张平：恒大打响降价第一枪 楼市降价潮真的来了吗？

有媒体报道，恒大近期启动了一项全国范围的楼盘大型促销。这家中国第二大的房地产商对旗下住宅楼盘甚至可以最低74折的折扣进行销售。

　　按照恒大公布的优惠促销政策，如果把所有购房优惠全部用齐，一套住宅楼盘的最终折扣幅度可以达到74折。

　　当恒大一宣布降价计划后，包括融创华夏幸福(25.04 -0.60%,诊股)在内的各中小房企也开始酝酿降价计划。

　　实际上，恒大宣布住宅楼盘降价也并非首次。早在今年2月1日至2月28日，恒大全国楼盘88折优惠。

　　据报道说，恒大88折确有此事，但并非所有楼盘都可以88折。也有业内人士称，所谓的降价是针对部分楼盘而言，不是所有城市也不是所有楼盘都参与降价。

　　开发商之前降价都要遮遮掩掩，故作“欲降不能”的姿态，这主要原因是二个因素：

　　一方面，前些年房子非常好买，要是降价了，就少赚了很多钱。再说买房人大多是买涨不买跌，你要真的是打折了，反而销量就不好，人家担心你的房价还要跌。

　　另一方面，开发商若要大降价，万一遇到前面的业主提出要维权也是很头痛。

　　比如，今年6月底，环京三四线城市某楼盘开发商降价促销，房价也就是从4万/平方米，跌到2.8万/平方米，但是遭到去年买房的业主的不满，要求开发商退房。由鉴于此，开发商一直不太敢大张旗鼓的做出降价促销的举动。

　　但是，这次恒大开始大规模的降价促销，而且折扣打得如此之大，着实让人感到吃惊。

　　对此，业内专家表示，受到房价上涨的影响，今年上半年多数开发商销售业绩不错，为了在接下去的“金九银十”获得业绩新突破，降价促销将会成为越来越多开发商的必然选择。

　　面对即将到来的“金九银十”，恒大打响了降价促销的第一枪，后续还会有更多的房企随后跟进。

　　多数市民表示，房企降价促销能够让老百姓(60.35 -3.93%,诊股)得益这是好事情，购房者能够从开发商降价促销中得到实惠，从而减轻了购房的压力，“金九银十”值得期待。

　　现在问题来了，除了开发商为增厚业绩在“金九银十”再做最后冲剌外。作为全国房企风向标的恒大，今年对房价大幅降价促销，究竟传递出什么信号呢?

　　首先，通过降价促销的方式，提高项目的周转率，回笼更多的资金。

　　众所周知，2015年上半年，本轮房价上涨行情开始启动，随后多数开发商为了业务的扩张，向银行借了很多钱。

　　而从今年第三、季度开始，之前开发商所借的债务已到集中还款周期了。目前国内开发商融资渠道又不畅，所以，通过降价促销来回笼资金，保证账上流动资金的充裕，恐怕是每家开发商都要面对的问题。

　　再者，开发商要降杠杆，将负债率回落到正常水平。

　　2018年开发商之所以融资渠道被堵，这主要是杠杆率远超60%的警戒线。在目前134家上市房企业当中，平均负债率高达70%，甚至有的开发商负债率超过了100%，

　　在这种情况下，开发商融资难问题一直没办法得到解决。而通过降价促销，回笼资金，逐步还清债务，来降低房企的债务率，这样以后如果再融资就更容易一些，融资成本能够更低一些。

　　最后，受到房地产长期调控的影响，开发商们普遍对后市并不乐观，早点收缩战线这才是上上之策。

　　7月底，中央政治局会议提出“坚决遏制房价的上涨”。住建部约谈前期房价上涨过快的城市，并且还要实施问责制，对于调不力的城市相关负责人要进行问责。

　　同时，地方政府也开始对房地产进行深入调控。很多一二城市还为之前的房地产调控打了补丁。而三四线城市不仅房地产调控蔓延到来，而且去库存结束，棚改货币化安置也将退出。

　　正是因为，房地产调控政策长期持续，这让房企对后市多少产生悲观，所以才会有土地市场流拍现象愈来愈多，同时准备降价促销，快速回笼资金的也越来越多。房企的黄金时代已过，白银时代来临。

　　往年“金九银十”开发商不必太费心机，而今年则由恒大领头，众开发商一起开始折价优惠。主要是房价走高，以及房地产严厉调控之下，房子不好买了。同时，开发商们现在正面临降低负债率，偿还债务的困挠，而只有通过降价促销这一方式，才有能度过眼前危机。

（来源：平说财经）