瑞峰置业：泛深片区活力不减 松山湖迎来战国时代

    一、2012宏观经济背景研判

    1、全国整体通胀压力逐渐减缓   制造业经济整体回落形势严重

    从国家统计局公布相关数据来看，11月份 CPI较上年同期上升4.2%，这一升幅较10月份的5.5%同比涨幅回落1.3个百分点，创年内新低，主要有两方面原因，一是翘尾影响大幅减少，二是蔬菜、肉禽等食品价格环比回落。11月PPI同比上涨2.7%，环比下降0.7%。11月PPI同比涨2.7%，从走势图看成俯冲之势。请注意月度涨幅是2009年12月以来的新低；工业生产者出厂价格的俯冲走弱，说明企业议价能力趋弱，企业盈利能力将锐减。

    对比10月和11月的CPI、PPI我们发现，时隔一个月这两个数据的降幅都比较大。主要原因是：首先从宏观经济面来看，现在宏观经济的增速应该说有所下滑，另外一些主要的指标比如说PMI，11月已经降到了50%以下，并低于历史同期均值2.9个百分点，表明制造业国内外市场需求趋缓，企业生产动力不足，制造业经济总体有所回落，尤其是大型企业回落明显。

    再者就是外部因素，从全球来看欧债危机有进一步蔓延的倾向，全球经济也不是很乐观，整个外部因素也导致了需求层面对于中国经济间接的负面影响。

    第三个就是货币政策的作用，那么货币政策持续的偏紧的一些政策，应该说对于当前物价下降也呈现了比较重要的一个作用，综合来看应该是这几方面作用的结果。

    对于明年，通胀水平小于今年这已是公认的趋势，但是仍然存在物价上涨的压力。可以从几个方面来看：最主要的方面就是当前我们国家，这种通货膨胀已经逐渐从需求拉动型变成了供给推动型的，供给推动的这些通胀压力主要来源于比如说劳动力价格的上升，能源和原材料价格的上升，尤其是下一步我们国家将推进资源价格的改革步伐，包括电价、水价、天然气、油价等等的都有上升的趋势。这一些一定程度上都会影响通胀水平，也不是说短期内能够解决的。所以综合判断明年的物价变化形势是非常复杂的。

    2、稳增长、调结构将成为重点   政策层面将随势预调和微调

    随着近期物价的回落，新涨价因素的减少，使得物价压力出现了较大减轻，财政政策和货币政策着力 "稳增长"的空间得到较大拓展，今后“稳增长、调结构”将成为重点。

    在经济增速放缓、外需下降等复杂形势下，我国经济仍然运行在正常区间，但世界经济充满不确定性，需要为外需严重恶化等糟糕情况提前做好准备，政策的预见性极为关键，要争取尽可能早地应对和化解可能的大波动，以稳定经济的增长态势。同时目前我国经济的增速不可能像改革开放前30年一样以10%-20%的高速水平发展，但仍然可处于8%-9%的可持续增长的合理范围内，所以中国应该在增速回落的同时，也要重点进行经济结构和产业结构的调整。

    只有做好“稳增长、调结构”，促进经济持续稳健发展，带动就业，扩大内需，才能更好地实现“保民生、促稳定”的良好结果。根据目前我国经济发展形势，在2012年仍将保持稳健的货币政策和积极的财政政策不变，但是中央层面会更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调。

    可以预见，2012年在宏观层面有以下现象出现：

    第一、货币政策稳中有松。宏观经济方面，明年经济增长或放缓，出口和投资增速快速下滑，货币政策将中性向松，存款准备金率有望下调4～6次，利率不会轻易下调，明年新增信贷有望达8万亿元。“放松”都将倾向于“民生”领域：保障房建设、水利系统和灌溉工程、环保项目、城市基建、流通体系建设以及其他服务行业。

    第二、积极财政政策方面更突出结构性减税。迄今为止这一轮反危机操作主要是通过增加政府支出来推进，那么在2012年，‘减税’而非‘增支’将成为积极财政政策的重心所在。今年以来，增值税、营业税、个人所得税起征点都先后进行了上调，这对于增加城乡居民收入藏富于民有积极意义。那么2012年在税收方面将进行结构性减税，减轻企业负担，保障民生工程。只有减少税收，促进民营经济尤其是中小企业发展，才能让老百姓有钱消费。

    第三、扩大内需仍然被放到突出位置。对明年经济工作安排，这次中央政治局已把“扩大内需”放在突出位置，明确强调要着力扩大内需特别是消费需求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入。明年拉动经济增长的“三驾马车”中，可能呈现增长幅度“两降一升”的态势，即 “固定资产投资和出口增幅会有下降，只有消费需求会有小幅的上升”

    第四、加大“三农”投入，加强发展农田水利建设。水利建设和轨道交通建设将成为国家未来投资的重要方向，其中水利建设重点集中在农田水利建设。“十二五”的第一年，中央就把一号文定在水利，不仅意味着水利建设行业将迎来更旺盛的行业景气期，而且使水利建设的战略地位得到了极大的提升，从而铸就其水利建设上市公司业绩持续稳定增长的上升通道。按照国家部署，未来十年水利投资将达到4万亿元，年均4000亿元，水利建设预计将迎来黄金十年。

    第五、2012年人民币仍面临升值压力。进入12月份，人民币连续多日出现跌停现象，为3年来首见，伴随着人民币汇率的下跌，大量热钱从中国撤出，人民币持续贬值也引起了市场对于海外投资者做空中国的担忧。但从市场目前普遍预计，明年全球经济要比今年差，美国和欧洲没有太多投资机会。新兴市场国家形势也不容乐观，以金砖五国为例，除中国之外，俄罗斯、巴西和南非主要依靠资源，印度则依靠软件服务，这些都跟发达国家的景气程度紧密相关。相比之下，中国通过结构调整能够释放内需，而其它四国由于结构过分单一，很难有新的增长点。因此，从短期来看，美国印刷出来的钱除了中国之外很难找到其他好去处。

    此外，欧美经济明年下滑，进口因此会减少，导致中国出口下行，但热钱仍会涌入且中国2012年资本流入可能大于2011年。所以，中国明年的格局是贸易顺差缩小，资本顺差放大，从而形成国际收支顺差，促使人民币继续升值，2012年人民币将继续面临上行压力。

    第六、中国房地产尖锐问题应该逐步化解。近日中央政治局会议明确提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价回归合理水平”。近几年来，一路“高歌猛进”的房价无不刺痛着人们的神经细胞，房价何时能够下降？从最早的期盼到冷静观望直到最后形成了“买不起的痛”。

    随着调控政策的持续推进及国家层面加大对于保障房的投入，以公租房为主的保障房大量供应，能减缓购房需求在短期内集中爆发，缓和快速城市化阶段住房市场的供求矛盾，有利于遏制房价过快上涨；保障房也将助推城市化发展，其释放出的消费和投资潜力，直接推动相关产业发展。房地产在消费中占的比重比较大，从这一方面来看其有利于拉动消费和就业，预计明年6月左右房地产价格得到阶段性调整后，相关政策将会适当转向。

    3、2012仍然是东莞经济结构调整深化年  主要压力来自增长率不高

    东莞2011年前三季度GDP预计增长8%，低于年初东莞市政府设定的目标8.5%，尽管这样东莞经济仍然保持稳定发展趋势，但中小企业资金短缺、进出口的下行等问题，仍需引起重视。

    东莞以制造业享誉世界，整体经济对进出口依存度很高，目前国家及东莞市府鼓励中小企业发展，在政策及融资等方面加强对中小企业的扶植，应该来说目前东莞中小企业的发展处在一个相对宽松的宏观政策环境中；但是目前东莞制造外贸需求并不足，这就形成了一个尖锐的矛盾：政策的扶植与市场需求严重不对称；这势必影响东莞整体国民经济的发展和就业、消费等，摆在东莞制造业面前最大压力就是增长率不高。所以目前很多制造企业不断寻求内贸或开拓新市场以应对外贸疲软带来的压力。

    面对国内外及东莞经济发展形势，为稳增长，东莞会在以下地方用力，如：推进轨道交通建设、继续加大松山湖引资力度、以房地产带动城市化进程等等。此外，在宏观层面，东莞可能更加突出几个动作，如：继续推进东莞融入珠三角一体化进程、加大文化建设投入为制造业发展服务、加速推进政务体制改革，深化社会改革，使东莞变得更加开放等等。

    二、2012全国楼市发展研判

    1、2012年全国市场一季度艰难  二、三季度逐步活跃  四季度活跃度回稳

    2011年下半年经过持续的宏观调控，中国房价开始出现涨停。10月份国家统计局公布数据显示，70大中城市里有46个城市房价出现停涨或下跌，平均环比指数年内首次出现了负增长，意味着历经几近两年的调控之后，中国房价的下降趋势基本已经确立，房地产将进入价格调整的冬季。同时中国社科院发布的《住房绿皮书》里指出“2012年第一季度房价或现拐点；第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。”

    瑞峰置业市场研究部观点是：2012年全国楼市最艰难的是第一季度，稳定发展至逐步活跃将会出现在第二、三季度，第四季度增速活跃度趋稳。而房价方面或将出现15%-25%的下跌幅度，因为地方财政对土地的依赖、通胀回缓但适度通胀持续、GDP“保八”增长、消费者购买力相对增强等因素决定了价格不会大跌，最高幅度不会超过30%。预计房地产调控政策会在2012年6月份进行转向，中央政府会逐步放松“限贷”、“限购”等政策，但由于房地产自身发展规律决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。

    从长远来看，2012年到2014年上半年是房地产逐步深化调整时段，2012年下半年房地产市场将由以前的政策调整时期进入市场调整时期，预计2013年底房地产市场将进入恢复增长初级阶段，2014年刘易斯拐点有可能出现，2014年上半年或之后房地产将出现往上涨的拐点，将进入恢复增长期。原因有两点：一是目前城市化进程仅为47%，要到城市化70%比例，必定要靠房地产发展的拉动，所以未来10-15年房地产依然在国民经济发展中充当重要的角色；二是由于国家针对中低收入群体工资“倍增计划”的实施，尤其中等收入者比重增加，对房地产需求也逐步增加；此外，整体经济的增长持续、CPI回落但适度通胀仍然持续等因素，房价下行空间不大，反而有上涨的可能。

    2、2012年房地产的基本面与资金面不支持商品房投资的增长

    2012年房地产企业将面临大的挑战，2012开发商所在的城市受政策影响更明显，库存上行速度快，一、二线城市为主的开发商面临价格下调的压力大，而三、四线城市开发商面临的成交量下滑的压力大。在此压力下开发商将减少投资和拿地，而回款好、负债少、布局好的开发商将称雄。

    房地产行业虽然对GDP贡献比例较大，但是目前房地产在中国已上升在政治维稳层面，中央调控房地产将不会放松，势必影响房地产对GDP的贡献，但这部分损失可以靠水利建设及城市轨道交通建设等投资拉动。所以房地产投资明年上半年增速将大幅下降或出现负增长，商品房投资在需求受限、开发贷款受压、供需逆转、库存大增、去化率大幅下降的情况下，房地产的基本面与资金面不支持明年商品房投资的增长。

    3、2012年一二线城市核心区价格相对稳定  三四线城市或出现滞涨现象

    伴随着房价调控深入和相关政策的收紧，2011年10月下旬开始全国一线城市房价率先进入下降通道，上海、北京等一线城市房价正出现下降，成交更是低迷，众多开发商开始选择打折促销或者猛推特价房，降价房企代表中不乏绿地、中海、华润、龙湖等一线大型房企，降价幅度更扩大至20%~40%。同时由于降价潮和观望情绪蔓延，二线城市成交量也逐步陷入低迷，新开楼盘成交价格也已开始走跌。

    瑞峰置业市场研究部认为，2012年全国一二线核心区价格由于“资源稀缺性、地段优越性、及高端圈层的加大”等因素支撑价格稳定，下跌的可能性不大；而非核心区和郊区将会出现不同程度的下跌，跌幅将超25%。而三四线城市由于城市房地产市场起步晚、经济基础相对不强、刚性需求刚抬头、城市化进程与经济发展基础相对薄弱矛盾博弈等原因导致消费者需求和支付能力产生矛盾，导致房价出现滞涨，不排除在2012年后出现大跌，但会保持一个适度的跌幅。

    4、2012年楼市调控上半年仍然维持现有局面  下半年或会转向

    2011年二套房首付提至六成、限购令、限贷令、限价令、银根缩紧等房地产调控政策陆续出台，是楼市调控最为严厉的一年。尤其限购令的实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市调控效果显现，11月以来全国楼市成交也逐步走入寒冬。“政府将像08年那样出手救市”声音开始响起。但近期总理、副总理、人民日报、中央政治局会议以及中央经济工作会议都表明，明年房地产调控不会放松；同时住建部责令2011年底限购令即将到期的城市也要进行延续限购令，暗示2012年楼市仍处在严厉调控政策之中，不容乐观。

    对于2012楼市政策预测，瑞峰置业市场研究部有六大观点：

    一、限购令仍然持续，短期内不会轻易取消，但会变相松动；

    二、“一房一价“的政策或会继续被深化，对房价进行严格监控；

    三、货币政策将由限制性逐渐放宽，释放出资金房地产兴许能分一杯羹；

    四、政府换届因素，后市政策或出现转向；

    五、房产税试点将会扩大范围，在楼市调控中演绎重要“角色”；

    六、保障房将会大量入市，凸显的问题将催生新政策出台。

    整体来说，2012年上半年楼市仍然维持目前现有的局面，下半年在各方的压力之下，兴许会出现方向性和政策性的转变，值得期待。

    三、2012年东莞楼市发展研判

    2011年房地产调控政策轮番出台，限购、限贷、限价、银根收紧等调控不断深化，尤其限购令的实施以来，楼市成交量持续低迷，房价出现明显松动，特别是一线城市调控效果显现，但是东莞却是一个独特案例。纵观东莞2011全年，前10月份的成交量还是稳步上涨，成交均价保持稳定，没有像其他城市出现明显下降的情况。主要由于：

    其一、广深两地限购，催生客户流入东莞；

    其二、东莞3月份以来开始盛传限购令，开发商为避免影响力推大户型和别墅高端产品，改善型客户也害怕被限制购房纷纷入市，支撑了成交量；

    其三、性价比高的楼盘集中“降价促销”入市，东莞楼市“金九银十”成真，没有像一线城市那样沦落为“铜九铁十”。

    然而东莞最终也是难逃一劫，11月份开始受到房地产调控政策不放松、一线城市降价潮、房地产银根紧绷等因素的影响，东莞楼市成交步入疲软期，购房者观望情绪逐步浓重，楼市成交持续低迷，开始步入“冬期”，如果政策方面不松动，价格没有明显的降幅，这种低迷状态或将持续到明年第一季度。

    1、库存量：2012年初商品住宅库存量将达到500万㎡左右

    据瑞峰置业市场研究部监测数据显示， 截至2011年11月27日东莞全市商品住宅可售面积达463.89万㎡。随着10月份全国楼价拐点的来临，东莞楼市十一月楼市淡季氛围浓厚，购房者观望情绪浓重，南城等热门区域成交量明显下滑，加上在莞房企冲击年度业绩的压力，预计十二月推货力度仍大，但滞销情况岁末比较突出，预计2011年底即2012年初库存量将进一步攀升，预计达500万㎡，到达2011年最高水平。

    2、供应量：2012全年商品住宅新增供应将超600万㎡

    据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截至11月末，东莞全市商品住宅新增供应量508.36万㎡，预计全年达到550万㎡左右。而截至11月末东莞商品住宅新开工量约619.65万㎡，按照前11月月均开工量计算，2011年全年新开工量预计达到658.09万㎡左右（2010年住宅新开工量约为649.18万㎡）。预计2011年全年成交商住用地建面约623.27万㎡（2010年449.69万㎡），按照此趋势，预计2012年全年潜在供应量将超过600万㎡。

    3、成交量：2012年刚需是市场看点  改善需求遇压力  成交量或与今年持平

    随着轨道交通的全面铺开，广州、深圳限购致使购买力外溢至东莞等原因，东莞购房者逐渐打破去年以来调控政策的观望，刚性需求得到有效释放，2011年前11月份东莞住宅成交同比大幅上涨。然而进入11月，受一线城市降价潮、国家坚持房地产调控不放松的影响，东莞住宅成交量也开始下滑。岁末，开发商迫于业绩压力和现金流等原因，会有一定幅度的让利，将促成部分刚需客户的成交；保守估计，东莞2011年全年住宅成交量约达到530万㎡左右。

    瑞峰市场研究部认为，持续的调控政策以及全国房价的“拐点”恐将导致东莞楼市再陷观望困局，2012年上半年尤其第一季度很难再出现2011年上半年的井喷现象；但鉴于东莞刚性需求较大，以及2012年住宅新增再度放量，下半年政策有所放松，东莞全年整体成交量预计仍会稳步发展。明年刚性需求将是市场的看点，改善型需求由于政策等方面因素影响将受到压力，大户型产品尤其豪宅成交将会相对走低。保守估计,2012年全年成交量与2011年基本持平或有所下滑。

    4、成交价：2012年东莞整体住宅均价调整若上涨不超5%、若下跌不超15% 

    2011东莞住宅均价前10月高位运行，除春节长假所在的月份（2月）之外，月均价格均在8000元/平米以上，四度超越警戒线。下半年东莞房价开始回调，根据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，东莞住宅均价连续4月下降，11月份东莞住宅签约均价降至7821元/平米，这是2011春节以来月度住宅均价首度跌破8000大关。瑞峰置业市场研究部认为，今年岁末至2012年初，开发商迫于业绩和现金流压力，会有一些降价促销走量的行为，但由于建筑成本、税费和土地成本及城市配套资源等原因，降价幅度也不可能太大。

    纵观2012年全年东莞住宅房价调整幅度也不会太大，因为东莞房价相对广深具有明显的比较优势、通胀预期依然持续、城市化进程配套资源的支撑以及成本构成要件等因素的影响制约，2012年东莞楼价如果上涨不超过5%，若下跌不超过15%。因为东莞目前东莞楼市整体住宅均价的底线区间是6500~7000元/㎡，2011年前11月东莞住宅整体均价已达8200元/平米附近，保守估计东莞整体楼价即使要降，估计降至整体均价7500元/平米左右将会刹车。

    四、2012年东莞片区市场预期看点

    鉴于楼市下跌预期和持续的楼市调控政策，2012年全国房地产投资将大幅减少，经济结构和房地产结构遭遇调整，GDP对房地产的依赖将逐步较小，为了实现房地产软着陆，水利工程、轨道交通建设等重点工程项目对GDP的贡献将慢慢增加以减少楼市下滑带来的影响。总之，在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用下，降价促销将成为2012年上半年市场营销的主要动作。

    对于未限购的三线城市，2011年东莞楼市可谓走出独立行情，但是2012年对于东莞同样考验重重，相信处于价格洼地、拥有丰富山水资源和软硬件设施齐全的东莞能走出“冬季”，继续朝良好的方向发展。

    1、2012年城区在售项目近60个  开发商竞争加剧

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2011年11月底东莞四大城区新增供应量约为133.24万㎡，成交量为132.23万㎡，供需基本持平。项目近50个，其中全新上市的项目有天利中央花园、中熙弥珍道、景湖荣郡、中信凯旋公馆、金地外滩8号、深业欧景城、东城怡丰公寓、黄旗山1号等。

    根据今年新开工及报建情况来看，明年城区预计上市全新项目有光大天骄御峰、天骄国际、世纪城玫瑰公馆、富通圣堤雅、嘉宏橡树湾、君御旗峰豪园、东骏朗晴居、恒大帝景、恒大雅苑、百花公寓等，加上今年在售的项目，2012年城区入市销售的项目约有60个项目，按目前南城可售存量为122.55万㎡，可以预计明年城区入市销售量比今年的要高，存在一定消化压力，开发商竞争加剧，创新的差异化营销将会是突破点。

    2、泛深片区活力不减   松山湖迎来战国时代

    瑞峰置业研究部监控数据显示，2011年泛深片区都取得优异的业绩，尤其表现在塘厦、凤岗、虎门、大朗等区域。根据新开工和报建情况可知，泛深片区仍然活力不减，丝毫不逊色，甚至胜于今年。而高端豪宅区松山湖，2012年将有保利项目红珊瑚、德基地产项目紫檀山等大牌开发商项目入市冲击，光耀地产在明年也将有所动作，同受捧大和万科联合开发的“松湖中心”将入市。

    2012年泛深片区新入市的的项目为：塘厦预计有碧桂园•天麓山、碧桂园时代城、塘厦碧桂园、碧桂园豪园、金众金域畔山府、珠江御景峰花园、万科朗润园、中信观澜凯旋城等，可见塘厦或许是明年东莞房地产市场中的主力战场；凤岗全新上市的有永江花园、锦龙又一城、聚福豪园、金凤豪园、臻萃园、名流印象花园等；寮步有中惠卡丽兰、香市1号、海悦香郡花园、宏远御庭山等项目；而大朗有敏捷春天花园、中熙香华里花园、钜隆东逸湾花园、松山湖东郡；常平有世博世博天林湖、东田山畔华庭等。

    3、富盈地产遍地开花   厚街、石龙、道滘等区域供应增多

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2011年低调的富盈地产明年或将有大动作，布局各区域的项目或将逐步面市，中堂富盈公馆、大朗富盈商业中心、石碣富盈盈翠公馆、常平富盈城市银座，望牛墩富盈水岸华庭、道滘富盈水岸华庭等项目预计会上市。此外厚街、中堂、石龙、道滘等区域供应增加，如厚街将会万科金域国际、汇景御城公馆；石龙有新鸿基项目奕翠园，道滘有鼎峰香堤雅境花园、新里城、钜隆碧琴湾花园等项目。