，深圳客外溢趋势是不可逆转的。

　　但，也有业内人士感叹，“东莞的精神和创业环境，正随着房价的飞涨和高企逐步流失，建设东莞、支撑东莞经济发展的生力军力量或也将随之流失。靠着高溢价卖地支撑的GDP增速，享一时之快或将面临长远之忧……”

　　外来巨鳄争相入莞

　　2015年以来，在深圳客外溢势头凶猛的拉动下，东莞房价突飞猛进，从“9”字头均价一路狂飙至上周的15642元/平，热点区域甚至卖到2万、3万。东莞楼市令人侧目的发展潜力，以及出彩的成绩，吸引了多个大型房企进入东莞。

　　融创楼面地价8134元/平高价拍下清溪地块、阳光城集团7788元/平豪夺南城商服地、时代地产5690元/平高调拿横沥地块，中海、泰禾等房企曲线入莞，以及北京鲁能楼面单价12118元/平夺下茶山横江地块，进入东莞楼市的外来房企越来越多。

　　有分析人士指出，夺下东莞高价地的外来房企均是上市公司，说明这样的价格只有资金实力背景雄厚的房企能够给得到，东莞的中小房企只能望洋兴叹。另一方面，一些国内品牌房企开始向东莞二三线镇区进军，这进一步压缩了中小房企的生存空间。

　　而在本次土拍结束之前，中原地产市场研究部总监车德锐也曾猜测，楼面价地价在6、7千以内，中小房企还有争夺的机会，若地价已破7字头，中小房企只有观望的份。

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良也曾表示，由于东莞的楼市潜力，广深很多房企都希望进驻东莞拿地，“东莞未来的市场将以大房企为主，本地房企无论是拿地资金实力，还是开发经验都会受到外来房企的挑战，甚至最终落败。”

　　除了首次进来的外来大鳄，在东莞耕耘已久的万科碧桂园继续在莞抢占市场，2016年1-8月，万科业绩已破百亿，紧随其后的碧桂园签约金额也高达67.8亿。

　　而在地块储备层面，两者更是不让分毫，仅2016年，碧桂园已知的收购项目已达3宗，沙田庄士新都项目、南城总部基地翔丰商务中心、联华苹果公社；万科则将联华花园城3期、东江之星等收入麾下。