东莞楼市新政后8成调价房源下调备案价

银行首付比例提高，限购，限外，限售……近半年来，全国各地楼市政策层出不穷。近期，各地银行更是逐渐取消房贷利率优惠，楼市政策进一步收紧。

东莞410新政后，楼市表面看着平静，实则暗涛汹涌，东莞开发商们正在积极备案，抓紧推货。

房掌柜从东莞市发展和改革局了解到，从4月10日起，到5月23日为止，共有55个项目做了新的价格备案登记。单是重新调整备案价格的项目就达到了22个，还有33个项目新产品首次备案，33个项目中不少为纯新项目。

8成调价房源价格下调 特价房最高降价超7000/㎡

自2017年4月10日，东莞推出具备限购、限贷、限价、限售、限外等全方位功能的楼市新政后，东莞房价飙涨的的势头得到了遏制，房价渐渐恢复平稳态势。

据房掌柜不完全统计，410楼市新政后，东莞共有22个楼盘调整原备案房源价格，合计房源总量1527套。其中，出现价格下调的项目有15个，其中12个为洋房项目，1个住宅公寓项目和2个别墅项目，合计房源约为1207套，约占总调价房源8成。

从数据上看，过半下调备案价的项目房源数量在20套以下，联系实际市场可知，410新政后，无论是开发商还是购房者都进入了深度观望的阶段，部分开发商用特价房源的办法来吸引购房者交易，或在试探市场。

近两个月时间，备案价格下调幅度最大的莫过于寮步一项目，该项目仅调整一套房源价格，该套房源为164㎡两房两厅两卫的三层别墅产品，建面单价从22792.55元/㎡，直接降至15231.83元/㎡，降幅超过7000元，总价也从374万降至250万。据业内猜测，该房源只有一套，多数为内部认购房源。

有8个项目下调备案价的房源超过50套，大部分都是由于前期备案价格远超市场价，现在参照市场走势进行重新调整。例如南城一项目，超过53套洋房重新备案，据抽样调查得知，房源备案价格普遍下调3500-3700元/㎡，跌幅达到15%-20%。

麻涌横沥多项目上调房源备案价格

虽然大部分调整价格的房源在向下调整价格，但是也有例外，部分项目仍在向上调整备案价。

据房掌柜了解，410新政后，东莞房源备案价格全部上调的项目4个，另外还有2个楼盘部分房源价格上调，合计上调备案价格的房源约为200余套，涨幅多数都在千元之内，只是进行备案价微调。

上调备案价的房源主要都是位于麻涌和横沥两镇，麻涌和横沥原为东莞的价格洼地，麻涌房价远低于广州黄埔，横沥房价也要远低于寮步等镇，在410楼市新政后一个多月，麻涌成交量依然排在东莞各镇区前列，上周末，横沥一新盘推出价格在1.2万-1.4万新品，去化几乎达到8成。两地备受本地客青睐。

首次备案房源数量井喷 房企集中推货优惠多

4月底至今，不少开发商抢跑市场，明显加快项目推货速度并加大推货量，楼市新增供应大增。

截至5月23日，东莞楼市总共新增备案房源5308套，其中洋房5198套，别墅110套。备案房源数超过百套的有21个项目，排行前四的分别是万科珠江东岸530套、新世纪颐龙湾362套、万科云城348套，以及碧桂园东江月340套。

另外，近期不少开发商在开盘加推时，也推出了各种购房优惠，比如4月底加推新品的新世纪颐龙湾，推出了购房砸金蛋活动，优惠幅度达95-97折；恒大翡翠华庭商铺推出了9折的优惠。

而在即将开盘的新项目中，开发商也陆续发出了购房优惠的信号。如保利锦城将在6月推出180-280㎡联排别墅，购房可享5万优惠；保利海棠新备案的191-201㎡别墅也即将推出，购房同样可享98折优惠。

首次备案房价差异大 多数项目高于区域均价

房掌柜从市发展和改革局了解到，此批首次备案项目价格普遍较高，有部分楼盘备案价与同区域其他项目相去甚远。如横沥的御河湾花园，备案价为9420-10931元/㎡，相比盛和雅颂、时代倾城的备案价低了大约5000元每平。再如黄江的华安珑庭，备案价为17205-19350元/㎡，而同区域的金地湖山大境洋房，备案价为23213-26034元/㎡，价格相差约6000元每平。

根据房掌柜统计，此批首次备案登记的项目中，大多数备案价格高于区域签约均价。自新政后，城区楼盘客源多为东莞本地客。再加上东莞城区项目极少，或许就造成了部分楼盘定价高企。比如五一期间开盘的莞城碧桂园东江月，备案价为23701-28350元/㎡，相比同期区域17700元/㎡的签约均价，至少高出34%。

另外，位于泛松湖片区的横沥镇、茶山镇等，看房者也多为东莞本地客，如5月20日开盘的横沥时代倾城，备案价为13946-15609元/㎡，相比同期区域10513元/㎡的签约均价，至少高出33%，但开盘当天实际售价为一万二三，去化率约70%，签约客户几乎全为本地客，绝大多数客户本身正在横沥工作或居住。

而在首次备案的新项目中，还有少量备案价低于区域签约均价的楼盘。比如虎门印象备案价为12792-14494元/㎡，最多低于同期区域19460元/㎡的均价约34%；还有麻涌金河湾水岸苑，首次备价为8164-9708元/㎡，最多低于同期区域12361㎡的均价约34%。