盛松成：本轮房价上涨与调控政策六大特征、三大背景

　　二、本轮房价上涨与调控政策的三大背景

　　2014年下半年对房地产调控的放松是在经济持续下行、政府债务问题和房地产企业资金问题突出的背景下出台的。

　　第一，经济下行压力增大。2014年第三、第四季度GDP增速分别为7.1%和7.2%，经济增速面临跌破7%大关。而房地产业增加值的同比增速也从2013年第一季度的9.8%下降到2014年第三季度的1.3%。

　　第二，政府债务问题日益严峻。中国社科院公布的数据显示，政府部门整体的负债率(债务/GDP)从2008年的41%上升到2014年的57.8%，为1997-2017年间最高值。地方政府负债(含隐性负债)从2008年的15.7万亿元上升到2014年的30.2万亿元。

　　第三，房地产企业的资金风险增大。国家统计局公布的房地产开发企业资产负债率从2008年低谷的72.3%上升至2014年的77%，达到1997年有记录以来的最高值。银监会公布的数据显示，房地产行业不良贷款率从2013年的0.47%上升到2016年的1.04%。

　　三、本轮房价上涨与调控政策的四大影响

　　2015年以来房地产市场的这一轮上涨行情可谓乱象丛生、一筹莫展，对经济和社会产生了不利影响。

　　第一，高房价问题进一步加剧。我国房地产业1998年市场化以来，房地产业的投资、产出、价格持续上行。国家统计局公布的房地产业增加值季度累计同比自1998年以来持续为正值;房地产开发投资每月同比涨幅自1999年2月有记录以来，未出现负值;房价呈现持续上行的趋势，房价短期波动没有改变其上行趋势。可见，房地产业一直处于上行阶段，还没有经历过衰退、萧条的阶段，不构成一个完整的周期。因此，这一轮房价上涨是在原有的基础上进一步推升了房价。

　　第二，房地产的短期拉动与经济的长期健康发展形成了对立关系。高房价使居民的购房负担加重，对居民消费产生挤出效应。房地产业的高回报率使资金向房地产业集中，实体企业融资困难，对实体企业产生挤出效应。本轮全国性房价普遍上涨，使房地产业对实体经济的挤出效应从个别大城市向全国扩散，对经济影响深远。

　　第三，三四线城市房价大幅上涨加剧风险积累。房地产市场升温会吸引新一轮的房地产投资，使“去库存”变成“补库存”，但是三四线城市人口外流，住房供给过剩风险增加。三四线城市房价快速上涨使居民生活成本上升，带动企业用人成本的增加;房价上涨带动地价上涨，使企业的土地使用成本上升。这些使三四线城市低成本优势减弱，阻碍了三四线城市的工业化和城镇化进程，甚至造成城市的“空心化”。“补库存”占用不可再生的耕地资源，使耕地闲置，危害国家耕地安全。

　　第四，公众行为模式的转变增加调控难度。一方面，房价大幅上涨加深了居民的看涨预期。1998年住房市场化以来，房价持续20年上涨，房价只涨不跌的观念已经根深蒂固。而本轮房价高位上涨和调控政策对市场预期管理的缺失加剧了这一问题。强烈的看涨预期会导致对住宅的投资需求旺盛，从而进一步推高房价，形成房价上涨的自我实现。而且市场主体会与调控政策进行博弈，增加调控难度。另一方面，对于有房群体，其利益与房价上涨直接挂钩。这部分居民乐于见到房价上涨而抵触房价下跌，造成了房价上涨的棘轮效应，增加了房地产调控的阻力。

（来源：金融界）