李迅雷：为何房价坚挺房地产股疲弱 谁更能昭示未来

主要观点：

　　从历史看，A股房地产股走势与房价走势基本一致;从美国房地产股走势和房价走势看，也比较一致。

　　房地产股与房价背离的主要原因有：新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真;长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观;房地产股的基本面不支持其股价大幅上涨。

　　实证研究表明，股价相对于房价有领先性，美国地产股股价领先房价3个月左右;A股股价大约领先房价6个月左右，但相关性偏弱。从2008年底到今年5月，地产股指数的相对净值数据与6个月后的新建住宅价格数据相关系数?为0.51。

　　从纵向和横向维度看当今房价与股价之背离

　　去年以来，地产股价格走势与房价变化出现明显背离，2017年年初至2018年上半年，A股市场的地产股大幅下跌，仅2018年上半年房地产股票指数就下跌18.7%，而上证综指只下跌14%。但全国70城住宅房价指数环比一直在上升，今年与去年同期相比，估计平均涨幅在10%左右。

来源：Wind，中泰证券研究所

　　为何房价走势和房地产股走势的背离如此明显呢?历史上是否也出现过类似的背离情况呢?我们从2011年至今的8年数据中进行对比，发现过去A股房地产行业指数相对大盘的走势与全国70城住宅房价指数环比增速趋势较为一致，而且，在出现拐点时，股价表现更为领先。但今年以来，则出现了走势的明显背离。

来源：Wind，中泰证券研究所

　　说明近两年A股市场的房地产股走势确实比较异常，那么，国外房地产股的走势与房价走势之间的关系又是如何呢?不妨以美国为例：历史数据表明，美国房地产股(以知名地产商帕尔迪Pulte Group和莱纳Lennar为例)和美国房价之间关联度较高，两者趋势也比较一致。

来源：Bloomberg，中泰证券研究所

　　我们的理解是，地产股的表现与房价趋势一致的逻辑很直接：房价和销售量决定房地产公司的业绩，而数据表明房地产销售量与房价呈现很强的正相关性。也就是说，房价高了，房地产公司的业绩自然就提升，对应的股价也自然上涨。

　　美国房价与销量呈现很强正相关性

来源：Bloomberg，中泰证券研究所