东莞商住地连续两月供需“断档” 年底或迎来爆发

一、整体概况：商住地连续两月供需“断档”   11月土地市场低位将延续

全国土地：9月以来，一线土地市场成交开始升温。数据显示：截止至10月23日，10月北上深广一线城市土地成交22宗，合计成交规划建筑面积234.96万㎡，33%的平均溢价率创今年4月以来的新高，9787.47元/㎡的成交均价则仅低于今年1月。从整体市场看，信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企投资信心得到增强，再次开始进入土地市场。事实上，从9月开始，包括万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经开始频出手拿地；而相比三四线拿地风险，一线城市土地市场因其土地资源稀缺、抗跌性强等原因更受房企们的欢迎，房企逐渐进场拿地，水涨船高土地溢价率也随之上升。典型代表是日前深圳今年以来的出让的首宗宅地，就吸引万科、中海、保利、佳兆业等众多房企巨头，最终被金骏地产以总价46.8亿元竞得，溢价率为85.35%。从目前市场趋势看，受供应量影响，土地市场成交或将持续低位运行，但随着新房销售量的回升和信贷政策的松绑，以及各类救市政策的出现，抄底的企业将有所增加，竞争程度将依然激烈，土地市场的回温趋势也将逐渐明显。

东莞土地：和一线城市的回暖形势不同，东莞土地市场依然处在“冰封”阶段。10月东莞土地供应依然在低位运行，全市仅有5宗面积约20.67万㎡的土地挂牌上市，环比下滑约5成，同比下滑约6成；工业用地出让依然占据大头，共有4宗地块出让；而商住商服用地供应依然紧缩中，仅有清溪1宗面积约3.16万㎡纯商服用地出让，商住地仍为零供应。成交方面，因政府推地节奏的放缓，市场无商住地可拍，导致10月土地成交“断档”，为处在“冰封”的土地市场再添一层“霜”。

后市展望：进入第四季度，东莞土地市场并未如期升温，供应节奏依然缓慢，商住商服用地持续低迷。供应方面，从近期推地节奏来看，11月土地供需市场升温的可能性低，“冷”仍是主线；而今年剩下的土地指标或在12月“爆发”，供应节奏将快速加大，同时政府迫于债务压力等因素，也将加大优质地块的出让。至于成交方面，房贷新政等救市政策的出台，楼市回暖趋势势不可挡，开发商资金回笼现象好转的同时也调动了拿地的热情，预计东莞土地市场在年底将会“热闹”一番，有望实现今年下半年以来的首个“供需两旺”。

二、待拍土地：清溪年内首宗纯商服用地出让    地佳价廉或将盘活市场

11月的土地市场依然冷清，仅有1宗位于清溪镇香芒东路北的3.16万㎡纯商服用地进入竞拍的最后环节。该地块是今年清溪镇首宗出让的商服地，毗邻清溪镇政府，商业氛围浓厚，拥有清溪镇最为成熟的生活区，商业升值潜力较大。地块地理位置优越，但起始楼面地价约1291元/㎡，在近几年同区域的出让地块中属于中下水平，这也从另一个侧面反映了政府经过两个多月的的停止出让土地后，希望借助推出优质地块的出让来活跃土地市场。