林昭远：越秀地产18%增长目标 重点布局粤港澳大湾区

2月27日的香港，像是为3月份的业绩会高峰提前做了个预演。

当天，在新世界、新鸿基地产之后，越秀地产在香港太古香格里拉酒店召开了2018年业绩会，这也是今年首家召开业绩会的内地房企。

“资产负债等各项指标非常健康”“资金压力非常小”“土地项目非常优质”“资金非常稳健”……从整场业绩会里时不时提到的“非常”一词，不难窥见这家老牌国企对自身去年成绩的满意程度。

媒体了解，2018年，越秀地产全年实现合同销售金额约为577.8亿元，同比上升41.4%；营业收入约为264.3亿元，同比增长11.1%；核心净利润约为28.1亿元，同比上升19.6%；毛利率约为31.8%，同比上升6.1个百分点；期末已售未入账的销售金额为639.0亿元，较年初上升60.9%。

这也是越秀地产的新管理层们首次露面业绩会。当天，董事长兼执行董事林昭远，率领着副董事长兼执行董事林峰、财务总监兼执行董事陈静和投资者关系部总经理姜永进一同出席。

但媒体关注的目光并没有过多停留在新面孔上，2019年18%增长目标、投资力度、大湾区布局、多元化业务的进度才是业绩会上的焦点。

18%的增长目标

在业绩会现场，越秀地产在媒体提问之前，率先“交代”了今年的销售目标。

媒体了解，越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元，目标增长率为18%。此外，2019年全年可售资源为1312亿元，目标去化率为52%。

在各项营运指标方面，越秀地产计划在2019年内实现1425万平方米在建面积，506万平方米新开工面积以及295万平方米的竣工面积。

另于2019年，越秀地产预计将全新开盘16个项目。其中，大湾区、长三角、中部地区和环渤海四个地区分别有8个、1个、5个和2个项目。

其中，18%的增长目标不免令人意外。

一直以来，这家老牌房企的发展步调都较为平缓，几乎仅逐年递增百亿；去年3月的业绩会，原董事长张招兴才换了说法，直指适当的规模增长还是必需的，在35%的增长目标外，还提出2020年将销售规模达到800亿元，并冲击1000亿元的目标。

“公司指定的18%的增长目标会不会略显保守？”“公司对于自己在行业里面的排名有没有更高的要求？”现场的疑问显然多了起来。

对于现场的反应，林昭远解释称，这是根据对市场形势的预判所得出的目标。

其进一步指出，2018年中国房地产调控是最严的，通过调控，去年整体房价、成交面积的增长速度已经下调；2019年调控仍会有一定的持续性，但是稳中会有一定的松动。

“从我们的角度，今年还是按照18%的增长来进行铺排，至于市场怎么走，还是有待于市场进一步的发展态势，根据动态做调整。”

除了销售目标的增长速度外，一同下调的还有拿地金额。据悉，越秀地产去年在拿地上的权益投资为159亿元，而其预计2019年土地款支出及拍地保证金上的金额也约为159亿元。

林昭远表示，今年的投资强度可能略有下降，这也是根据市场的研判、规模调整而在策略性上所做的相应调整。

在稍显谨慎的基调外，还是可以嗅到越秀地产的一丝“冲劲”。

其中，大湾区是越秀地产尤为关注的布局之一。据悉，对于大本营就在粤港澳大湾区核心位置广州的越秀地产来说，早在此前就专门成立一个珠三角地区公司来应对大湾区的发展前景，而且在组织架构等方面做了一些战略资源的配置。

而根据年报披露，截至2018年底，越秀地产的总土地储备约为1941万平方米，其中约48％位于大湾区，占比近半；此外，在越秀地产2019年的全年可售资源1312亿元中，大湾区占比为58%。

林昭远表示，大湾区规划的出台对于越秀地产而言的确是一个利好消息，也相信公司在大湾区发展过程可以得到相应的发展机会。其进而透露，越秀地产去年90％的投资都落户于大湾区。

地产与新业务资源获取

除了大湾区，越秀地产这几年“憋着一股劲”的，还有养老、长租、城市更新这些多元化新业务。

就养老和长租公寓而言，早在2017年的中期业绩会上，张招兴便曾提到，养老地产及长租公寓将是越秀地产未来的重点发展方向。

养老方面，在过去一年，除通过收购兼并了一个深圳的养老项目外，越秀地产还在广州陆续新签了5个项目，在武汉也新签了一个项目。截至目前，越秀地产旗下的养老项目共有8个，提供共3500个床位，其中已经落地营运的有2个，还有1个在今年上半年会投入使用。

“规划的话，希望预计到2025年我们的项目数量可以达到100个项目。”林昭远说道。

林昭远进一步表示，在越秀地产的眼中，养老产业的模式类似于商业地产，也是提供商业物业，通过服务的导入来获取一定的、稳定的现金流回报，“越秀一直倡导的是商住并举，养老也是作为商业其中的一种业态。”

而对于引起热议与争议的长租公寓业务，越秀地产仍坚定地表示“会坚持继续这一业务”。

媒体了解，越秀地产目前采用的是大包租的方式以及合租的方式发展长租公寓，早在2017年底越秀就成立了专门的长租公司，且计划在3-5年内实现10万间长租公寓推出。

在本次业绩会上，林昭远透露，目前公司落地的长租公寓项目有3个，总规模约为1000个房间。对于目前长租公寓行业所面临的问题。

在2018年里，长租公寓行业问题不断。由此，越秀地产的长租业务也受到了与会媒体的关注。林昭远对此解释道：“我们长租公寓的模式与现在出问题的那些不太一样。”

　　他介绍称，越秀地产于2017年底正式成立长租业务公司，目前可以落地的项目有3个，总规模约为1000个房间。林昭远指出，许多出现问题的长租公寓很多都存在利用社会资本迅速扩张，但出租率和成本现金流跟不上的情况随之出现。“越秀地产的发展模式中不存在这个情况，我们也会坚持继续开展这一业务。”

然而，在养老和长租业务如火如荼开展的时候，另一项多元业务城市更新，却有点“雷声大，雨点小”的感觉。

媒体了解，最早在2016年广州地铁与越秀集团达成合作，双方将共同开发地铁沿线的上盖综合体以及车辆段综合开发项目。2017年7月，广州轨道交通城市更新基金成立，战略发起人为越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团，规模为200亿元。

去年8月，由广州地铁集团与越秀集团投资组建广州市品秀房地产开发有限公司，专注于“轨交+物业”，其中越秀集团占51%股权，广州地铁占49%股权；年底，广州地铁宣布其获取的增城官湖车辆段及上盖地块交由品秀地产进行开发。

毕竟名义上挂钩的还是越秀集团，看起来越秀地产还没有从中直接获益。彼时林昭远表示，在母公司孵化到一定程度、适当的时候会与越秀地产进行互动。

甚至于，广州地铁于去年10月底转让的番禺汉溪村地块65%，此前一直传言将由越秀地产拿下，最终在一个月后证实落入新世界中国的口袋里。

在这次业绩会上，这个问题被摆上台面：“可以看到广州地铁在地铁物业上面的一些合作是没有排他性的，越秀地产怎么去争取获得这些资源呢？”

对此，林昭远没有直面回答，称“哪一些项目我们要争取，哪一些项目我们不积极，这个是有投资的标准，如果符合标准我们就会积极去争取”。

有趣的是，就在业绩会当晚，越秀地产一纸公告发出，有种“闷声干大事”的意味。

公告称，越秀地产与广州地铁全资附属公司广州地铁投融资（香港）有限公司订立有条件认购协议。据此广州地铁认购方按每股认购股份2.00港元的认购价（即总代价61.62亿港元），认购30.81亿股越秀地产股份。

同时，越秀地产通过间接子公司广州云湖房地产开发有限公司，向广州越秀集团（控股股东）、广州地铁收购广州增城品秀星图项目86%股权及贷款权益订立协议，应付款总额达141.08亿元。

值得注意的是，广州增城品秀星图项目的开发主体便是广州市品秀房地产开发有限公司，这个项目也就是增城官湖车辆段及上盖地块。简而言之，越秀地产引入了新股东广州地铁，并以141亿收购了之前归属于母公司的增城官湖项目。

这样来看，以后在城市更新业务上，所谓的“排他性”质疑，应该在这场业绩会那天之后有了新的走向。