中原车德锐：水乡镇沙田蓄势爆发 广州客来即腾飞

　　沙田现状：需政府和开发商共同打造

中原策略研究中心总监车德锐

　　沙田定位的问题，从政府和官方的口径来说，沙田是属于二线镇区，二线镇区在房地产发展过程中，发展的速度要比三线镇区来得更快一些。2013年以来，二线区域中的沙田、大岭山都进行了战略性的部署，具备后发优势。

　　沙田的城市建设有一点脱节，从重大工程的落地和执行来说，政府没有太多资金和资源的投入，导致城市建设慢了一些，也导致整个区域的环境、配套相对比较杂乱，跟厚街有一点类似。厚街镇的房价为什么起不来，就是因为工厂导致环境杂乱。

　　回到房地产的供求关系，去年受到供地的收紧，成交不太活跃，去年库存和供应只有七、八百套，主力是洋房，只有700多套，成交了500多套，因此供应是不够的。沙田的特征就是蓄势，意味着2013年甚至往后的几年，会有爆发的趋势。所以大家探讨热门区域的时候，沙田会成为热门的区域。

　　沙田的保利、碧桂园等众多知名开发商准备动起来，但是品牌不够，因此导致瓶颈，市场的营销声音也比较小。2013年的沙田需要各大品牌开发商大力的投入，如弥补政府未建设的路网。政府、开发商需共同打造比较漂亮的沙田。相对于一线镇区，沙田还是有很大的空间，无论是产品开发还是营销。

    沙田未来：借鉴常平和松山湖发展模式

    沙田未来的规划前景很好，路网非常棒，有稀缺的海景资源。不足的地方是比较杂乱，对城市形象和品牌开发商的拉力不足，需要未来几年大力发展和支持。

    说到沙田楼市的前景，从宏观的角度来说，我认为今后十年的重心往西部转移，穗莞深经过的经济带是很大的发展机遇，从交通、路网和规划来说，城际轻轨，市域轻轨和高铁站点的分布，集中在西部区域，我认为未来的十年和二十年具备很大的发展优势，因此宏观来说西部经济带将会崛起。

　　沙田镇政府应该借鉴常平的发展模式和道路，因为广九铁路在通过各镇区的时候，设置了石龙、樟木头、常平站，常平书记极力要求将大的站点放在常平，镇政府做站点的建设和相应站场的管理，用了很多现代的设备，主动性抓住了机遇，使得大的站点放到了常平，因此带动了广深港投资客户纷纷在常平发展。沙田也应该具备常平镇政府的战略眼光，应该将穗莞深大的站点放到沙田，主动的进行应对。这样，未来的广深港甚至其他客户和资金都会在沙田镇集聚。