中原李宝柱:虎门总体规划修编有利住宅地产开发

东莞中原事业部总经理李宝柱

中原在虎门代理的项目比较多，例如虎门一号等，我们进入虎门时，给我的印象是商业地产为龙头，住宅开发是比较低的。地产主要是以虎门大道为主，受制于虎门的现状，因此开发规模和产品都跟产区有一定的差距。虎门大道有很多的单体楼，很难形成规模，10万平方米以上的小区是非常少的。2006年海岸国际开盘冲破了5000元/平方米，这是比较高的价格。

以丰泰为代表开发了大规模的社区，2007年11月拿到了高价地，使虎门的地价冲上了新高，目前虎门国际公馆等都是大盘。但是制约虎门地产发展的因素有几点，第一，政府的政策，第二，基础设施，例如镇中心的交通配套、文化、教育、娱乐配套。第三，交通配套。

虽然虎门是全国镇区的领头羊，但是很少有大的开发商进驻虎门，因此需要政府的支持，还需要交通和基础设施的完善，现在出现了5年来首次的修编，主要集中在三大交通和三大滨海交通，还有三个片区。这次的修编是使虎门更多融入珠三角东岸，包括与沿海、穗莞深三地交通的联系。例如将虎门公园扩建到300亩，虎门周边还有体育设施等等，因此交通和基础设施配套完善时，虎门的住宅状况就会有所改善或产生质的提升，包括新湾片区和威远片区，那里有很多的土地，丰泰也有土地，但是都没有开发，主要还是交通设施没有完善，如果政府加快基础设施的配套，地产开发就会加快。虎门最缺的就是小区和社区，还有开发的水平和好产品。

虎门地产还有一个特征不得不说，作为全国之首的镇区，虎门的购买力是可以的，虎门现在还没有高档的开发住宅和社区。因此，我认为首次修编还是有利于住宅地产的开发。

虎门中心区承载着虎门的商业、行政中心、商贸中心的作用，威远岛是休闲、度假、创意园。虎门一个是以休闲为主，一个是为CBD服务的。新湾的规划因为滨海大道的打通会跟长安联系更加密切，因此可以规划滨海高档住宅区。目前，新湾有绿城花园等项目，目前还是在售阶段。

虎门定位的三大板块，他们的情况是不同的，虎门跟周边镇区、跟长安和广州、深圳的关系密切。CBD周边会有高档的住宅，虎门的新湾和威远可以作为CLD，从而为虎门中心区服务，这样更加的符合城市规划的要求，滨海大道打通了“任督二脉”，而且将三个片区贯穿起来，滨海大道的打通对虎门起到了支撑作用，只要基础设施和路网对住宅产生影响就是利好的。从商业的角度来说，东莞参与珠三角的竞争，滨海区域主要是以虎门和长安为主，两个镇是可以参与珠三角的竞争，因此首次的修编不仅仅是虎门的规划，还涉及到沿海、广深之间的轨道交通。

虎门总体规划修编后跟外部的联系加强了，例如滨海大道打通了虎门和长安的交通，因为长安也有滨海新区，而且也可以加强了各地人员的流通和就业。商业主要是以道路为主，商业价值就会不断的提升。

板块形成后，威远、新湾是靠海的，社区的规模会越来越大，产品也会不断的提高，而且也会跟城区媲美。我们对虎门客户和消费者的研究，户型和面积就有特别的需求。例如虎门国际公馆都是大户型，达到了160平方米以上，迎合了虎门消费者的需求。随着滨海大道的打通，我认为户型会越来越小，例如120—160平方米的三房和四房。