世茂许世坛：今年会加大收并购 酒店拆分将按计划推进

以下为世茂房地产控股有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：

现场提问：这段时间世茂收购了泰禾两个项目，请问接下来会不会有更多针对泰禾的收购？我们会不会成为泰禾的战投，你觉得泰禾能否度过这次的难关？

许世坛：其实这是一个战略合作的一部分，远远不止两个项目的合作，陆续还会有，并且我们收购的并不只是这一家企业，这只是我们其中的一个资产包，我们对前20强、前50强、前100强，还有一些收购合作的项目，不过还没公开。

我们会等到年中，如果大家再来听我们的业绩，我们会统一告诉大家我们上半年做了什么投资。我觉得现在的市场应该也好了很多，我们很难替其它企业回答这个问题，但是我们觉得我们合作的企业都应该有一定的实力。

现场提问：关于泰禾的那个项目，其实标的公司看到负债还很多，亏损也蛮多的，为什么会考虑接手这样的项目？觉得是可以捡漏吗？据说后面还会有更多的项目合作，能不能透露一下项目数量？世茂这两年经过调整以后，看到在规模上的排名一直在上升，掉落前十以后，现在感觉这两年有追赶的决心，今年有没有可能回归前10，甚至到一个更高的名次？

许世坛：实际上因为今天是世茂房地产的业绩公告，所以我们一般不会去太多评论其它企业，但是我们跟泰禾是一个战略的合作，绝对不是我们说的只有两个项目，这两个项目是泰禾公告了，实际上我们合作的范围要大很多。

其次，因为泰禾拿的项目还是比较早的，对比今天来说地价还是有优势的，当然可能它的利息成本比较高或者怎么样，这个也跟我们没有什么关系，所以我们收购还是看好现在的项目。

我们也是希望战略合作，而且它的作品也不错，世茂的优势肯定是在我们的融资成本和现金比较多。而且我刚才也跟大家说了，一季度实际上我们已经完成1000亿货值的收购，也不是光泰禾一家企业，我们跟前20强、前50强、前100强企业都有一些收购项目，已经谈好了，或者已经在转股了，或者已经在不同的过程中，所以我们觉得这次应该也是一个并购的好机会。

因为实际上这两年房企的偿债压力还是比较高的，特别是在2019年、2020年，因为前三年都是发债的高峰期，现在可能有遇到一些还款压力，当然我们不评论任何一个企业，反正跟我们战略合作的企业我们都很看好。

我觉得这是我们今年拿地的一个很好的补充，因为现在拍地是很难的，不管是一线、二线，有一些三四线都拍得很贵，有一些城市已经比之前两年的地王价还要高，我们觉得收购的话相对价格还可控。

至于排名，实际上我们这两年应该还是比较高速的增长，去年是11名，还能不能往上走，我相信应该吧。因为我们刚才也有一个预测，实际上我们去年的预测还是挺准的，我们去年预测前20的增速应该从前两年的40%、50%下降到30%，去年确实前20的增速平均就是30%。

我们今年的预测是前20的均速增长还会有20%左右，我们的目标肯定是超过20%，如果持续超过平均我应该是往上走的，至于能往上走多少也不好说，第一要看市场，第二也要看我们同行的表现。

现场提问：公司去年销售1761亿，权益占比大概是多少？目前土地储备货值权益大概是多少？公司去年的净负债率有下降，关注到有息负债是20%以上的增长，包括短债的比例，也是从去年的2成到今年将近3成的比例，融资成本也有一定的增长，未来是会保持这样一个增长的趋势吗？还有一个问题，由于大家说今年副主席有一个总裁的任命，因为以往这个职位是许荣茂主席兼任，今年为什么会有这样一个安排？是不是意味着可能许主席会逐渐退出上市公司的管理？

许世坛：第一，1761亿，我们的权益基本上在60%以上，这几年都在65%左右，当然如果合作项目加多或者收购，因为我们现在的收购也不是100%，可能是收51%，如果这块增加，可能权益会往下走一点，但是我相信60%以上应该是没有问题的，那么60%以上在我们行业上也应该是属于稍高一点的，不是最高，应该是平均以上一点点。

至于你说的负债率，因为我们连续几年都保持在60以内，我们还是希望可以维持这样的负债率。但是净负债率是有上涨的，这是因为企业规模也在不断上涨，所以我觉得有息负债增加20%，没有问题，销售增长了70%多，回款也增长了70%，而且去年我们还做了很大的战略项目，在深圳龙岗、大湾区今年有个销售，也会有一个很大的贡献，所以我们的规模大了，资产多了，项目多了，我觉得负债控制在60%左右，我觉得是可以接受的。

至于长短债，我觉得还是比较合理，我们70%多都是长债，短债也就是20%多，我们觉得这种长短债也是比较放心的，大部分都是长债。

关于你说到的总裁的问题，我觉得这个不重要，我已经在企业工作了差不多20年，实际上工作没有变化。我们主席还是比较多地做一些战略性的工作，他前两天刚从香港去了山东参加一个大型的省市接待活动，他也希望利用一些他对政策的熟悉，希望可以帮助企业做一些战略项目。因为国家现在也在不断发展，也需要我们不断地做贡献，所以我想他的战略定位还是不变的，我们的工作也没有什么变化。

现场提问：今年的销售目标，大湾区城市占的比例是多少？公司一季度增加1000亿货值的地区分布，是不是比较多集中在大湾区，并且全年是不是有这样投地和买地的收购目标也集中在相关的区域？

许世坛：我们在大湾区的土地储备大概是2000亿，这里面主要集中四个城市，深圳、香港、广州、佛山，正好是大湾区一二三四的GDP，我们今年在广深有300多亿货值推出来，估计大概会卖到200多亿，可能占我们销售10%多一点，也不是特别多，因为今年才开始多，之前更少。

明年可能香港还有两个楼盘推出来，我们也有佛山的楼盘，可能从10%慢慢增加到20%。但是大湾区我们都会加大投资，现在都比较贵，我们看一下有什么战略方向，怎么可以在大湾区做更多的项目。

当然大湾区里面的项目不只是销售，比如今年年底我们香港最大的酒店会在机场那边正式做好，明年一季度应该会开业。另外我们在大湾区也有很多写字楼，今年前海的项目都会做好，也会出租的，我们还有很多这些商业办公酒店的项目在大湾区。

现场提问：刚才讲到今年的销售增速为15%，是低于前20的平均水平，有点前20强的偏低水准，明年预测世茂会有多少的销售增速？

许世坛：我们今年的销售目标是2100亿，应该是20%的增速，当然我们也写了20%+，为什么是20%+？因为我们的2100亿还是比较保守的。

第一，我们是按照60%的去化率，去年的去化率是65%，所以我们今年还是65%还会多加一两百亿的销售。第二，我们一季度已经完成了1000亿的货值收购，这1000亿已经转化为今年的可售，如果按照这个来算，完成50%的去化率就已经达标了。

今年75%的供货都在一二线和比较强的三四线，我们的均价应该还会超过我们预测的1.8万，实际上2月份已经是1.8万多，我相信3月份也会在1.8万多，而且我们这个月销售还挺好的，所以我想这个都没有太大问题，所以增速今年应该还是比较高的。

现场提问：前面提到和泰禾是战略的合作，能不能透露一下可能会在哪些方面、领域展开合作？我注意到咱们之前提前还债了一笔5.5亿美元，2020年到期的美元债，请问提前还这笔债务是出于什么考虑？对今年的境内和境外的融资环境是怎么看的？另外，之前提到酒店拆分计划，现在是否还在继续？还是已经暂停了？有没有相关的时间表？

许世坛：对于泰禾，刚才已经说了，我们不要在我们的业绩会上说太多别的企业，实际上战略合作不仅仅是单一项目，肯定是多个项目，包括现在他们公告了两个项目，我只能说不止这两个项目，我们是强强联合，今后产品、物业管理、运营，我们都会各自发挥各自的优势。

世茂这几年的优势，我们的融资、资金，包括我们在产品上、销售力上还是比较强的，我们的去化率各方面都优于同行，而且我们的费用比较低，现在的销售和所有的管理费用才2%，也是行业最低的，所以我们的效率也比较高。

至于你说的还美元债，因为我们刚刚发了一个债，发了一个10亿美金的债，而且利息都很便宜，所以我们才去还那个5.5亿，实际上也是因为我们发了一个债，我们也不希望债太多，主要还是看利息，反正能融资便宜的去还贵的，因为还的那个是比较贵的，是8点多的成本，所以我们如果能融一个便宜的去还一个贵的，那是赚钱，是好事。

至于你说酒店，肯定是要分拆的，我刚才提到了我们已经有一个三年内要分拆的计划，现在会按这个计划来实行。因为这几年的酒店和商业，我刚才说了都会有40%以上的增速，增速是很快的。我们前几年酒店刚好有些在修，有些商场、办公也在建，所以也比较慢，但是我们从2019年开始商业、酒店、办公都比较成熟，我们希望每年都有40%的增速，有这个增速当然就符合分拆，会有一个比较好的价格，对我们公司也是好事，所以我们会按计划推行。

现场提问：您刚才提到今年的增速20%是一个比较保守的目标，我注意到现在很多房企今年的目标都是20%多，尽管去年大家很多都实现了70%、80%的增长，但是今年都显得挺保守的，您觉得这是因为什么？

许世坛：70%、80%很少，也就两家，我们是其中一家。第一，我觉得整个市场今年还是有下行压力的，我们刚才说了去年的一手房是14.99万亿，接近15万亿，是历史最高，今年我们预测有10%左右下行，在13万亿以上。当然行业还是集中度在提升，所以我刚才也说了就算市场下行一点点。

前20可能都会有20%的增速，因为前20的基数也比较大，你可以看到现在的千亿企业可能都是前30，以后可能前50都是千亿企业，实际上在基数大的情况下，增长率也会往下调，特别是今年有一个挑战，我们在做测算的时候，我们还是按一个比较谨慎的预测。

当然我刚才也说了3月份，特别是春节回来以后市场还是很热的，特别是土地市场，让我们有点惊讶。当然还好，我们春节前已经部署了大量的收购，否则也不会是这个价，所以最近的市场有点看不太懂。