预计3600万套难以落实 保障房下一年可能将减速

　　各地紧锣密鼓推进2011年1000万套保障房开工计划之际,2012年1000万套的保障房建设目标却传出「缩水两成」的声音。官方至今未确认上述消息的真实性。但多位接受本报采访的业界权威人士就指出,下调建设目标不足为奇,执意要在较短时期内「还清」积压多年的民生工程历史欠债,已令各级政府财政承压和出现保障房建设品质无保证的风险。中国高铁的「速度之殇」仍在眼前,保障房建设须警惕大跃进。

　　香港大学中国发展国际研究中心主任——赵晓斌:下调保障房建设目标合情合理。中央得正视地方政府既缺钱又缺动力的现实。死撑着不下调目标、结果没几个省份能保质保量地完成任务,还不如现在就重新评估保障房建设目标和进度是否合理。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长——杨红旭:一些企业发债融资时,对于盈利状况、如何保证每年的利息偿还阐述得很不充分。即使以行政力量帮助企业把债发出去,还债资金从哪来？此外,如果地方政府缺乏保障房建设的监督制约,很可能导致保障房建设募集的资金被挪用。

　　资金投入土地供应 保障房面临双重困境

　　资金,一直是保障房建设最棘手的问题。内地多位学者普遍估算1000万套保障房所需的建设资金为1.3万亿元至1.4万亿元,相当于过去5年中国年均土地出让金的总收入。其中,今年开工的1000万套保障房中,中央财政拨款约为1300亿元、地方预算内安排、各地10％的土地出让净收益以及中央代地方发行地方债共可累计筹集大约5000亿元,总体上还需筹集资金超过8000亿元,这部分资金将由企业、银行贷款和保险资金等企业和社会资金构成。此外,未来5年内若要建成3600万套总计需要4.8万亿元。
　　此时,慷慨地向中央政府和民众许诺要大幅增加保障房建设支出的各地方政府,才尴尬地发现他们的荷包并不那么「丰满」。

　　土地收入减少

　　「国家房地产市场调控政策影响,地方政府的卖地收入有所在减少,而保障房的投资规模却比去年增加接近一倍。各省市虽领了任务,钱从何来却不得而知。」广东省住建厅的一位负责人告诉本报记者。
　　本报记者查阅到的多组数据也反映出各地方政府在财政上捉襟见肘的窘境:国土资源部网站8月10日发布的统计数据称,今年前7个月全国土地流标数量达到353块,比去年同期增长242％;住建部公布截至6月底全国保障安居工程开工率56.6%,资金到位率不到30%。以保障安居工程开工率已经高达91.1%的辽宁省为例,其地方财政配套资金到位率只有15%。

　　引导公租房无法回笼资金

　　为了杜绝腐败的漏洞,中央倾向于引导地方建设公租房,这也令各地方政府的资金压力雪上加霜。杨红旭告诉记者,内地的保障房体系主要包括经济适用房、限价房、棚区改建房、廉租房和公租房等几类。此前,各地方政府大多倾向于选择建经济适用房和限价房,因为这种房产可以进行产权交易,政府先期投入的建设资金能够较快回笼。相比之下,公租房的资金筹措最困难,市场人士担心其未来租金收入很可能无法覆盖建设以及管理成本,因而银行和开放商均不愿意介入公租房的建设。
　　目前,上海、深圳、重庆等大城市推进公租房建设的力度较大,而中国西北、东北部地区的城市则还是更愿意建设能够进行产权交易的经济适用房和限价房。

　　土地供给短缺

　　土地供应不济是另一大难题。根据有关人士测算,2011年1000万套各类保障房用地需求约为3.1亿平方米,合计约3万公顷左右。今年1至6月,保障房供地面积达16476.92公顷,同比增长24%,但距离3万公顷的需求量还有很大缺口。
　　「保障房建设从数量到开工时间都是自上而下的规划。但具体操作时常会出现脱节现象。例如,保障房项目首先涉及的是拆迁问题,拆迁需要资金。但贷款又必须以土地使用证为前提,之前的土地证不灭失不能发新证。这就成了一个头咬尾、绕不清的问题了。」上述广东省住建厅的负责人告诉本报记者。
　　他还透露,今年各地实现年内开工1000万套的可能性较大,因为很多省市为了完成任务,动用了储备用地,这些地直接具备了开工条件。但到明年,进展恐怕就没那么顺利了。