万科郁亮：白银时代转型绝非易事 “活下去”是对自己说的

“今天嗓子不太舒服，但这个问题我还是要回答一下。”坐在正中央的郁亮，扶了扶面前的麦克风，开始了他的讲话。

时间是3月26日，深圳大梅沙阳光明媚，万科在上午举行业绩发布会。去年中期缺席的董事会主席郁亮再一次现身带队，在他身边的分别是总裁兼首席执行官祝九胜、首席运营官张旭、首席财务官孙嘉以及董事会秘书朱旭几位熟面孔共同出席。

管理层们早已习惯面对各种场面，沉稳、精炼是他们对外界呈现的一贯面貌。不过，业绩会上风平浪静的表层下，万科的2018年过得实在有点不平静。

万科2018年年报显示，去年实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

从“万村计划”“活下去”到“收敛聚焦”，一系列以万科为中心的话题，裹挟在地产行业调控趋严，融资环境持续收紧的大背景下，几乎在一瞬间就引爆了各种话题。一时之间，关于转型、关于生死存亡的焦虑在整个行业弥漫着。

外界对于这家龙头房企的主要议论点在于，自2014年提出内部转型起，万科以“赛马机制”为基础，开启了多种创新业务的探索与转型，但2018年提出的“收敛聚焦”，其中包括“发展不好的业务就停掉”，则被外界认为是转型失败的迹象。

“去年下半年以来万科各种的说法，很让大家操心。”郁亮开门见山。

他指出，无论是“活下去”、还是“收敛聚焦”，都是内部讲话，是对自己说的，但现在变成像公开讲话一样，造成了很多的困扰，因此要“借机把问题说清楚”。

再谈“白银”论

郁亮依然坚持着对房地产行业处在“白银时代”的判断。

这个论断最早出现在2012年，郁亮在一次公开场合中表示，“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”，以此理论为基础，万科开始向城市配套服务商转型。

2014年，万科提出内部转型，鼓励各区域公司进行创新业务的探索，此后以“八爪鱼”、“热带雨林”等代表着多元业务的代名词不断涌现，而万科涉及的业务领域也从房地产、物业延伸到商业、物流、租赁住宅、冰雪度假、养老、教育以及产业办公等。

到了2018年年初，万科再次转型城乡建设与生活服务商，并表示要拥抱新时代。不过，下半年情况直转而下，在红艳艳的“活下去”刷屏下，这家房企的管理层开始在多个场合坦诚对诸如养老、教育等新业务发展情况的忧虑，并表示要开始“收敛聚焦”。

在被问及万科靠什么持续领跑企业时，万科总裁兼首席执行官祝九胜说，“行业既有机会又有行业集中度的提升的挑战，万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重，不再在规模上做线性的比较。”

祝九胜表示万科进行了租赁、物流、传统物业管理三个方面的探索。他表示，转型的路很艰难，但我们自己很坚定。万科还对住宅租赁、商业、物流、冰雪度假四大板块做了详细介绍，其余仅是一语带过，或者干脆不提及。

这种表述让外界对万科转型成果有了更多的质疑，尽管在年报中分析了形势，阐述了立场，但“大家仍然疑问万科是不是别的业务不做了，转型不成功所以不做了，又回到基本盘上去了”？

在被问及万科靠什么持续领跑企业时，万科总裁兼首席执行官祝九胜说，“行业既有机会又有行业集中度的提升的挑战，万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重，不再在规模上做线性的比较。”

祝九胜表示万科进行了租赁、物流、传统物业管理三个方面的探索。他表示，转型的路很艰难，但我们自己很坚定。

在此背景下，郁亮又一次重申了“白银时代”论，并强调，白银时代虽然没黄金时代那么贵，仍然是贵金属。万科在白银时代启动转型，才能有足够的时间来探索跟思考。

郁亮指，这六七年以来万科不断用更开阔的视野做更多的尝试，也把服务延伸到客户服务的更多方面，试图找到一个支持万科新的增长曲线，“在这点上，万科从来没改变过、也没动摇过。”

从年报来看，万科的多年探索已然小有成果。数据显示，截至2018年末，万科管理商业项目210余个，总建面超过1300万平方米；租赁住宅覆盖35个城市，累计开业超6万间；万纬物流累计获取124个项目，可租赁物业建筑面积约971万平方米；管理办公及产业园项目累计100余个，管理面积约700万平方米。

不过从营业收入来看，来自创新业务的占比依然疲弱。年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%，其中来自房地产业务的结算收入2846.21亿元，占比高达95.6%，物业服务营收97.96亿元，占比3.29%，其他业务仅占1.11%。

“转型绝非易事”，万科在《致股东》中这样写到：“我们不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。”

“基本盘”在哪里？

除了“收敛聚焦”，迈入新一年，万科还曾多次提及“基本盘”，这是一个搭配起来的词组。

郁亮解释称，收敛聚焦、巩固基本盘并不是除了开发业务，其他都不做，而是每个业务都有基本盘。

“一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。”

也因此，万科提出，包括开发业务、物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假在内的业务都有基本盘，巩固开发即售业务是开发业务的基本盘，巩固物业服务是物业服务的基本盘……

郁亮在发布会上还回应“收敛聚焦”的问题，他说，“过去20 年时间里全球有家公司始终排在市值前五位，是微软，微软在过去20年时间也做了很多次转型，微软做过手机、做过surface，surface到第四代才成功，到今天微软什么做得好呢？云、VR，微软中间做过很多尝试，有失败有成功，靠的是Windows的基本盘，基本盘提供转型发展的资金、利润。

然而，一个无法否认的事实是，住宅开发依然是赚钱的行业，就算是强调不以规模为核心的万科，也在不遗余力地追逐。事实上，支撑万科未来实现转型的基础，此前郁亮曾强调，未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务。

媒体了解到，2018年万科实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，将市占率从2017年的3.96%提升至4.05%。

与此同时，万科还通过加大合作项目的比例以撬动更大的市场份额。2018 年，万科获取新项目 227 个，新增总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米，权益地价总额约1351.4亿元。朱旭则介绍称，按建筑面积计算，82.6%新增项目为合作项目。

但对于去年设定的6300亿元销售回款，张旭在业绩会上表示，这不仅包含开发业务回款，还包括物业、租赁住宅等其他业务的回款。

对于网传2019年万科将回款目标调低至6000亿元的消息，张旭并没有正面回应，仅表示不会给自己定刚性指标，每天都是卖楼的好日子。

不过，祝九胜依然强调，过往几年万科经过战略的调整，对规模的追求和依赖变的不是那么严重，目前就是在能力上要做到领先和领跑，其中重点是在租赁住宅、物流以及物业服务。

“我们的原则是先能力，再规模，先看客户，再看市场容量，再不断的探索。”

当然，支持转型的基础除了现金流，人才也不可忽视。万科提出大江大海计划，从内部、社会进行人才竞聘，但郁亮强调，大江大海一定不是海盗行动，而是组织重建和事人匹配的一个过程而已。