东莞连体地块频出 竞得者多为同一房企常现溢价出让

　 　查看东莞近几年的土地出让情况，连体地出让频频：2011年9月，保利地产拿下樟木头五连体地块开发保利生态城这一大型复合生态项目;2012年8月和 2014年1月，香港开发商嘉华分两次在石龙西湖村拿下两宗相邻地块;2013年7月，万科拿下虎门大宁四连体地块，总建面高达78万㎡，就是现在的南部 湾万科城项目;2013年10月，碧桂园拿下黄江三新社区两宗连体地，顺利进入黄江;同月，合和城辉地产底价拿下塘厦大坪两连体地;2013年11月，联 华国际斩获望牛墩杜屋三连体地块，打造芙蓉故里项目;2013年12月和2014年3月，碧桂园在东坑分别拿下两宗相邻地块，打造豪庭项目……

　　虽然“地块限大令”的出发点是抑制大宗高价地的出现，降低小房企的进入门槛，但实际上，在东莞拍卖的多宗连体地块大多为同一房企，从“碧桂园”、“万科”、“保利”、“联华”的竞得者身份上也可以看出，连体地块的最终赢家多为大型开发商，小开发商难以突围。

　 　车德锐表示，对开发商而言，占地仅一两万㎡的小地块非常难规划，只能建几栋楼，园林也很难做，对品牌有损坏;对业主来说，开发商不会在小地块上做大的商 业配套，意味着小区配套不完善，居住体验不好。“所以从开发商角度来说，为了满足市场需求，满足规划需求，他们更乐意把相邻地块都拿下来整体的规划开 发。”

万科拿下虎门大宁四连地块地图

　　李兴旺表示，连体地块大多被同一个开发商拿下是市场的选择，出于开发的考虑，开发商需要把地块全体拿下才能更好的开发。而相比资金雄厚的大房企，小开发商仍很难有进场的机会。

　 　如保利地产在2011年拿下的樟木头樟洋社区五连体地块，编号为20111001-20111005，总占地面积高达33.28万㎡，容积率仅为 1.2-2.0，起拍底价为4.905亿元。在截止拍卖开始前虽然有4家公司符合拍卖条件，但进入现场竞拍环节，仅有保利地产一家举牌，最终以底价 4.905亿元拿下。

　　2013年7月，虎门大宁出让编号为2013WG030、2013WG031、2013WG032、 2013WG033共4宗连体商住地将，总出让面积达34.98万㎡，单是竞拍底价就达到31亿多元。在土地出让前，业内已预测该四连体地块将引来大型开 发商的竞夺，最终由国内地产龙头万科以31.4045亿元收入囊中，溢价只有2900万元。

　　在这次虎门大宁地块出让中万科一家独大，并 没有引来太多的惊诧，四宗地块不但地理相邻，建成后的配套设施也会统一，要一次性拿下四宗地，地产商的实力必须非常雄厚。加上东莞市国土局要求，四宗地的 成交价钱必须在9月30日前全部付清。如此多苛刻的条件让大多数开发商却步，有业内人士透露曾有本土的一家房企也想拿下，但最终还是放弃了。

　　虽然分为4宗土地分开出让，但相邻的地块和同一个竞夺者，31亿的拿地总价已经成为东莞土拍历史上的总价之王，大宁四连体地块又何尝不是“高价地”的一种“变体”。

　　连体地块常溢价出让

　 　房掌柜注意到，连体地块更易出现溢价成交情况。业内人士表示，大地块被拆开为两到三宗分开出让，降低拍卖门槛，使更多开发商有了竞争机会，大房企希望能 独吞，但亦有不少小开发商看准机会出手。多轮竟拍下来，土地价格往往比原先单块整体出让的价格更高，“分割拍卖，让政府实际上赚到更多的钱。”