周颂明：光大安石“买与卖博弈” 构建闭环大资管模式运作

城市发展带来消费升级和地产行业的黄金十年。十年间，从消费到投资、从互联网直至地产都在发生翻天覆地的变化。商业地产竞相加速洗牌，各类业态逐步演变得以涅槃，商业、金融、地产开始紧密结合，行业升级发展大幕已然拉开。重资产的商业地产积极拥抱地产基金，金融商业正在由“农耕时代”走向“信息时代”。

不动产管理龙头企业，光大控股旗下唯一排他性的房地产投资及经济管理平台——光大安石，一直被业界冠以“中国黑石”基金巨鳄之名。2013年，光大安石以强劲姿态进军商业地产领域，成功开辟地产基金与地产企业合作创新之路。依托光大控股与光大嘉宝的股东支持，光大安石现已成长为中国房地产私募股权领先者及产业整合者，以战略思维提前布局资产管理领域，连续四年名列中国房地产私募基金榜首。

光大安石是国内少数具备募投管退全链条产业能力的房地产私募基金，对嫁接各类资金平台、挑选优质标的、参与项目的操盘、经营管理和资金退出驾轻就熟。

没有金融就没有地产的发展，我们尝试探秘光大安石在地产投资与运营中的十八般武艺。

截止目前，光大安石累计资产管理规模达1000亿，完成投资退出项目超100个。因为在存量市场改造的游刃有余，使之当之无愧的成为中国排名第一的房地产基金管理平台，并将其超凡的谋略与布局赋能自主商业运营品牌“大融城”系列。临近西安大融城开业，赢商网怀揣敬畏之心独家访谈到光大安石资产管理公司副总裁、商业公司总裁周颂明，听他讲述投资金融地产背后的故事。

“我们干的就是这个活”

随着线上流量触及天花板，带来的红利逐渐消失，零售线上线下的楚河汉界早已日益模糊，互联网巨头们忙着在线下跑马圈地，他们将此称之为“新零售探索。”

同样，线下的商业地产也不再传统、厚重，他们尝试提供更多样化、精细化的体验式服务，以更好地匹配产品和顾客。

对于线上带来的各种便利，周颂明不认为电商会给实体商业带来致命性的冲击。在他看来，电商的优点是提高效率，会在一定程度上对低端、标准化的产品带来影响，但电商的流量也有瓶颈，现在就面临人工等成本越来越高的困境。

“本来逛街买菜要两个小时的，现在电商直接送上门了，是节约出了大量时间，但这些时间节约下来干嘛呢？还是要消费，这些时间就可以约朋友喝喝茶、逛逛街。”他认为，商业地产还是一个让人垂涎欲滴的市场。

事实上，市场上往往存在一些资产，低效却优质，通过运营管理，可以极大提高经济效益。

光大安石的商业故事正是从一座烂尾楼开始：2010年，光大安石获取了重庆江北观音桥的现代广场，通过对商场动线调整、消费群的重新定位、低坪效租户的清理以及团队架构的重整等，极大提高了出租率与坪效。

观音桥大融城以一种全新的面貌呈现在众人面前，而这种收购、投资老旧商场再经过改造升级后退出，也是光大安石在发展商场上的常见思路。

“我们干的就是这个活，光大安石没有一个项目是从土地开发开始的，我们做烂尾收购，做低效资产，收购过来提升价值，这是一个大的趋势。”

周颂明称，光大安石在选择一个项目的时候会考虑得很周全，包括所在城市、辐射人口、交通、周边消费特点等。经济发达、消费能力好、人口净流入多的城市会是比较好的选择。

他进而指出，收购的项目规模上首先要是合适的，周边人口要够，设计上不能有硬伤，还要看周边的竞争对手，很多方面都需要被考虑到。

大融城就是光大安石的商业招牌之一，在商业管理方面，周颂明指出，做项目的时候一定要考虑差异化，或者是从规模性、丰富度方面打造。

“商业做得好不好是消费者决定的，它的业态丰富、品类更全、货品更好、环境更佳、体验度更强，大家就会集中到那里。”

“大家都在博弈”

在收购项目的同时，光大安石会先通过精细的测算，考虑好退出时可以做到的价值及所要达到的收益率。

“我们测算是很细的，比如说收购后需要多少成本改造，后面的营运成本是多少，招商调整需要多长时间，每年的租金是多少，净收益能够达到多少，包括杠杆因素等。退的时候经营净现金流可以做到多少？按照经营净现金流，在资本市场上多少钱可以退？回过头来，收的时候是多少钱，年度的收益算下来，达到我们的要求就可以了。”

周颂明称，虽然算法很简单，但要计算准确需要一定功底。

与此同时，资产证券化的存在也给房地产基金提供了另一种资金退出的路径，通过发ABS、CMBS等产品，可以继续持有资产。

但在做资产证券化的时候，有人认为，一线物业租金水平高、流动性好、大宗交易多、但地价高。

相比起来，二线城市的购物中心虽然租金水平可能稍低、但由于地价低、租金回报率往往高于一线，会更适合做底层资产。

周颂明并不完全认同这样的说法，他更关注物业退出时的价值，不完全按成交时的净收益来判断：“二线城市有一些的确相对回报会比较高，净回报超过银行利息，就相对安全。一线城市如果回报低，就要看它的成长性。”

他随后补充，现在一些二线城市，由于供应量太多，供过于求的情况也非常严重，这些情况都需要被考虑到。

市场上有这样一种声音，由于资本市场“钱紧”，现在正处于观望期。

周颂明解释，不如说现在大家都在博弈，不是不想买，是因为现在价格太高，资金的成本越来越高，回报要求是不一样的。前几年资金充足的时候，市场价格被抬高了，大家不能用这个情况考虑现在的价格。

他明确表示，现在是一个资产卖出的好时机，市场情况不会一时好转，否则现金流出问题了，到后面会更麻烦。

“投融管退”构建闭环大资管模式运作

房地产已从增量逐步步入存量时代，行业的金融属性和资产管理属性正逐步释放，能否具有通过持有物业资产持续产生稳定现金流的资管能力，成为地产基金公司竞争的关键。对此，光大安石有着更为深远的战略布局。据周颂明介绍，“房地产基金的本质是专业的资产管理，把商业地产做成一种金融产品来满足不同投资人对不同风险的偏好，而非一种简单的融资工具。以股权投资、主动管理为主导、发现价值、创造价值为公司的核心竞争力，是公司明确的发展方向。”

与其他地产基金不同的是，自成立以来，光大安石是国内已形成“募、投、管、退”全产业链，具有开发、改造及运营各类型房地产项目并取得成功的房地产基金公司。用金融思维操盘商业，通过专业判断，接手其他竞争对手介入困难的项目。光大安石拥有专业的资产证券化团队，为所管理的成熟资产提供清晰的退出渠道，拥有完全自主的判断能力和操盘能力。

从重庆江北观音桥项目的“起死回生”，到青岛卓越大融城创造当地新的奇迹，大融城在全国创造了多个商业奇迹。周颂明回忆，“重庆观音桥大融城是光大安石投资改建的典范之一。此项目原为重庆江北烂尾楼，2011年对项目进行重新定位设计，以“重庆首家青年主题购物公园”闪耀登场，经过数年的策略管理运营和品牌动线调整，现已成为重庆客流量最大、年轻人最喜爱的商业综合体。

基于重庆观音桥大融城购物中心的成功操盘，更多的合作亦接踵而至。2014年7月，光大安石以17.6亿港元入股于新加坡上市的英利国际置业，同期成功改造为两个大融城产品即重庆英利·大融城（解放碑店）和英利·大融城（大坪店）。

“我们主要是长线投资，选择项目的标准是看其是否具有发展价值，是否能够长期持有的安全稳定以及未来增值空间的需求”。周颂明说。“通过专业数据测评，筛选最有潜力和价值的区域进行投资。目前核心发展仍然会在一二线城市，三线的优质项目也会适当考虑。一线城市以一类地段为核心，二线城市以最核心的地段或周边高密度人口地段为主，三线城市只投最核心的地段。不过地段位置只是初步条件，还要判断辐射人口、竞争对手、体量、交通条件等。”

2018年是改革开放40周年，2018年亦是西安购物中心成长发展的10年。10年间，消费者行为发生明显变化，精神消费个性化、品牌认知标签化，未来大融城亦将深耕西安，发力西北，呈现集空间、设计、体验于一体的金融商业旗舰标杆品牌。

2018年2月，光大安石宣布成立“光大安石美国”，开始国际化布局。谈及光大安石的战略目标，周颂明信心满满，“在满足资本市场要求的情况下，到2020年有望在全国推广25-30个大融城项目，管理商业资产项目达到500亿元”。

一幅关于光大安石磅礴的商业帝国版图已然启幕！