越秀地产张招兴：在严政之下，房地产不会像以前那样放松

　　关于投资的问题，大家也知道，房地产行业今年从调控的角度是力度不断加大的，中央明确房地产要平稳、健康发展，调控的力度是比较大的，我们也定了一个准则，就是谨慎但是不悲观，我们是以这种调子来推动我们投资。上半年我们从投的项目角度，9个项目有8个是零溢价的，我们在价格方面有很高的要求，我们对IRR、毛利的要求，包括对项目本身的产品结构，我们对快周转的项目会重点做出投资，这是从投资角度的考虑。

　　陈静：其它收益这一块是5.5左右，这个最主要就是刚才你提到的收购这个公司，这一块有所增加。

　　现场提问：上半年宏观环境对房地产有一些改变，当初公司说三年内合约销售额到800-1000亿的目标，还有没有信心达成?还是说下半年或者是资金链短缺的时候，越秀有更加多的机会做一些并购，这个目标能尽早达成?

　　第二个，上半年有一些房企在做长租公寓，他们的融资好像更加得到支持，想问一下越秀地产在年度的时候说3到5年内有10万个长租公寓的推出，这个目标上有没有改变?第三个问题，刚才说投地的标准会改变，IRR或者是毛利要达到多少才会去做?

　　林昭远：我们的目标800-1000亿的目标还是没有改变的，还是正常推进，我们的长租公寓的目标也是按计划进行的，具体的投地的标准，我们总体的IRR要求是20%以上。

　　张招兴：首先回顾一下我们地产2018年上半年的表现，刚才我们的投资总监已经说了，有几点值得肯定的，我们的董事会对经营层表示肯定。第一是经营业绩方面在稳步增长，上半年实现销售收入280亿，同比上升40%，完成了年度550亿的51%，这应该说是增长幅度还是比较大的。而且我们布局大湾区、长三角和中部地区，总计实现合同销售254亿，占了整个合同销售额的91%，这一个是速度快，另外一个是我们的布局比较优。

　　盈利方面，股东应占盈利是13.1亿，同比上升了19%，核心利润11.9，上升8%，这些数字说明越秀地产在经营驱动，转管理、提效益方面的业绩是比较明显的。有一个营业收入同比是下降的，刚才林总说了，这是符合我们年度计划的铺排，下半年楼盘按照会计准则交了钥匙才能算收入，这是一个时间阶段的问题。

　　第二个是我们的土地储备，这是关系到地产公司后续发展的关键指标，这段时间我们的土地储备，通过跟各个企业的合作，也通过竞拍，也有一些并购，多种方式进行，在广州、江门、武汉、苏州、烟台、青岛、济南等7个城市新增了优质的土地9幅，总的建筑面积是249万平米，其中有8幅几乎是零溢价，远远低于行业的平均水平，而且新进了济南市和苏州的城区，这为公司后面高质量的增长提供了保障，所以我们说是优质，在目前这种行情下我们的溢价率比较低。

　　到6月底，越秀地产总的土地储备是1822万平方米，分布在全国13个城市，其中有85%在粤港澳大湾区、长三角和中部三大核心区域，是我们认为增长势头比较好的区域，这是公司未来发展的一个比较坚实的地方。

　　第三是地产公司的资金问题，我们的财务资金维持稳健、安全，越秀地产一直保持这个风格，上半年更加充分发挥了境内外多元融资渠道的优势，加强了资金的管理，优化了融资的模式，确保资金的平衡，有效降低资金的成本，我们发行了8亿美元三年期、4亿美元5.5年期的公司债券，而且也是获得了穆迪和惠誉的投资级的评级，发行的成本是低于其它同行发债的成本，优化了债务结构，一年内到期的借贷占总借贷的6%，也就是我们的债期比较长了，两年内到期的也就25%，另外期末公司手头的现金是258亿，比年初上升了24%，净借贷比例64.3%，大家都是这个行业的专家，净借贷比例64%，我们比年初还下降了8.5%，这应该说是比较合理的一个稳健水平。

　　第四是各项新的业务顺利推进落地。新的业务在两个方面，一是土地供应方式，刚才问到了轨道+物业，广州的地铁到2020年要达到800公里，到2035年的规划是2000公里的轨道线路里程，这个计划是非常宏伟的，这样把城市都拉伸开了，这个过程中有大量的城市更新和轨道物业的开发，我们是广州地铁集团的战略合作伙伴，轨道+物业的方式集团在大力推动，在条件成熟的时候注入到地产，这也是我们的一个新的业务突破方向。

　　养老地产现在已经落地，我们也通过收购兼并，收购了深圳的一家公司，现在已经有一个项目在营业，其它的还有四五个项目分别在广州、武汉逐步落地。另外还有一些长租公寓，我们这个养老产业也好，长租公寓也好，都是符合中国国情，也是按照国家发展的战略和政策，中国已经进入了老龄化社会，老人已经占了17.4%，所以养老产业既是国家战略，也是一个非常好的产业。长租公寓也是根据国家的租售并举，以后房子不完全是拿来建，建了就卖，有相当一部分要出租，这也是越秀地产转型，在这些新的业务上下的棋子，长远来讲，要转型，肯定要在这些方面发展，从前年开始到今年上半年，我们已经逐步的有几个项目落地。

　　再跟大家交流一下对房地产市场的看法。房地产是带动能力很强的一个产业，这一点大家都很清楚，目前国内的经济形势受各方面的因素影响，总体上来讲，货币政策处于中性。以前是以去杠杆为主，现在实际上是稳增长为主，这是一个大的转向。但是对地产这一块，作为管理当局，作为政府，在货币政策有所宽松的情况下，资金主要还是希望支持实体经济。