广源彭红涛：看好寮步的城市定位 楼市前景可观

广源地产营销总监彭红涛

广源地产在寮步发展，项目主要集中在寮步镇区，早期开发的时候，项目从2003年开始动工的。广源地产在2005年有海怡新都会是寮步真正意义上的商品房，因为寮步镇是老城区和新镇区的位置，当时包括万科的进驻，万科是最早进驻寮步的，最早看到城市向东的发展趋势，站位就是目前紧挨着寮步和东城的区域，实际上我们知道万科的布局是以城区为主，真正寮步的客户群体还是以老城区为主。

海怡新都会是第一个商品房，之前做了海怡花园，这是纯别墅的项目，容积率很低，这个项目真正运作和开发模式实际上还没有完全的商品化。通过2005到今天的发展，广源做了几个动作，一个是海怡新都会、中央公馆和海德堡，短短的四年走了三步，也验证了寮步镇区从规划到完成整体规划过程中，周边各个楼盘围绕寮步镇中心区进行布局，也取得了很好的业绩，最早是三正半山豪苑，该项目对市场产生了很大的触动，中央公馆低密度楼盘的类别墅推出，产品定位是针对寮步本土的客户群体，包括富裕阶层和公务员。

香缤城市花园的推出后，产品面比较宽，客户群体也是比较广阔。其他的楼盘慢慢形成了规模，这样就将寮步镇新城中心的房地产态势挖掘出来，面对客户群体不断的变化，寮步的客户群体辐射到茶山、东坑几个大盘，这几年的推盘量是比较多的，而且建设量不断的加快，真正意义上的还是茶山，实际上从寮步镇中心的楼盘目前来说，客户辐射力还是有限的。

实际上东城是想寻找相对价格偏低的项目，还是围绕环城路沿线，包括丰泰城等等，客户群体还是立足于寮步镇辐射到东城区域，我们说的几个现象可以发现一些问题，实际上产品的定位以及核心客户群还是以寮步镇本地为主，在座的各位都是比较熟悉的，实际上寮步在东莞的房地产开发状态就向葡萄一样，并没有突出，串联在一起，各有各的优势，寮步镇的中信还没有辐射出来，从住宅来说也是这样的，短期内要融入大城区的话，一定位就要清楚。

目前政府有很多的动作，这是有利于寮步镇的发展，包括城市的定位和规划，希望在未来四位一体的过程中体现寮步镇的特色，最终的结果是怎样的，我认为还是需要时间考验的，目前随着城市的发展，从住宅和城区的客户群体来说还是希望往东扩充的，这就给房地产带来很大的信心，近期自主客不断的崛起。

以前的判断是，东莞的客户群体是哑铃状的，没有中间只有两头，一头是本土的富裕阶层占的份额比较多，另外一头是劳动密集型、低廉价的打工者比较多，中产阶级比较少，这就很难形成中小户型主力的购买人群，现在外来自住客不断的加强。大家都知道深圳城在1999—2002年的感觉是游动的，包括人才也是游动的，大家不会将深圳作为自己的主场，包括招商地产做了城市主场，这个概念是迎合了人们心目中的概念，实际上就是外来务工人员主场的概念，想成为城市的主人，深圳跟东莞有一点相似的，很多人都是外来者，这两年东莞市政府都希望将有技术的人才留下来，但是未来的发展方向还是往东扩展。