8月成交套数创今年新高。数据显示,8月份东莞新建商品房成交量为43.08万㎡,环比7月增长31.34%,同比下降24.62%; 其中住宅成交占比87.91% ,为37.87万㎡,共成交3840套,按套数计算的成交量创下今年以来月度新高。
市场
镇街大幅成交拉低全市价格
统计显示,2008年8月城区普通住宅价格5593元/㎡,环比下降3.75%;镇街普通住宅价格4679元/㎡,环比下降7.7%,镇街市场沉沦一段时间后,在金九银十来临之际先城区一步大幅降价出货,激发需求大幅释放。东莞城镇街的差异性较大,而房地产区域性特征明显,城镇街成交量的变动将影响全市房价的变化,镇街房价在下跌同时,亦带动全市房价的下跌。8月镇街的价格大幅下跌以此促进需求的上升,当月成交占全市的比重为64.2%,环比上升15个百分点,全市价格在镇街成交占主导的情形下大幅下滑。
在今年8月成交前十名楼盘中,有7个来自镇街,价格普遍在4000元/㎡左右。在市场比较萧条情况下,之前城区项目的降价行动,吸引了大量的消费者目光,导致镇街项目处于出货无门的尴尬境地,降价几乎成为唯一手段。东莞中原研究部认为,万科·金域蓝湾以跌出消费者心理预期的市场价格入市,在当月创造了销售辉煌,中惠旗下两大项目也大幅降价促进成交,镇街项目以接近成本价的价格销售,是市场萧条时期出货的无奈办法,部分开发商在依赖着这种方式快速回笼资金。
原因
奥运错峰营销激发刚性需求
2008年8月商品房的吸纳率相比7月有较大幅度的提升,提高了31.92%,成交放量明显。2008年8月东莞商品房总成交面积高达43.08万㎡,商品房均价5730元/㎡,环比下降20.4%,主要由于公寓、洋房、商铺的价格大幅下降所致。
业内认为,8月住宅市场成交呈现出高开低走的趋势。究其原因:第一,奥运会期间,消费者注意力分散,众开发商预期成交平淡,纷纷提前推货促销,以拉平月度销售任务,由于价格合理,产品可选性较高,因此造就了奥运前一周的楼市火热;第二,奥运会后的金九银十竞争将更为激烈,开发商的出货策略多为“能出多少就出多少”,避免把压力集中在金九银十,而且在目前的市场上,谁也不敢押宝一注,多采取多节点营销以分散风险,奥运作为一个营销节点,必然成为众开发商出货的时机;第三,购房者的购房计划受到奥运会的影响,购房计划提前到奥运会前落实,需求在奥运会前得到很好的积累与释放。
后市
奥运后楼市预期乐观
业内认为,奥运前市场最后探底,需求大幅,奥运后的东莞楼市预期乐观。
相关数据显示,传统的淡市中2008年8月东莞商品房总成交面积高达43万㎡,与今年5月传统旺季持平。商品房均价快速下探至5730元/㎡,环比下降20.4%,反映了在淡市中,只要价格回调到位,一样可以取得较好的销售业绩。在8月的成交总量中,镇街占比超过7成,可以看出,随着镇街房价的快速回落,购房者入市积极,需求大幅释放。
进入9月,随着奥运会结束,由于累积的供应需要集中释放,累积的需求也需要释放,再加上经历半年成交持续低迷,开发商的市场推广力度骤然加大,购房者的选择空间增大的同时入市意愿也开始回升,体现在市场交投上逐步活跃,成交放量明显。
东莞中原研究部经理车德锐认为,“金九银十”来临,作为全年最重要的营销节点,相信很多开发商已经做好了充分的准备,全力以赴,备战后市。“东莞市场经历将近一年时间的调整,市场发展走势已经基本明朗。房价回调幅度、销售业绩、销售利润等指标相信很多开发商都会去综合权衡,最终会找到一个平衡点,当每个开发商都找到这个平衡点之时,即是东莞楼市真正站稳之时。”
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