李迅雷：为何房价坚挺房地产股疲弱 谁更能昭示未来

　　国内房价与销售量呈现很强正相关性

来源：Wind，中泰证券研究所

　　房价与股价走势背离的深层原因分析

　　既然从历史看房价和房地产股价基本走势是一致的，从美国的案例看，似乎也看不到房价与股价的背离状况，那么，这两年出现背离的深层原因究竟何在?

　　首先，新建住宅价格指数或许因成交的地域变化有所失真。自2017年以来，很多一二线城市相继出台调控政策，对新建住宅限价销售，导致开发商不愿意开盘，2017年一线城市销售面积明显下降。

　　进入2018年，随着地产商现金流吃紧，需要通过卖房来增加周转资金，故一线城市开盘数量增多，销售面积在新建住宅指数中占比提高，导致最近几个月新建住宅价格指数环比增速提高。如果分开看一、二、三线城市的价格变化的话，增速并未显著提高。

来源：Wind，中泰证券研究所

来源：Wind，中泰证券研究所

　　第二，长期的赚钱效应导致购房者预期过于乐观。以统计局公布的房屋销售价格指数(排除房屋质量、建筑结构、地理位置等因素影响之后“同质可比”)来看，以年度数据观察，房价自2000年以来稳步上涨，只有2008年有小幅下跌，由于买卖房产很难做到频繁交易，只要持有两三年以上，几乎是稳赚不赔。历史数据表明，房屋平均销售价格的年化涨幅为8.2%，若以首付三成计算，买房者的年化收益率在20%以上。这种稳定持续的赚钱效应会对购房者预期产生很大影响。

　　相比之下，股市的赚钱效应远不如房产，地产股虽然过去二十年涨幅也不小，但由于市场流动性极好，投资者频繁交易，且股价波动较大，投资者亏钱的概率还是较大。因此，房价表现或许会远比地产股更乐观。

来源：Wind，中泰证券研究所

　　第三，作为股市的投资者，更加注重对宏观经济走势、政策导向及上市公司基本面等来做出投资决策，但这些都不能构成对房地产股的价格支持。例如，中国经济增速自2010年见阶段性高点之后，持续下行，房地产投资增速也持续下行。