瑞峰：新政助推房企推货热情 改善产品成交促楼市回暖

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:适当降价或是当前最好选择     房贷利率7折难以再现江湖

全国层面：纵观全国房地产市场，去年一线城市成交热闹，二三四线城市都有点低迷。但从今年开始即出现分化迹象，一线城市势头并不好，一二季度成交量全面下降；而二线城市如杭州、长沙，年初时就呈现出全面降价的情况。进入下半年，一线城市也开始步入价格跳水的初始阶段。

面对高库存，为了打破市场的观望现状，房企的选择主要有以下三种。一是“保价无释”，现在如果不做适当的价格调整，就基本没成交；二是“以价换量”，稍把价格降一降，就能促进库存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降价来促销。就目前而言，及时适当降价或是发展商最好的选择。

东莞层面：公积金新政出台后， 部分盼望七折房贷利率优惠的市民持观望态度,但按照目前东莞各大银行的现状来看，在房贷资金和利率上加大优惠的力度的可能性较小。其主要原因是，1、接近年底,市场资金紧张, 银根收紧，各商业银行信贷规模所剩较少或已无额度,资金库存紧张,货币供应紧张成为市场常态；2、房贷新政要求贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍时明确：这不是必须执行的条款，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。出于资金成本以及银行业自身利润的考虑，房贷利率7折难以再现江湖。

2、新增：微改善性产品供应大增    楼市氛围好转新盘扎推上市

新增供应市场温度不减，上周东莞全市约有10个项目有新增供应，住宅新增1103套，面积约为16.21万㎡，环比下降四成；非住宅新增417套，面积约为0.7万㎡，环比下降6成。从供应结构来看，为契合因房贷新政而释放的改善性需求，上周100-130㎡的产品约占6成，主要有绿茵温莎堡（192套）、三正瑞士半山（240套）、东坑的纯新项目金坑家园（237套）；豪宅别墅户型供应也不容小视，4个项目有别墅产品供应，分别是富盈御荷、三正瑞士半山、海逸豪庭以及保利生态城，此外塘厦的银湖山庄也有56套194-390㎡的大户型产品供应。预售证方面，黄江的纯新项目碧桂园翡翠山将在近期上市。

3、成交情况：市场预期向好促楼市快速回温   成交量14.83万㎡年内周成交第二

上周东莞楼市持续回温，全市共有163个项目约1328套住宅产品成交，合计面积约14.83万㎡，仅次于因东莞促市政策影响而成交急速上涨的9月首周，面积环比上涨32%，同比下滑32%。楼市成交量上涨，原因是1、前期开盘的纯新项目陆续进入网签阶段，如东城的天骄御峰和塘厦的御湖半山，上周分别网签79套和68套，位居排行榜前二；2、信贷和楼市环境的好转，项目的成交量也同步上升，据统计，上周成交套数在20套以上的项目有20个，比前一周增加了7个，其中50套以上的有4个，而前一周只有1个；3、70-100㎡的刚需户型依然是住宅成交的支柱，主要是万科金色里程、御湖半山和三正瑞士半山等项目提供；因为城区改善户型项目的集中签约，130-200㎡产品成交比重上涨近7个百分点；4、从9月下旬持续至今的供应潮，为楼市新增近72万㎡的住宅供应量，也为楼市回暖提供基础。

4、成交均价：高价位产品成交比重上涨   均价再回“9”字头

上周东莞住宅均价反弹再回“9”字头，9193元/㎡环比上涨6%，同比上涨12%。原因是：1、楼市预期向好，国庆期间的促销优惠逐渐的收窄甚至取消；2、高价产品成交比例上涨，单价10000元/㎡以上的产品成交占比约31%，环比上涨10个百分点；其中天骄御峰、御湖半山、万科金色里程以及大运城邦均价过万的项目挺进排行榜前十。

5、畅销项目：天骄御峰豪宅新品去货速度快    御湖半山精准营销高价畅销

从个盘排名来看，个盘支撑楼市的现象不再，上周无项目成交超过百套，排在前二名的是近期开盘项目——天骄御峰和御湖半山。其中天骄御峰已在10月1日开盘，上周网签78套，排在第一，畅销原因：1、项目位于黄旗山南麓，属于黄旗山高端豪宅板块项目；2、因工程进度以及楼市环境等原因，项目推迟将近两年才推出，蓄客时间长；3、产品主要是160-225㎡大户型为主，均价在12000元/㎡左右，启动认筹8万抵20万等优惠促销手段。

而位于塘厦的御湖半山则在10月11日盛大开盘，均价约10500元/㎡左右，高于区域洋房整体的均价，但开盘当天销售率达9成以上。项目畅销原因：1、项目位于塘厦新中心区的豪宅区板块，拥有绝佳的地段和湖景资源；2、项目定位准确，青年豪宅和轻奢生活，拉升了项目形象，提高了客户的心理预期；3、营销手法精准，充分利用各个营销节点，对项目进行推广炒作、神秘户型发布、客户拓展、精准营销等营销组合拳，提升客户上门量和认筹量；4、策划与销售团队紧密结合，销售执行力强，策划项目组与销售团队密切沟通，根据客户情况，及时相应调整营销策略，促进客户认筹及成交。