李迅雷：为何房价坚挺房地产股疲弱 谁更能昭示未来

　　又如，货币政策从宽松到中性，用过去12个月M2增量与过去12个月名义GDP增量的比值，来刻画货币超发的力度(由于M2是存量概念，多年高增长后M2的规模远超GDP规模了，这时增速的刻画力或有下降，较低的增速可能对应的M2增量并不低)。这一指标在07年时在1.2左右，随后在09年(金融危机后)最高达到4.8，之后回落，在15年股底(或有股市救市政策的影响)又达到3.8，之后一路回落至目前1.8左右。

来源：Wind，中泰证券研究所

　　高层提出“房住不炒”，但房价与货币政策似乎也出现了背离。房产作为我国居民配置比例最大的资产，其价格应该与货币政策环境高度相关。历史数据表明，房价变化的大趋势确实受货币供应(超发)的影响。自2016年以来，货币超发的力度一路下行，目前仍处于下降通道中，但房价同比增速仍维持5%以上，近几个月甚至出现环比增速上行，这似乎与货币政策的大趋势相背离。

　　此外，就房地产公司基本面而言，从过去看，房地产公司的现金流状况与房价变化高度相关。但2018年以来地产公司的现金流状况仍在继续恶化，房价环比增速却出现上涨，这是明显背离的。

　　股价和房价走势：谁更能昭示未来

　　以上解释了房价坚挺但房地产股疲弱、房价与股价之间背离的原因。那么，背离之后，究竟会否彼此回归，或者房价与股价这两者走势中谁更具领先性，能昭示未来?仔细观察中美两国的房价与股价的历史走势图，发现当两者阶段性背离时，后续房价向股价靠拢的概率较大，这或许意味着股价更能昭示未来。

　　既然股价是反映投资者对未来上市公司的预期，理论上讲，股票市场每天成交活跃，反映了市场对未来的预期，其价格走势和估值变化应该更灵敏和有效的反映预期变化。而房地产交易的成本和难度显然远高于股票，因此其价格反应可能有所滞后。对此，我们可以做一些实证分析。

　　先从美国市场来看，美国地产股的估值和股价大约领先房价3个月。将美国地产股估值与3个月后的房价进行比较，可以发现两者表现高度一致，呈现明显的正相关性。从1996年底到今年5月，地产股PB值与滞后3个月的新建住房中位价同比数据相关系数高达0.71。

来源：Bloomberg，中泰证券研究所

　　美国地产股股价同样领先房价3个月左右，取3个月后的新建住房中位价同比数据与地产股股价相比，两者走势大体一致，尤其是在2005年后，两者相关系数达0.60。

来源：Bloomberg，中泰证券研究所