东莞10月迎商住地土拍高潮 将严控竞买人资金来源

10月，东莞将有多宗商住地进入土拍市场，迎来年内土拍小高潮。

封地数月现逐渐放闸，开发商虎视眈眈，会不会再掀抢地波澜？值得注意的是，东莞将在10月所有竞拍的商住地中严控土拍竞买资金来源，禁用金融杆杠，以防止土拍出现不理性的竞争。

土拍还是太激烈，房企可以怎么办？东莞提出打造城市更新2.0升级版，拉开三旧改造新序幕，三旧改造商住地供应未来将超越土地拍卖！

10月商住地土拍迎来小高潮

中堂107国道旁、麻涌大步村、虎门博涌社区、樟木头樟洋社区、寮步大盛村、沙田杨公洲村等一大批商住地将在2017年10月相继进入土地市场。

据房掌柜统计，截止至9月12日，已经确定10月排期拍卖的商住地已经达到6宗共计20万㎡。按照起始价计算，6宗商住地起拍金额合计达到31.83亿元。

不少地块引人注目，其中位于中堂107国道旁的商住地，距离增城2017年初拍出的2万+高价地仅有几公里，4月挂牌时就曾有数家房企出价。因故中止拍卖，改变拍卖模式重出江湖的它是否再能得到众房企的青睐？

虎门博涌商住地作为10月唯一的限价熔断地块，尚未入市就受到了各方的关注，有房企负责人私下直言，对这块地的前景非常看好，就怕到时竞争太激烈。

虽然10月供应的商住地不少，但是缺地的房企更多。除正在东莞耕耘的众房企外，新城控股、远洋地产等多个正在谋求东莞商住地的房企，或许也会加入这场土拍争夺大战。

   严控竞买资金来源 东莞地价将维持平稳

值得注意的是，东莞将在10月起正式严控土地拍卖竞买资金来源。

编号为2017WG010到2017WG015六宗商住地的基本情况和规划指标要求中，均明确提出竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等。

该要求其实是出自2017年3月21日《东莞市政府发布关于进一步规范房地产市场发展的通知》，若竞买人申请人商品住房用地竞买资金非自有资金，将导致竞买失败及竞买保证金损失。

东莞这一通知又有上海严控土地竞买资金的影子。2016年10月8日，上海作为当时地价飙涨的典型城市，出台通知明确竞买土地的资金来源需为企业自有资金，土地飙涨势头戛然而止。

此前，东莞所有土拍地块均未曾出现过严控竞买资金来源的详细要求。现在严控土拍竞买资金来源的通知得已细化执行，也体现了官方稳定土拍市场，从根源上规范楼市的决心，东莞地价有望维持平稳。

首次采用“竞自持”模式 将监管自持经营

10月东莞土拍将再次推出全新的土拍模式——“限价+竞自持面积+竞自持年限”，6宗已排期的商住地中有5宗采取限价竞自持的方式，住建及房管单位将对自持经营年限内的项目进行全程监管。

东莞“竞自持”模式与其它城市大致相同，主要可分为三步走：限价+竞自持面积+竞自持年限。

①在竞价过程中，若竞买人申请人的最高报价不超过（即小于等于）最高限制地价时，按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。

②当报价超过最高限制地价后，不再接受更高报价，竞买方式转为竞自持商品住房面积。无人出价后，自持面积最高者得地。

③当竞买人报出自持商品住房面积比例为100%时，仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，竞买方式转为竞住宅自持年限。无人出价后，自持年限最高者得地。若一直有人出价，则最早出价自持70年的竞买方得地。

据房掌柜了解，土地竞得人需对自持商品住房集中配置，自持经营，在自持年限期间需整体登记、整体抵押，不可分割登记、分割抵押，也不得办理销售许可，全程将由住建及房管单位进行监管。