万科郁亮：白银时代转型绝非易事 “活下去”是对自己说的

现场提问：之前有声音批评万科说规模大了之后的用人观有一些保守，郁总对上海区的选人计划做出了建议，为什么不搞大江大海的计划？这个大江大海计划是不是新一轮的海盗行动？是要从同行那里挖更多的人吗？

郁亮：2000年的时候万科发展，从中海挖了很多人过来。但现在的大江大海计划跟海盗行动一点关系都没有。我们的战略发生转变，组织要相应转变，要进行事人匹配。未来公司里面不是基于人来做事，而是基于事找人。

首先梳理清楚支持公司业务发展的事情是什么，然后梳理做这些事所需要的能力拼图，再根据能力拼图找做事情的人。

一个人不是全才，比如开发业务，报批报建很重要，要跟政府部门打交道，但在今天万科中，我们跟城市联系更加密切的时候，不仅要跟报批报建的部门联系，我们要跟大学教授谈谈，要跟城市研究者谈谈，也要跟城市决策者谈谈，这几个能力要一个人同时具备是很难的，就需要进行能力组合。有些人是具备某些能力的，比如报批报建的能力我们是具备的，但有一些新的要求，比如需要我们跟城市学者打交道，对城市更有把握，我们之前很难培养这样的人出来，这样我们只能够去外面找人。

所以大江大海指的含义是什么？万科在自有人才上还是有信心的，但我们也无法拥有所有的优秀人才。还有优秀人才是否跟你适合匹配，这是第二个问题。所以加在一起，我们怎么找到匹配事情的人呢？

首先把我们公司内部变成大江大海，原来我们每个区域都按照自己内部调整安排，但现在是希望在整个集团内打开，比如一些新的老总职位出来之后，我们通过集团公开竞聘的方式，明天就有一个珠海公司老总的职位公开竞聘，这是我们内部人才的大江大海。

另外也需要整个社会的大江大海，刚才说了优秀人才并不全在我们这里，所以我们需要社会的优秀人才来补充，去完成更好的事情。我们更多的主张，从具有服务意识的企业和行业去挖人。比如从工程管理，会从建设单位招人，因为他们经常待在工地上，他们更能把握质量。设计师会从设计单位招人，因为他们的见识更多更广，这是我们大江大海计划考虑的范围。

万科未来在事人匹配过程中是没有岗位这个说法的，这是我们最新的组织重建过程中要完成的事情。大江大海一定不是海盗行动，而是组织重建和事人匹配的一个过程而已。

现场提问：大家都知道近年来房企的融资成本一直在走高，万科的负债率虽然比较低，但是也有上升的趋势，想问一下万科怎么应对这种变化？

张旭：刚才郁总说了万科是危机感驱动的公司，万科一直以现金流为基础，所以我们一直保持稳健的负债水平，今年的净负债率是30.9%，维持在非常合理的区间。

我们看到，净现金流方面，万科持有货币有1884亿元，是短期负债的2倍，这是非常稳健的区间。万科始终把信用当成最重要的资产，所以在过去这么多年积累了非常好的品牌和金融信用，每年三大机构对我们都有评级，我们把这些评级看作是对自己管理的要求，这些要求会贯穿到我们所有的经营管理活动中去，我们在三大评级机构的评级中还是保持了行业里比较好的地位。

比如去年发债，公司债（5年期）融资成本非常低，只有4.05%，超短期融资券也只有3.13%的成本，还有中期票据（3年期）是4.03%。这些数据都证明资本市场对我们是认可的，给了我们一定评级上的认可。

现场提问：关注到2018年万科计提了23亿存货减值，对比过去几年都是增加的，特别是上海有两个项目，是出于什么考虑对这两个项目进行计提，整体计提的具体原因是什么？

孙嘉：万科多年保持稳健的财务策略，每年都在严密监控市场和项目情况，并且对项目进行计提减值的测试和评估。刚才提到23.5亿，不光是存货减值，而是整个资产减值。

在是否计提减值的判断上，会基于这个项目可变现的难易度，整个计提减值的过程要经过公司的审计委员会通过。在未来项目的继续开发过程中，我们会持续根据市场变化情况和评估情况，结合实际情况来判断是不是需要计提和调整的准备。

现场提问：今年的年报中没有提“万村计划”，是不是“万村计划”不再进入万科多元化的选项，是推进困难，还是商业的考量？

祝九胜：“万村计划”是我们在租赁住宅业务当中的一种解决方案，从广州、深圳开始，以深圳为例，城中村解决了接近1000万人口的居住问题，我们既有的这块业务进了60个村左右，在城中村里面获取的房间接近10万间。

在去年秋天，我们做了一些收敛聚焦的动作和安排，我们的出发点是希望通过这些城中村的微改造和整治，让城中村当中的租户能够住得更舒服、环境更好，这里面涉及的利益相关方挺多，问题比我们一开始想象的要复杂。

再好的出发点也不一定能把事情解决好，当然政府也关注城中村的这些事情，也很关注我们万村的业务，我们会谨慎地考虑这个问题，稳妥地推进已获取的项目，尽快让它们成为可出租的状态。

现场提问：万科在2018年年中的时候提出收敛聚焦策略，在这个策略下万科的多元化业务是否会进行一定的收缩？如果收缩的话具体会是哪些业务？

郁亮：我刚才其实已经回答了，我们不是砍树，而是修枝剪叶，刚才公布了一大堆基本盘，那都是万科要做的事情，并没有说要把它们砍掉。收敛聚焦不是只做开发、把别的全砍掉。

万科转型，不能简单等同于多元化，我们是跟城市同步发展，与客户同步发展。做好基本盘才能帮助我们更好地转型，才能为转型发展奠定更好的基础，这跟不做别的业务是两个不同的概念。

每块业务都有自己的基本盘，不是大家所理解的只有传统的开发业务。

现场提问：去年万科有6300亿的销售回款目标，具体完成了多少？2019年销售回款的目标是多少？据说目标有下调，如果是下调的话，原因是什么？

张旭：去年6300亿的回款，不仅包含开发业务回款，还包括物业、租赁住宅等其他业务的回款。我们不会给自己定刚性指标，但每年都会有开工计划，交付竣工计划等经营计划。

对我们来说，每天都是卖楼的好日子，每天都应该努力卖好房，做好产品，好服务，这是我们今年的任务安排。我们相信跟市场同步，通过自己的努力，可以完成得更好。

现场提问：前两天银保监会副主席王兆星说房地产泡沫会对金融业形成很多不好的影响，请问您是怎么看他这句话的？您觉得现在房地产的白银时代和泡沫这两个之间有什么联系？

郁亮：万科从来不评价政策，我们只是应对。领导讲话，我们都要认真学习。但是有几个基本的核心，房住不炒非常重要；一个企业实实在在、心无旁鹜做好自己的本业，培育具有世界竞争力的一流企业，这很重要。

现场提问：最近万科置业动作蛮多的，想问一下这块今年是不是有什么新的发展计划？

张旭：你说的是万科置业海外吧？前段时间我们把美国、英国的项目装入了1036这个海外平台，我们未来会把1036作为海外的主要平台，目的是希望把海外的业务做好，把1036这个平台做得更好，这就是我们的计划。

至于未来能做多大，能做得怎么样，还取决于这个平台上的团队怎么去努力。

（房掌柜整理来自观点地产网、中新经纬）