林昭远：越秀地产18%增长目标 重点布局粤港澳大湾区

以下为越秀地产股份有限公司2018年度业绩会现场实录：

现场提问：公司今年的销售目标是680亿，但之前在2017年业绩会上提的是1000亿的目标，公司指定的18%的增长目标会不会略显保守，公司对于自己在行业里面的排名有没有更高的要求？

林昭远：去年我们提出未来目标是“保800争1000”，这是在“十三五”末作为我们努力的目标。但其实，每个企业肯定还是应该根据自己自身的资源，包括对整个行业、整个经济发展的态势做一些研判得出自身的目标。

从去年的角度，我们580亿，今年提680亿，去年47%的增长速度，今年为什么提出18%的增长。因为整个国家的房地产规模已经达到15万亿，从目前整个形势的研判角度，去年还是国家调控比较严厉的一年，这个角度和这个高度，应该会维持这么个高度。

但是从我们的角度，今年的铺排还是按照18%的增长来铺排，至于市场怎么走，还是有待于市场进一步的发展态势，根据动态做调整。

现场提问：公司各方面运营数据是比较理想的，但是去年跟同行比起来，越秀地产的股价相对会跑输同行的增幅，公司管理层对股价方面有什么样的评价？

林昭远：关于股价的问题。我认为越秀地产的股价确实是偏低的，当然从我们的角度，坚持我们自己的发展理念，同时我们也加强投资者的沟通。从越秀地产的股价，以及派息水平的角度，水平应该是比较理想的。当然从我们的股价的变动和恒生指数的角度，我们应该比它好一点。

现场提问：最近，大湾区的规划出台，看到公司在大湾区的土储都是到达49%，对越秀来说，今年比如说在拿地，销售方面会怎样利用这个机会？

还有一个融资的问题，看到今年对整个房地产行业来说融资情况还是会比较严峻一点，公司去年境内境外发债的动作比较多，今年的融资手段策略主要是什么？

林昭远：作为大湾区的老牌房地产企业角度，应该是比较利好的。大湾区无论是未来的人口，未来产业的升级，尤其是以科技创新肯定会吸引全世界比较优秀的人才落户大湾区，同时我相信大湾区的规划里面肯定会拉动各个城市里边，尤其是轨道交通的发展，这样的话对土地应该是带来一定的未来的可预期的增长。

从我们去年整个投资角度看，其实有90%左右都在大湾区落户，所以我们对大湾区的发展还是比较看好。同时也相信公司在大湾区的发展过程中可以得到相应的一些发展机会。

陈静：对于融资的管理，公司会有一系列的完整方法来去确保融资的安全和成本控制，以及流动性的问题。最早因为我们在两边的市场都会有，所以可能在前两年关注的是外汇风险敞口的问题，去年是流动性的问题，现在是完整的资产负债管理。

今年的融资策略上来讲，我们相对来讲会把重心放在境内，但是我们境内境外其实也都会有直融的额度。金融市场上，我们和金融机构有非常良好的关系，相信和管理层一块讨论，在境内、境外、币种、期限方面都会有非常合理的安排配合投资计划。

现场提问：我们看到越秀地产正在发展养老地产业务，想问一下公司是出于什么样的角度考虑发展养老地产？另外在养老地产业务这块有什么具体的规划，目前的发展情况怎么样，业务情况如何？

林昭远：我们国家60岁以上的人口目前占比已经达到16%的水平，如果说从一个国家老龄人口的占比角度来讲，我们已经进入了老龄社会。

越秀地产发展房地产行业已经有35年的历史，很多客户是有养老的需求，尤其中国的独生子女未来的养老，应该机构的养老是一个主流。其实养老产业的模式应该类似商业地产一样，也是提供商业物业，通过服务的导入来获取一定的稳定的现金流回报。

越秀发展养老产业，一个是因为中国已经进入养老，国家目前从两会、十九大以来提到对养老产业的支持，越秀也适应这么一种社会的需求。同时从越秀地产角度，一直倡导的是商住并举，养老也是作为商业其中的一种业态。

至于规划里面，我们规划到2025年，项目数量可以达到100个。从目前看，已经在落地落户营运的大概有两个，还有一个应该在上半年会投入使用，目前已经在建确定的项目大概有8个，已经有3500个床位，数量达到全国里面第二阶梯的水平。

现场提问：去年拿地金额情况是多少，看到2019年的销售计划在增长幅度有下降，在扩张方面的拿地金额大概是什么样的安排？

在新进城市方面，因为从2018年的数据显示已经布局了14个城市，这个数量相对于其他企业会偏少一点，有什么方法在新进城市方面有突破。

另外一个是已销售未回款的上升幅度，好像2018年达到了60%多，这个较往年是有增长，这是什么原因引起的，有什么策略改变。

林昭远：去年我们投资拿地的，权益投资是159亿，新的一年铺排大概是按这个水平做，如果说从投资强度角度，新的一年铺排这个数可能略有下调，因为也是对整个市场的研判。

越秀调低了销售目标，也是针对市场的整个规模的调整。

关于进城市的角度，去年新进了襄阳、苏州、济南，其实新进城市是按照我们的规模，有策略地进行铺排，如果铺排太散的话，可能成本会比较高。同时我们对进的城市是有选择的，有好多指标，包括人口，产业，经济的支撑，从稳健发展角度我们对新进城市肯定有选择，当然进度到底是多少个，按照规模铺排，按照规模增长，我们的城市会逐步扩大，这个节奏会和规模进行一定的匹配。

销售回款，去年整个当年的合同销售额角度，我们的回款率大概72%，这个水平偏低一点，主要是我们在最后一个月的销售额超过110亿，按照约定会到过完春节以后，一季度可能会回来，所以这个数会偏低一点。如果剔除这个因素，我们的回款率当年应该达到85%，这个数字在去年这种市场情况下应该也是OK的。

现场提问：关于越秀地产的多元化业务，除了养老之外还有一个长租公寓，因为长租公寓去年出的问题也比较多，不知道越秀地产这边的情况是怎么样，还有没有继续拓展的计划？

另外是越秀地产跟广州地铁的合作，前段时间看到广州地铁有挂牌一个长隆的地块，是和新世界合作的，可以看到广州地铁在地铁物业上面一些合作是没有排他性的，越秀地产怎么去争取获得这些资源呢？

林昭远：关于长租公寓，应该也是国家的战略，房子是用来住的。越秀在2017年底正式成立长租公司，目前我们可以落地的项目大概3个，1000个房间左右。

我们的模式可能和现在出问题的有一些不一样，他们有很多可能会利用一些社会资本进行迅速的扩张，扩张以后可能出租率跟不上，还有去年整个现金流还是比较紧的，这个（现金流）就断了，断了以后投资方跑掉了，跑了以后，承租方，作为业主方和租赁方就出现了很多社会问题。

越秀地产发展模式角度不存在这个情况，我们也会坚持按照商住并举其中的一个业态。你刚才谈多元化，我们有传统商业业态，包括写字楼，零售商场，还有专业市场，酒店，公寓，包括养老，这些都是我们商业的领域。

我们也会按照市场的整个发展情况对我们的资产做相应的一些配置。尤其广州目前在推国企用地，国企的土地拿出来一部分，可以做长租，现在也在密切地接触。

关于广州地铁的地铁上盖物业，因为轨道交通，广州市从地铁的规划角度，未来到2035年，广州地铁要达到2000公里，目前是400公里，轨道交通的发展肯定带来城市更新，包括轨道交通上盖物业的发展，我们都在密切进行对接。

至于项目，哪一些项目我们要争取，哪一些项目我们不积极，这个是有投资的标准，如果符合标准我们就会积极去争取。

（房掌柜整理来自观点地产网、房讯网）