楼市退房潮思辨：用非理性行为对抗非理性市场

　　早在2008年房价降价之时，各地就出现了退房潮，到2009年房价下跌时，这一幕再次出现，而且出现了上街退房行为。最近，在国家调控政策之下，房价开始呈现下跌趋势，各地又一次爆发退房潮，规模越来越大。怎么看待退房潮?对此我们应该有什么反思?本期“思与辨”进行关注。

　　■ 主持人： 王付永 深圳特区报记者

　　■ 嘉 宾： 连 弟 北京大学经济学院副教授

　　晨 星 清华大学社会学系讲师

　　林卫芬 华盛顿大学经济学博士

　　一、退房行为不能简单认为是契约精神缺失

　　主持人：多数人认为，退房潮中的购房者只能接受房价上涨带来的利益，不能接受房价下跌带来的损失，这折射出很多人契约精神的严重缺失。大家对此怎么看?

　　晨星：房价有涨就有跌，跌的时候就要求退房这确实反映一些人契约精神的缺失，对退房者一边倒地的谴责就可以看到人们对这种现象的态度。信用起源于交易的需要，交易越发达，信用越重要。市场经济是一种信用经济，但是近些年来我国经济活动中不讲信用、违规、违约现象呈现出有增无减的态势。

　　林卫芬：信用是相互的，彼此信用才是谈信用的前提，我们不能单方面谴责购房者信用和契约精神的缺失，开发商是讲究信用的吗?公平合理是契约存在的合法性基础，但是房产价格是在公平交易的基础上形成的吗?买卖行为主体之间并不是一次公平的交易，目前的房地产市场是一个标准的卖方市场，住房又是一个特殊的商品，需求弹性非常小，或者说住房本身就缺乏弹性，在购房这件事情上，在一个价格单边上升的市场上，除了硬着头皮购房，消费者还有什么选择呢?

　　房产买卖双方之间的不公平还体现在商品房预售制上，商品房预售制度，就好像让购房者进入了一个制度不完善的期货市场，而机制完善的期货市场能为消费者提供套期保值的选择。商品房预售制为开发商单方面转嫁市场风险提供了便利，所有的风险都要由购房者来承担。因此，购房者自然承受不了尚未居住、房子市值就大幅缩水，形成不同程度的退房浪潮也是可以理解的。美国并没有期房预售制度，全部是现楼销售，因此并不存在“期房”之说，也没有炒楼花，没有房交会，开发商必须要有样板房才能出售商品房。

　　二、不完善的制度绑架了开发商

　　主持人：经济学家萨缪尔森在其名著《经济学》里这样来描述制度：在成熟的市场环境中，道德就是游戏规则，除此之外，别无道德。一位开发商曾经这样说，利用规则的漏洞是企业的天性，只有这样才能最大限度降低交易费用，你们觉得呢?

　　晨星：在舆论上谴责开发商不讲道德的言论可谓是铺天盖地，现在开发商俨然已是不讲道德的代名词。但是谴责除了发泄情绪之外，对于问题的解决没有半点好处。我们需要反思的是，我们的制度为什么给开发商提供了这么多可以不讲道德的机会，我们的制度究竟有什么漏洞让开发商有机可乘，发现这些漏洞并及时修补，完善相关的制度建设才是关键。