瑞峰：东莞新开项目助楼市量升价破万 非住宅成交量环比大增

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境: 三季度GDP同比增长7.3%    莞多家银行已执行房贷新政

 全国层面：10月21日国家统计局公布数据显示，三季度GDP同比增长7.3%，低于全年增长目标，中国经济发展的下行压力加大。但目前政府来看，对经济发展预期还是充满信心的。主要是因为GDP增速放缓背后有着一些积极、深刻的趋势性变化。表现在：（1）以服务业为主导、新业态加快涌现的结构优化更趋明显，前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重为46.7%，比上年同期提高1.2个百分点；（2）简政放权等改革催生的新发展动力加快成长，今年以来政府出台的一系列政策措施将持续发挥效应，企业和市场的活力将不断释放；（3）就业、节能降耗等指标好于预期，1-9月份城镇新增就业超过1000万人，提前完成目标任务，前三季度单位国内生产总值能耗同比下降4.6%；（4）区域结构有所改善，中西部地区在一系列区域发展战略的推动下，后发优势继续得到发挥；正在酝酿“升级版”的依法治国方略，也将成为中国经济增长的潜在“助推器”。

东莞层面： “十一”假期结束后房贷新政落地东莞，距今已将近一个月。从市场反馈的信息可知，认贷不认房”政策在东莞反应较快，目前有招商银行、东莞银行、建设银行、农业银行等4家银行明确表示对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，如再次申请贷款购买普通商品住房，银行将执行首套房贷款政策；但利率方面，7折优惠的落地可能性基本为零，目前房贷利率最低可以做到上浮5%--10%，此况相较于前期上浮15%、20%而言已经松动不少。新政利好的持续发酵，对东莞楼市回暖提供了支持，尤其对改善性产品的成交起到促进作用，上周南部湾万科城开盘推出162㎡小面积别墅去货快速，获得大胜。

2、新增：鸿华•I尚城67-91㎡刚需新品批量推出 万达项目商铺产品集中入市

瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周东莞全市约有8个项目有新增供应，住宅新增689套，面积约为8.57万㎡，环比下降47%；非住宅新增913套，面积约为9.83万㎡，环比增长超十倍。银十即将收尾，面对年度销售目标，众房企积极推货，刚需产品方面，桥头鸿华·I尚城开盘推出451套67-91㎡两三房产品；别墅产品增长突出，表现在君汇半岛花园（48套）、南部湾万科城（190套）。而非住宅方面供应更是激增，多个项目推出商铺产品进行年终冲业绩，尤其是万达项目商铺产品批量入市，厚街万达推出302套、虎门万达91套。

预售证方面，共有9个项目新拿预售证，纯新项目有已入市南部湾万科城和厚街的三旧改造项目亿佳商业中心。随着年底越来越近，开发商竞争愈演愈烈，预计11月初推货量只增不减，“让利跑量”和“低开入市”或将会是开发商走货的攻坚举措。

3、成交情况：新开项目支撑楼市住宅成交   非住宅成交量环比大增

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.10.20-10.26）东莞全市住宅成交1272套，面积约15.23万㎡，环比上涨3%，同比下滑近2成。东莞楼市回暖趋势延续，成交量持续高位运行。主要是因为：1、新开盘项目支撑楼市成交效应明显，上周虎门新项目南部湾万科城开盘集中签约，助别墅成交量环比增长3.5倍，占总体成交的16%；2、目前已有银行开始实施首套房贷款政策，虽然7折利率难现，但仍然有部分客户打破观望情绪，入市购房；3、“银十”营销活动持续加码，聚集人气的同时助推成交量上升；4、上周全市共有166个项目有住宅成交，成交项目个数连续四周上涨，其中成交在20套以上的项目有14个，环比上周多了4个项目。

在住宅市场回暖的同时，开发商也不放松对非住宅的营销力度，非住宅成交量也持续高企。得益于大朗的富盈世界汇非毛坯办公性质公寓（175套）持续签约、车库产品地标广场（184个）、北大资源御湾（127个）以及商铺产品丰硕广场（50套）、虎门万达广场（33套）等盘商铺产品的成交，上周非住宅成交量3.41万㎡依然高位运行中。非住宅成交量3.41万㎡依然高位运行中。

4、成交均价：别墅产品集中签约  均价10236元/㎡万元上运行 

上周东莞住宅均价飙升至10236元/㎡，环比上涨11%，同比上涨16%。主要原因是：1、因虎门的新项目南部湾万科城的别墅产品集中签约，成交117套，均价约16849元/㎡，一定程度上拉高了总体的均价水平；2、高价位项目成交依然出众，如洋房成交排名前十的均价过万的项目就占了四个，分别是三正瑞士半山（10140元/㎡）、天骄御峰（13110元/㎡）大运城邦（11110元/㎡）、万科金色里程（10666元/㎡）。