从“楼市深冬”到“全域暴涨” 看中国房地产市场十年寒暑

2010年1月7日，国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称"国十一条"）；4月17日，国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称"国十条"）；9月29日前后，各部委下发关于落实"国十条"，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》；住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。

2011年：调控政策持续加码 各房企掀开价格战序幕

2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著，全年商品住宅成交量迅速下滑。

2011年全国商品房销售面积近11亿平方米，同比增速回落5.7个百分点。北京上海等少部分省市住宅均价同比下降，其他多数省区市均价依然上升。

2011年我国房屋新开工面积、住宅新开工面积、房屋施工面积、住宅施工面积都已经超过2010年水平；房屋竣工面积和住宅竣工面积都已超2010年水平。竣工增幅远低于新开工和施工的增幅。显示中国房地产企业都在实行防守型的发展战略，拉长开发周期，缩短开发战线，选择恰当时机向市场推盘。

不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。在库存逼近历史高位后，2011年底，北京、上海、杭州、南京、青岛、武汉、惠州等城市的楼市均掀开了价格战，万科、恒大等大型品牌房企为加快资金的回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整。一时之间，沉默的楼市，竟然有种要进入“春天”的感觉。

2012年：触底回暖 品牌房企表现亮眼

随着调控持续，销售增长放缓，市场存量快速攀升。2012年初，中原监测的十家标杆房企存量接近2008年历史高位。在城市层面，部分有存量数据公布的城市也接近或达到历史最高水平。

2012年的中国房地产市场依然以调控为主要基调，围绕调控展开的行政、金融、土地等手段基本保持不变，但是政策环境已经逐渐缓和，全年还经历了上调公积金贷款额度和放宽贷款限制条件、房产税试点改革、首套房贷利率变革等政策的洗礼。

地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30 多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有厦门、天津、上海等地方调整了普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等政策，被业界认为是变相松绑。但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅首套房的公积金制度调整得到支持和认可。

2012年底，平淡的楼市出现小规模爆发，展现了触底回暖的风采，市场交易量温和复苏，品牌房企销售业绩也较为理想。从2012年品牌房企销售面积的增长率来看，2012年表现优异的企业有招商、华润、绿城及富力等，其增长率均超过了50%。

房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解，土地市场也因此出现了逐渐回暖的迹象。

2013年：政策面趋于平缓 行业规模迎来新一轮扩张

年初，新国五条出台，政策出台后各地市场反响强烈。新政关于二手房卖房所得按20%征收个税关注度颇高，受此影响，北京、上海、南京等地二手房一度出现集中过户、集中网签的现象。

新一届政府组建后着力建立健全长效机制，维持宏观政策稳定，且在历次重要会议中，均未提及“调控”二字和“高房价”问题，市场人士普遍猜测官方释放的信号即是要以更加市场化的手段来解决房地产问题。

2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于2012年，千亿级房企数量也升至7家。2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，全年商品房成交面积突破12亿㎡，而商品住宅成交总量亦突破10亿㎡。

2013年6月，金融业闹起“钱荒”，包括商业银行、基金、券商、信托在内的整个金融业均有波及。此轮资金紧张，让中小企业的借贷成本更高，大部分企业贷款都会受到影响，资金密集型、高负债率的行业如房地产最为敏感。也有个别小型房企因为这场“钱荒”，最终只能告别楼市，甚至破产重组。

2013年下半年，一二线城市的调控仍在保持收紧，但三四线城市则试图放松。温州、芜湖、舟山等城市先后出现“定向宽松政策”，温州、芜湖等城市都属于楼市相对“萧条”的城市，其中温州更具代表性。

十八届三中全会之后，为完成年度住房价格控制目标，自深圳“深八条”开始，京七条、沪七条、穗六条等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等多个二线城市均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。