星河商置冉崇勇：十四年商业经营 星河迎来创新发展

11月末的香港已经有些许凉意，坐在愉景湾酒店的大阳台上，能看到蓝得透彻的天空和泛起波浪的海面。

与星河商置副总经理冉崇勇的采访就约在这里——在11月21日晚上举行的2018年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖盛典，这位年轻的企业高管代表星河商置领取了“2018中国商业地产年度影响力企业”荣誉。

在如今的商业地产大浪潮中，星河商置可以说是入场较早的参与者。2004年，星河便已组建商业团队，冉崇勇当时就是这只队伍中的一员，因此对于这家企业十四年的发展与变化可以说是了然于心。

“星河商业团队从组建以来，已经十四年了。”冉崇勇有些感慨，但由于采访的时间紧凑，他的话题很快切到了这几年的发展情况来：“2014年公司开始走轻资产道路，2016年挂牌新三板，伴随着这些动作，星河商置也驶入了快速发展轨道。”

据观点地产新媒体了解，2016年12月，北京西城区金融大街全国中小企业股份转让系统中心，星河商置新三板挂牌敲钟仪式举行，意味着这家深圳商业地产运营企业正式获得资本市场的入场券。

在新三板挂牌后，星河商置加快了发展的步伐。数据显示，2015年，星河商置实现营业收入2.62亿元，净利润2523.75万元；2016年度营业收入为3亿元，净利润为3648.59万元；2017年度营业收入为3.34亿元，净利润为4515.91万元；2018年上半年，实现营收1.76亿元，同比增长17.28%；净利润实现4456.05万元，同比增长35.72%。（说明：以上数据来自星河商置年报，仅指星河商置管理运营收入，不包含项目经营收入及利润）

冉崇勇告诉观点地产新媒体，为了在资本市场获得更长远的发展，星河商置除了依托于星河控股集团自有商业物业的开发管理之外，也正在积极通过轻资产模式输出品牌扩大规模。

“托管、租赁这些方式在合适的条件下，都会去做。”冉崇勇说。

具体而言，星河商置首个轻资产拓展——深圳龙华星河iCO于2015年开业，随后普宁星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City也相继开业；除星河控股自有商业物业外，星河商置管理的品牌输出项目还包括2018年年初签约的汕尾星河COCO City，即将于12月底开业的深圳龙岗星河iCO、筹备中的恩施星河COCO City等项目。

据其介绍，目前星河商置已运营管理20余个项目，服务面积超200万平方米，项目遍及深圳、广州、惠州为代表的珠三角，普宁、汕尾为代表的粤东，常州为代表的长三角，恩施为代表的华中，鄂尔多斯为代表的内蒙等区域。同时，正在向上海、南京、重庆、天津、郑州等内地一二线城市进军。

与其他商业地产开发商主要致力于打造三四条品牌线不同的是，经过十四年的发展扩张，星河现有商业品牌线数量较多，包括城市型商业星河COCO Park、区域型商业星河COCO City和星河iCO、社区型商业星河COCO Garden、主题型商业星河第三空间、高端商务综合体星河中心。

从传播学的角度，过多品牌线会造成品牌分散，影响宣传效果；另一方面，可能部分品牌之间定位差异不明显，消费者难以留下记忆。

对此，冉崇勇指出，星河商置设置商业品牌线也是从企业发展的角度出发：“比如星河的明星品牌星河COCO Park，对城市经济发展水平、人口规模、居民消费水平、项目地段、项目体量的要求比较高；星河COCO City则更侧重于城市区域型消费，与星河COCO Park有比较明显的区隔。”

冉崇勇表示，目前星河商置也在做品牌线梳理，可能会将产品线进行优化，“星河COCO Park和星河COCO City将作为主要输出品牌”。

为配合公司业务的快速发展，星河也着手进行自营品牌的打造，近几年已有主力店品牌星河寰宇影城、星茧视听体验馆、星趣童堡、星居生活馆、星悦琳廊、星享食汇、星跃领动等，以上主力店品牌涵盖影院、儿童亲子、运动、家居、美食等诸多业态，且均已陆续面世。

打造自营品牌、新零售品牌也是目前商业地产开发运营企业的一大趋势。“星河自营品牌除了配合星河商业项目一同发展外，部分自营品牌如星河寰宇影城同时也在积极寻求对外拓展”，冉崇勇表示。

此外，受国家政策利好和市场发展趋势的推动，星河也在大力发展长租公寓业务。管理的高品质租赁公寓星河盟客，目前运营数量700间，预计至2020年公寓运营规模将达到2万间。

作为城市运营引领者的星河控股集团，旗下拥有地产、产业、商业、金融、物业五大业务板块，各板块之间融合共进，已形成互相支持、互利共赢的业务生态圈。

冉崇勇表示：”星河控股集团拥有综合优势及城市运营经验，也极易聚力整合内外部资源，这也为星河商业板块的发展提供了极为重要的支撑。”

随着互联网的迭代发展，商业创新与新零售被越来越多地提及。过去一年，互联网行业的龙头老大企业纷纷在新零售行业发力，或战略合作，或以技术力量助力新零售的发展升级，并从传统商超开始蔓延到新零售的各个业态，从而影响和推动着商业地产的整体创新。中国商业地产“大数据”概念已经不是新鲜事，近几年在发展过程中也出现了很多变化，而这种变化呈现出大家对数据的依赖越来越清晰、越来越渴望，科技创新、智能化将更多的渗透至商业地产的方方面面。

在商业竞争愈发激烈的市场中，各商业地产开发商运营商应如何突围创新，再创佳绩？新零售市场的风起云涌对商业地产有哪些启示与带动作用？商业地产如何与大数据进行更深入的结合，如何与科技智能进行更好的融合？带着这些问题，赢商网采访到与星河商置一起成长并见证发展，在商业地产行业有着丰富招商、运营和品牌管理经验的星河商置副总经理冉崇勇先生，深入探讨商业地产行业趋势与未来创新发展之路。

科技加速跨行业融合 商业地产或成最大流量中心

进入2018年后，横跨智慧科技、实体商业、商业地产、金融投资四大领域的新零售持续火爆，也使金融、商业、地产、科技、健康、体育、文创以及相关产业资源的整合进入重构时期。

谈到时代发展带给行业的变化，冉崇勇认为，运用商业地产的思想与技术，赋予商业地产新的增长点、价值点，拓展并开创商业地产的新空间、新内容，这是我们商业地产从业者接下来将面临和需要解决的问题。从传统的商业地产行业来说，人与人、人与物和诸多跨界资源将通过商业地产的空间来实现互联共享；大数据、人工智能、智慧商业等管理技术和信息手段更将使商业地产成为最大的流量中心。

从以往的大数据思维层面来说，一个先进的、充满活力的商业、越发倡导个性化消费，但从大数据服务到个性化的消费个体的时候，通过人工智能的导入和应用，转变成大数据成为微数据，从一个企业宏观层面的指导，变成对每一个个体消费者的服务，未来，人工智能打造智慧商业，链接零售行业、商业地产行业的关系将会愈加密切，潜力也会无穷大。

在消费升级大时代的背景下，中国商业地产看似供应过剩，实际还是存在供给侧改革的巨大机会。冉崇勇在采访中说道，2017年中国社会消费品零售总额36.6万亿元，同比2016年增长10.2%，2018年相对增速放缓，但依然维持了一个上升趋势，这说明消费成为经济增长第一引擎，助推实体创新转型。实体商业经历近几年的电商大力度冲击，并没有出现一些行业人士担忧的“萧条”，反而通过不断的创新升级、引进新零售品牌、运营的提升以及充分与互联网大数据的应用结合焕发出新的生机。

新零售推动商业领域新业态、新模式、新技术的探索

新零售的火爆也是近两年行业内关注的热点。冉崇勇认为，技术和消费的变化驱动新零售快速创新，从而直接影响到商业地产的发展，未来商业地产与新零售的融合已经逐渐成为商业地产运营发展的趋势。

其一，商业地产商与新零售商的合作租赁关系，即购物中心向新零售品牌提供线下场所。随着新零售品牌的快速崛起，它被引入越来越多商场。根据合作深度和广度的不同，还分为项目层面的合作和企业战略合作。项目层面的合作，是指商业地产商持有的单个或少量项目非战略性的引入新零售品牌，这种合作仅停留在常规的招商层面。而企业战略合作则更进一步， 企业间的战略合作会有更多的想象空间，不仅在租赁方面的合作更广泛、更深入，甚至定制化。

其次，商业地产自营或孵化新零售品牌。相对于租赁，越来越多的商业地产商将新零售作为新的业绩增长点，积极布局。其中，有传统零售升级成新零售，也有初次进入零售领域的。本质是投资或潜在投资。不止投资新零售品牌，还能与主营相辅相成，做得好还能成为特色。目前，商业地产商投资的主要领域已涉及超市、儿童、影院等各个业态，也有部分商业地产上打造线上线下结合的个性化体验店，创建新零售品牌孵化器。

第三，商业地产新零售化，是基于新零售理念和技术，对人、货、场进行数字化构建，让“人”从单纯的被动消费者成为消费者+生产者，让“货”从商品到包含商品的全消费过程体验，让消费者触达场景多元化、所见即所得。事实上，大多数商场都有信息系统，实现部分业务在线化，但并不是基于互联网化架构设计，缺乏系统整合。而新零售化的改造是要将整个旧的信息技术架构，进行重新梳理和再架构和升级。从而使其具备互联网能力，有更大的伸展空间。尽管难度大，但不少成熟的商业地产商已经开始在这一领域积极尝试。

这些尝试与创新手段，无不是为了让消费者有更新更好的购物体验，更便捷的线上线下结合的完美服务，新零售不仅在推动零售业态的推陈出新，也在推动着商业领域新业态、新模式、新技术的探索，如何促使新零售与商业地产的深度融合，应当成为购物中心和零售店管理和市场策略的重中之重。

商业地产与科技手段不是简单结合 融合创新是关键

谈及商业与新零售创新，必然少不了科技手段的应用。冉崇勇谈到：商业地产与大数据概念的结合已经施行多年，但真正深入运用大数据与科技创新的还比较少。在科技应用方面，不能只是停留在表面，更多的要应用到现场实践、落地执行层面。借助大数据、人工智能、智慧商业等管理技术和专业手段，能更好的分析实体消费者的需求和消费趋势，从而制定具有针对性的运营方案和策略，激活更多的潜在流量并在激烈的挑战中获得新的增长空间。

依托大数据，可以输出客户的属性、行为、需求，分析顾客的消费习惯，给用户消费行为打上专属标签，根据标签内容对客户进行划分与归类；同时，输出的大数据内容要与商业地产的会员系统、POS系统、商户的会员系统打通，将消费者感兴趣的内容反向追击定位，确认潜在用户群体，达到精准营销的目的。

消费者也在寻求线上线下的无缝链接，享受跨时空购物。这就需要整合智能应用，做到跨渠道识别个体顾客。可以借助会员系统、无线网络、GPS等技术筛选目标顾客群，数字店面和陈列可以链接到虚拟市场平台，全天24小时服务顾客。所有这些应用都极大地发展了市场机会，再搭配科技手段，充分辅助和引导顾客购物。新科技还为消费者提供了更多获取信息的途径，使他们能够随时随地了解商店、购物中心信息，以及各种促销活动和库存情况等。

冉崇勇强调，未来的商业地产与新零售需要我们更多的将线上线下一体化考虑，包括大数据应用、物流服务、商家服务以及会员顾客的服务等。对于传统零售来说，要让用户在线下有更好的体验、更多的跨界商品选择、更集中的体验空间、更丰富的娱乐场景以及关注消费者场外消费行为和喜好，从而做到24小时和消费者挂钩，加强消费者与购物中心之间的粘性，给消费者做明确的商业引导，加速商业创新融合，引领新的消费模式。

新科技为消费者提供了更加刺激的交互体验，并更好的融入了现代需求和生活方式，为了满足消费者需求，商业地产管理者、从业者们在巩固和升级购物中心管理上依然任重而道远。

（房掌柜整理来自观点地产网、赢商网）