达鑫江滨新城：从城郊到东城滨江板块 改变东城北人居格局

　　【时间】2016年1月20日-22日

　　【项目】达鑫江滨新城

　　【地点】大王洲桥北，东城滨江生活单元

　　【立场】公正、客观、中立，为买卖双方搭建透明沟通渠道

　　■项目概况

　　【达鑫集团主力项目，东城滨江成熟大盘】

　　【首个改变东城北城人居格局的商品房项目】

　　【东莞城区购房版图外扩，石碣入主第五城】

　　【品牌房企争相进驻，石碣楼市迎新机】

　　【滨江板块核心，5分钟双城生活】

　　【城区住宅供应紧缺，达鑫江滨新城填补空白】

　　■购买参考

　　【城熟5载，55万平滨江复合社区】

　　【千亩原生湿地+7公里东江岸线 生态资源充沛】

　　【8万平风情园林，启动生态人居】

　　【地标豪宅三维交通，近享城市咫尺繁华】

　　【商圈环绕，闹市山居离尘不离城】

　　【二孩时代 高性价比140-157㎡户型覆盖主流改善人群】

　　【百变灵动户型】

　　【360度全景视野，真正楼栋品质】

　　【不足之处】

　　■项目概况

　　【达鑫集团主力项目，东城滨江成熟大盘】

　　在东莞房地产市场发展的二三十年间，达鑫地产是令人无法忽视的一支本土力量，从创富中心到龙庭，再到工业城，以及现在的滨江大作-江滨新城，达鑫地产以其卓越的产品征服了市场和人心，也成为东莞房企中的一支重要力量。

　　达鑫地产实力雄厚，背后是东莞市达鑫实业发展有限公司。达鑫实业是一家集实业投资、房地产开发、物业管理和经营机械设备、通信设备、汽配、家电、建材、 钢材、铝材、环保材料的大型综合性实业有限公司，以强劲的实力走多元化的发展道路。

　　目前达鑫地产的发展重心在达鑫·江滨新城这一百万平方米的超级大盘上，位于东城滨江板块核心位置——东城中路大王洲桥两侧，项目以“新城市主义”为核心开发理念，倡导高尚、休闲、生态、健康的新城市国际江岸生活。历经5年锻造，达鑫·江滨新城目前是整个片区规模最大、居住氛围最浓厚、生活配套最成熟的区域。

　　作为一个实力雄厚的品牌发展商，达鑫地产的拓展脚步远远不止目前。

　　据了解，达鑫地产在东莞、惠州、梅州等区域还有部分储备用地，未来将会以东莞为核心，辐射珠三角及整个广东区域。

　　【从东莞城郊到东城滨江板块 改变东城北人居格局】

　　2010年，达鑫江滨新城首期开盘，结束了石碣无高端商品房的历史，填补了市场空缺，更重要的是此举改变了石碣及东城北的人居格局。

　　如果是在大王洲附近生活已久的居民，又或者5年前来过这里，或许更能知道这里的变化，曾经这里只有低矮的民房和农地，没有什么繁华商业，也谈不上什么宜居指数，与城市中心相距遥远，交通不便，配套不全。

　　而达鑫地产的进驻，开始慢慢改写这片区域，全方位的生活配套设施于一体，在产品打造、消费观念、生活方式等方面带来全新的理念，逐渐将周边镇区以及城区的购房者引入石碣，成功改变东城北城人居格局，区域楼市发展开始向着更加成熟的方向进发，楼市潜力也备受关注。

　　现在这里凭借着东城北的区域价值效应与该板块的价值洼地构成了强力支撑，更受到了众多公务员、白领阶层等群体的青睐。而随着一栋栋建筑的成型，更多的目光和资源向这片原本荒芜的土地聚集。

　　2015年3月，最新版的《东莞城市总体规划》出炉，其中新设7大生活单元，“东城滨江”板块跃然榜上。而与城区共同分享东江美景的石碣滨江正是这一单元的重要部分。

　　有业内人士表示，自2013年开始，东莞市政府全力打造水乡片区，而2015年出台的《东莞市城市总体规划(2016-2030)》最新纲要，更是提出了东莞城区将以南北发展轴为规划重心，东城区发展方向也从原来的东城东拓转变为东城北拓，东城滨江生活单元也首次写入城市总体规划，这也意味着，东城滨江板块，将成为未来东莞房地产发展的重心。

　　【东莞城区购房版图外扩，石碣入主第五城】

　　近年来，东莞城区向北还是向东拓展一直争议极大，而一纸规划的出现无疑凸显东莞未来城市发展北拓步调。

　　2015年3月，最新版的《东莞城市总体规划》出炉，这份规划纲要透露出了大量关于东莞未来15年发展的讯息，其中，最受瞩目的无疑是寮步7村被踢出中心城区范围，新设7大生活单元，“东城滨江”板块跃然榜上，东莞“第五城”越发明朗，与东城仅一江之隔的东城北石碣楼市利好空前。

东城北区域

　　石碣地处广深走廊之间，位于东莞市北面，与市区一衣带水，受重点扶植发展，经济发展状况良好，房地产的后市发展非常具有发展潜力，从城郊荒地变身城区生活单元，正是对这一事实的力证。

　　在《东莞市主城区发展战略》中石碣部分区域被划入东莞主城区，城市功能将与城区逐步连为一体。使石碣融入大市区，实现一体化、差异化发展。”这是石碣的发展规划报告书中的原话。

　　据悉，石碣将继续做大做强电子信息产业，并按照“一城两带四片区”的城市发展战略，打造东江南北堤“两带”齐头并进，建设袁崇焕纪念园文化休闲旅游区、中部城中金融商贸服务区、西部新城中心综合服务区、北部现代农业基地都市生态观光区“四大板块”，不断完善城市功能布局，加快石碣的融城步伐。

　　同时，政府将借力“三旧”改造，以整合提升为主线，扎实推进城中商业区整体改造工程，打造精品购物街，综合运用市场与行政两种调控方式推进改造。此外，继续推进南堤水南至唐洪段的拆迁改造，建设东部滨江景观带。按照“三旧”改造规划，加快远大旧厂和唐洪村饮食街地块动工建设。

　　在房地产从业人士眼中，石碣楼市的发展还大有可为。业内人士表示，随着新火车站和轻轨R2线的陆续开通，石碣楼市发展充满后劲，且石碣与东城接壤，随着中心城区开发量的减少，石碣将会获得更多城区置业者的关注。甚至在广深莞三地连通越发紧密的趋势下，深圳和广州的购房者也将越来越将目光投向这片价值洼地。

　　【品牌房企争相进驻，石碣楼市迎新机】

　　2016年1月27日和28日，东莞市国土资源交易网上线石碣镇三宗地块，这三宗地块位置紧邻，总占地面积高达14万平，受到了碧桂园和中惠地产的青睐，先后拿地。

　　碧桂园和中熙接连进入石碣，一石激起千层浪，品牌开发商争相进驻往往意味着区域发展非常具有发展潜力，后市开发价值无穷，行业领头地位也会带动更多的投资、客户进来。石碣作为东莞城区“第五城”，房地产开发即将进入一个新时期。

14万平的石碣地块

　　其实了解石碣房地产发展的人都会知道，这并不是石碣第一次吸引大型房企进驻，早在5年前，达鑫地产就先人一步抢先进驻打造了百万滨江生态大盘-滨江新城;随后中熙地产两次抢地进入石碣，分别拿下一宗6万平和7.6万平的地块，对区域的发展深具信心。

　　正如达鑫地产对石碣楼市的带动作用一样，碧桂园、中惠和中熙地产的进驻也将带动石碣楼市进入新的开发期。众所周知，品牌开发企业凭借其品牌效应以及产品质量，能拉升区位价值，对于区域地产市场在产品打造、产品价值、客户消费观念、生活方式等方面都将带来全新的影响。

　　“品牌开发商入驻一个区域意味着该片区的发展提速。”业内人士表示，对楼市来说，一大批开发商的企业品牌进入区域后，在特定区域营造出有影响力的地段、地域、区域品牌，将提升整个区域的房地产价值，而消费者也将获得更优美的环境质量和更高的产品品质。

　　预想得到，这些大开发商的进驻将会进一步促进石碣楼市产品的升级，完善城市功能和景观塑造，提升城市品位和综合竞争力，推动区域的建设和发展，石碣楼市即将迎来一个全面开花的繁华时代。达鑫地产作为该区域的拓荒者，则早已布局多年，而达鑫地产旗下的达鑫·江滨新城，历经五年锻造，也早已成为该片区的佼佼者。

　　【城区住宅供应紧缺，达鑫江滨新城填补空白】

　　近些年，随着东莞城市化进程不断加快，中心城区土地资源日益稀缺，开发已趋于饱和，住宅供应紧张，房价日益高企，购房者不断外溢，中心城区外扩已成必然。

东城北楼市深受关注

　　房掌柜发现，在刚刚过去的2015年，城区刚需供应更是下跌严重，而东城供应更是跌至冰点，供需结构极度失衡。东莞中原策略研究中心总监车德锐表示，中心城区由于近年来土地供应持续收紧，住宅新增供应量不断下滑。从长远来看，城区可供应的商住地块捉襟见肘，一手新房断档现象在未来或将成为常态。

　　在整体供货量降低的前提下，城区刚需产品更是成为稀缺品，价格明显上涨，上涨幅度超过3%的项目有4个，但仍是供不应求，库存急剧下降。在业内人士的眼中，这种失衡将支撑城区房价继续上行，但对于购房客群来说，缺货将逼迫他们加速向周边区域溢出，“东城北”将更加名副其实。

　　目前东莞城区周边已经形成了多个置业区，依靠“洼地”优势频频从城区楼盘抢客，像“东城北”已经成为接纳城区购房者的成熟的置业区域。达鑫江滨新城与东城仅一河之隔，且项目紧挨着大王洲桥，项目产品丰富、价格实惠，因此深受城区购房者的欢迎。

　　“我们的客户除了石碣本地客户之外，还有很多是来自东城、南城、万江区域的客户，城区房价高，而江滨新城与城区紧邻，价格却低很多，也吸纳了很多的城区客。”项目的销售员表示。

　　东莞城区刚需告急，相邻的“东城北”片区楼市刚需供应却仍然相当充分，加上价格之间的优势，不难想象，除了少数品牌刚需楼盘仍具有竞争力，将有更多的刚需流出城区楼市，投入像达鑫江滨新城这样的“东城北”楼盘的怀抱。

　　【滨江板块核心，5分钟双城生活】

　　最新版的《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要在2015年出炉，其中透露出了大量关于东莞未来15年发展的讯息——东莞的中心城区不再包含寮步的7个自然村，转而重新规划7大生活单元，东城滨江跃然纸上。

　　《总规》纲要透露，未来中心城区不仅会形成一个完善的住房保障体系，而且会打造更多成熟社区，营造一个良好的人居环境并提升居住质量。东城滨江版块将成新宠，未来的城市发展步调明确，由本来的东城东拓变成东城北拓，中心城区以南北发展轴为规划重心。

　　2011年1月1日，大王洲桥升级改造完成并通车，梨川大桥的动土新建，是东莞城市北组团交汇各主要交通动脉，石碣与东莞城区的联系就越来越紧密。大王洲大桥位于东莞市东北郊，跨越东江 的南支流，连接东城街道和石碣镇。东城滨江的崛起，将极大地推动周边区域的城市发展。

　　达鑫·江滨新城位于大王洲桥两侧东江边，直通东城中路，把关东城北第一关口，成为东城滨江版块首屈一指的居住项目。项目占据板块核心位置，通过大王洲桥、黎川大桥，5分钟享东城、莞城千亿城市配套，畅达东城 世博、东城万达商圈及莞城吉之岛、西城楼商圈，10分钟轴动石碣、高步、石龙、万江四城。随着东莞城区的外拓，项目所处区域未来必将成为东莞的珠江新城。

　　■购买参考

　　【城熟5载，百万平滨江复合社区】

　　纵观东莞的房地产发展史，有黄旗山板块为代表的山景豪宅，有水濂湖板块为代表的湖景豪宅，但惟独缺少顶级的江景豪宅。东城滨江板块的落地，也将推动东莞城市江景豪宅的诞生。纵观东江在整个东莞城区分布，也只有这个区域，具备成为顶级豪宅的条件。而达鑫江滨新城，正落在这片即将发光的璀璨之地上。

　　达鑫江滨新城，一座屹立于东江边上的百万㎡城市超大复合型社区，位于东城滨江板块核心位置——东城中路大王洲桥两侧，项目以“新城市主义”为核心开发理念，倡导高尚、休闲、生态、健康的新城市国际江岸生活。

　　从2010年开发至今，达鑫·江滨新城已开发三期，一、二期逾2000套房子已经全面交楼并实现入住，目前仅余少量327-425平方米联排、双拼别墅及188-245平方米一线江景楼栋在售。

　　三期从2015年开始进入全面开发阶段，其中“名悦”洋房组团已全部卖完，最新产品是“君悦”洋房组团，首推23、25栋122-157平方米 中央园景洋房，目前已启动诚意登记，预计今年12月底发售。2016年，达鑫江滨新城仍将主打“君悦”组团，并根据市场情况择机推售“天悦”一线江景洋房组团和 “三十四墅”纯独栋别墅组团。

　　【千亩原生湿地+7公里东江岸线 生态资源充沛】

　　一个城市，总有一个核心，逐水而居的人们，依滂浩瀚东江生活千年，在受捧流淌的岁月里，临江而居已俨然成为名门望族永恒不变的主题。每一座伟大的城市都有一条流淌不息的河流，而东江，作为东莞的母亲河，承载着我们的梦想与历史痕迹，我们世世代代在这里休养生息，这是一种滨水而居的情结。

　　达鑫江滨新城作为东江边百万平米的资源人居新城，生态资源得天独厚，面对壮丽蜿蜒的东江南支流，俯瞰千亩大王洲生态公园，紧贴7公里江滨生态休闲公园、东江历史文化博览园，内享湖岛东江活水，揽江御湖。可谓近揽碧波水色，远眺城市美景。而这些都是达鑫江滨新城独享的。

　　记者现场参观时，发现社区内的房子面向东江一面视野开阔，毫无遮挡。且纯南朝向，户户正对东江，一半房间可享受东江美景。在阴雨天，东江水面烟雨朦胧，颇有江南之韵;在晴朗的天气，江景房还可望见黄旗山和大王洲公园、湿地公园和江滨公园。

　　可以说，在城市污染日趋严重的今天，能享受这样生态资源的地方屈指可数，拥有这里就相当于拥有了最稀缺的资源。

　　【8万平风情园林，启动生态人居】

　　除了外部景观资源独一无二，达鑫江滨新城的园林景观也是该项目的主打特色。据介绍，项目园林面积达8万平，主打现代东南亚风情，共由5大主题园林串联而成。

　　5大园林风格各异，分为皇家园林、芭提雅阳光、缤纷假日、PP岛和东芭乐园。现在园内已是绿树成荫，水景纵横，据了解，在炎热的夏日，夏天小区内温度比中心区低2度，负离子含量更多出数倍。

达鑫·江滨新城园林实景

　　还值得一提的是，达鑫江滨新城投资逾450万建造了社区双泳池，总面积达到了1000平米，为成人池和儿童池，两池之间用绿岛隔开，饶富趣味。据介绍，泳池还配备有高档的独立更衣室和先进水循环系统，采用世界领先的沙缸过滤系统对泳池用水进行过滤，确保水质的卫生安全。

　　整个项目除了以上的优势以外，在产品设计上也费尽了心思，如引入“生态车库”的概念，实现了整个项目的全人车分流设计。产品设计实现全南向的江景的设计，既可饱览江景和大王洲生态湿地公园，又在采光通风方面实现了尊崇自然的设计。还有一大亮点就是，洋房产品的设计大都实现3.15米层高的设计，让客户感觉更高的居住境界。

　　【地标豪宅三维交通，近享城市咫尺繁华】

　　达鑫江滨新城位于东城大王洲桥北，毗邻环城中路，5分钟即达轻轨温南路站。往东5分钟可达石碣中心区，往南5分钟可达东城经济圈，10分钟可达莞城经济圈，轻松融入城区主流生活圈。8分钟车程可上莞深高速、莞龙路，广州、深圳半小时轻松到达。项目交通便利，配套齐全，其升值潜力巨大，是投资居住的首选。

　　项目社区配套齐全，永盛购物广场、荣和百货等大型购物超市围绕其中，红艳阳幼儿园、东莞中学、东莞理工学院等十几所学校毗邻左右，大王洲生态公园、人民公园等休闲配套齐全。此外，达鑫江滨新城还有生活综合市场、银行金融配套、医疗配套等。

　　更重要的是，达鑫江滨新城的业主除了能享受石碣中心配套之外，还可享东城、莞城的优质繁华资源。日前，东城区的商业形态丰富，各种超市百货、商业步行街和商业综合体林立，不少国际品牌在东城区已经是司空见惯。

　　特别是东城万达开业以来，卓越时代广场、马会家居、潮汇星城等一系列商业项目陆续进行中，东城区商圈无论“质”还是“量”都在不断提高，位于东城万达周边的达鑫江滨新城，与东城万达商圈仅相距5分钟的车程，尽享其带来的完善配套。

　　【二孩时代 高性价比140-157㎡户型覆盖主流改善人群】

　　2015年10月30日，十八届五中全会闭幕，政策规定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

　　在东莞，生育二孩的积极性很高。东莞市卫计局的数据显示，去年年底，全市符合“单独二孩”的夫妻有6149对，当时的申请比率高达78 .64%，远高于全国60%的生育意愿。

　　二孩正在到来，对于房地产市场来说，现有的住房需求可能在短期内面临调整,适应二孩之家的四房产品将更加受到追捧。而从长远来看，东莞楼市长期刚需旺盛 的购房局面也将得到进一步的颠覆。目前东莞市场上大多为两居到小三居户型，刚好符合家庭居住需要，而有了二孩以后，这样的划分将会令空间变得局促，家长或 难有安闲的书房独处，孩子或难有玩耍嬉戏的活动空间。买房一步到位或者换房将成为大多数二孩父母的必然选择。

　　二孩正在到来，达鑫·江滨新城新推出140-157㎡园景4房，二孩之家刚刚好。据了解，这次推出的君悦中央园景组团新品历经达鑫地产5年造城经验，户型方正实用，坐北朝南，采光通透，对空气质量高要求的有孩童和老人的家庭最合适。

　　【百变灵动户型】

　　在户型设计中，除了客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间组成基本的起居室以为，往往还会加入入户花园、生活阳台、飘窗、空中露台、花池等一些附加的空间，使户型更灵动舒适，同时还能带来采光对流的作用。

　　目前市面上大部分的户型最常见的赠送面积段就是飘窗，在卧室甚至餐厅加上大块采光玻璃和宽敞的窗台，可以使空间更亮堂，视野更广阔。大飘窗不仅可以带来采光和风景，更可以利用窗台位设计成阅读区、品茶区、电脑工作区、小憩区等等，飘窗可以为生活带来浪漫温馨的色彩。

　　达鑫·江滨新城于2010年初第一批产品正式入市，迄今开发销售五年时间，一直是市场热捧明星盘。最新推出的是140-157㎡园景4房，凝结5年造城经验，高赠送超大入户花园，双阳台观览前后园景，主卧270度旋转飘窗，市场罕见3.15米层高，家家有景，户户览江，正是众多都市人理想中的生态人居乐园。

　　自新版《建筑工程建筑面积计算规范》出台后，东莞“赠送面积”也将逐渐退出历史舞台，作为城央即将绝版的送面积产品，鼎峰尚境飘窗全赠送、景观阳台半赠送的阔绰手笔，更是其营销利器，深得市场欢迎。

达鑫·江滨新城实景图

　　【360度全景视野，真正楼栋品质】

　　达鑫江滨新城内拥8万平风情园林，推出的君悦组团正占据了正中位置，围合式组团空间布局，兼顾每一栋景观均好性，360度全角度皆可观览园林景观，真正楼栋位置。卞之琳诗情画意的“你站在桥上看风景, 看风景的人在楼上看你”，在达鑫江滨新城君悦，也将成为一道风景线。

　　除了户型优势，对于父母来说，孩子在江滨新城还将赢在起跑线。据了解，达鑫·江滨新城规划有两家双语幼儿园，一期幼儿园已营运多年，口碑卓越，而三期幼儿园正在与多家知名幼教机构洽谈，并将于2017年开园教学。国际化的幼儿教育，在家门口就可以实现。

　　目前达鑫·江滨新城一、二期已经全面实现入住，业主拥有业主逾两千户，社区配日益完善，双语幼儿园、私家会所、山体休闲公园、运动体育公园、江岸体育公园、生活超市、餐饮娱乐等已全面投入使用。

　　【不足之处】

　　东城滨江板块还处于发展阶段，区域内交通发达，但达鑫江滨新城体量巨大，居住人口众多，目前小区配套仍显不足。

　　不过房掌柜了解到，小区配套正在逐步完善，业主购物生活将愈加便利。此外，随着“东城滨江”板块的逐步落实，区域内的市政规划将愈加丰富，小区业主生活将更加便捷。