十月最后一周住宅成交延续辉煌 东莞“银十”不淡

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2012.10.22-10.28)商品房成交面积19.83万㎡，环比上升26.14%，同比上升94.65%;成交套数1982套，环比上升21.45%，同比上升88.58%;成交金额17.50亿元。

　　本周住宅成交面积17.64万㎡，环比上升27.65%，同比上升113.79%;成交套数1792套，环比上涨26.29%，同比上升122.89%;成交金额14.25亿元。本周非住宅成交套数190套，成交面积2.19万㎡，金额3.26亿元，成交均价14870元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8077元/㎡，环比下降0.46%，同比上升3.08%。其中普通洋房成交均价为7201元/㎡，高端洋房为9007元/㎡，豪宅洋房为11712元/㎡，别墅为12388元/㎡，公寓为8646元/㎡。

　　10月下旬商铺掀入市高潮，供应创年内周次最高位。

　　据东莞中原研部监测数据显示，本周东莞有10个项目新增供应3631套，合计34.88万㎡。其中，洋房供应2770套，合计29.08万㎡;车位供应237套，合计3982㎡;商铺供应624套，合计5.41万㎡。从供应套数比重来看，洋房占比76.29%，车位占比6.53%;商铺占比17.19%。其中南峰国际中心、永江花园为全新项目上市，供应有洋房和商铺。本周有金色华庭、汇景•御泉香山、永江花园等7个项目共推出624套商铺，创下商铺供应年内周次最高位。

　　而本周的商铺成交量仅为71套共1.73万㎡，成交较好的项目东城万达广场成交32套，恒大雅苑11套，其他项目成交一般。截至10.22-10.28，回顾全年的商铺成交数据，商铺周平均成交为65套左右。由此可见，东莞楼市商铺供应远大于需求，在供过于求的市场背景下，面对大量且同质化严重的商业体量，开发商运营能力与产品本身将成为绝胜市场的关键因素。

　　随着国家楼市调控政策的日益收紧，国内住宅市场中尤其是投资型需求受到严重打击，但也正得益于此，楼市资金被迫大规模流向商业地产，民间资本对房地产业的投资，从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等商业地产。大体量商业产品争相入市之时，往往也是市民购置商业的热情高涨之日。临近年底，商铺、写字楼等投资型商业地产项目将迎成交高峰。当然，因市场运作能力不同及需求有限，这些蜂拥而上的商业地产项目，或许将面临着两极分化的不同命运。

　　银十最后一周住宅成交延续辉煌，东莞“银十”不平淡。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1792套，环比上周1419套上涨26.29%，同比去年同期上升122.89%，该数据仅低于上上周的住宅成交，为全年住宅成交量第二高。东莞楼市成交在国庆黄金周后第一周成交量达到高峰值之后，“银十”最后一周延续此辉煌，成交继续放量，截至10月28日，10月4周东莞住宅成交共5320套，刨去黄金周的特殊影响，仍比9月4周成交5238套的量高，打破所有关于东莞楼市“银十”平淡的猜疑、争论。

　　本周东莞住宅有156个楼盘成交记录，除了碧桂园•时代城单盘成交128套外，还有23个项目成交套数在20套以上，43个项目日均成交1套以上。本周住宅成交量升价跌，整体市场交投热烈，十月开盘的一些热点项目持续热销，如塘厦的碧桂园时代城推出30-130㎡的中小户型产品，再加上低价入市，包括非毛坯修才去到7000多元/㎡，本周签约128套，位于住宅成交第一，出乎市场意料低价入市的万科朗润园本周成交116套位居第二，10月14日开盘的金色华庭本周以94套位居第三。此外，前期出货情况良好的市场热点项目本周成交维持不俗战绩。如松山湖的万科•金域松湖签约53套，厚街的海逸豪庭成交45套，南城的恒大雅苑成交41套，长安万达广场签约41套等。

　　住宅成交均价稳步下跌，楼市以价跑量刺激刚需。

　　价格方面，本周住宅成交均价为8077元/㎡，环比下降0.46%，同比上升3.08%，10月四周住宅成交均价呈现稳步下跌的态势，本周为10月成交均价最低周次。本周住宅成交出现量升价跌的情况，主要有以下几个原因：其一，本周住宅成交排行前五的项目，成交均价仅在6000-7500元/㎡间，这些中低端项目的放量成交拉低了整体住宅成交均价。其二，一些高端的项目环比上周均价有所下降，如汇景·御泉香山上周的成交均价为10628元/，本周仅为7262元/㎡，环比下降了31.67%，而其本周成交了25套。

　　本周洋房成交1547套，占比86.33%，公寓165套，占比9.21%;别墅80套，占比4.46%。其中，80-120㎡的刚需洋房成交939套，占总套数的60.70%。对房价最为敏感的刚需客户群体，在开发商的以价换量策略刺激下，入市出手的积极性大幅增高。银十销售旺季结束，临近年底，开发商出货任务繁重，部分开发商面临冲击全年任务额的沉重压力，以价跑量，促销优惠加码成为许多项目的选择。