中国独角兽企业扩张加快 或推动部分写字楼租金上涨

　   9月17日，戴德梁行发布《2018第二季度胡润大中华区独角兽指数》显示，中国独角兽企业总数上升至162家，其中北京占比最高，为67家，占41%，办公总面积超过100万平方米。独角兽企业仍在扩张，或将推动独角兽企业集中的区域租金平稳上涨

　　据戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海表示：“北京独角兽企业已成为北京写字楼市场需求的重要来源。”目前，独角兽企业仍在保持一定的扩张速度。戴德梁行的调查发现，在未来一年中，有扩充意向的在京独角兽企业个数占比超过25%。

　　据戴德梁行表示，目前北京独角兽企业办公地点集中于中关村、上地和望京商圈，对北京的写字楼需求强劲，但对办公租赁成本控制严格。北京67家独角兽公司整体租金水平低于北京市目前的平均水准。未来，独角兽企业的扩张趋势或将推动独角兽企业集中的区域租金平稳上涨。

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　　一、写字楼的概念及特征

　　写字楼也称办公楼，是经济活动管理集中地，也是总部经济重要载体。写字楼承载了城市经济领航发展的重要使命，是社会文明、创新发展、城市繁荣的主战场。判断一个城市经济发展水平如何，写字楼数量与实际使用面积往往是重要指标甚至是直接判别标杆。

　　第一，非住宅非商业性。写字楼市场通常包括甲级写字楼与5A级写字楼两种，与洋房、小高层、酒店式公寓、别墅、商铺等地产概念不同，写字楼市场面向的是一种高端办公场所需求，高度体现了经济管理活动集中性，其建设有独特的质量标准，既不能当住宅也不能当商业街区使用。

　　第二，高端顶级。不管是5A级写字楼还是甲级写字楼，写字楼均体现了人们对高端顶级办公环境的诉求。从国外对写字楼功能的界定看，集中收集市场信息、高层做出管理决策、企业总部公文传输、经营管理命令发布以及其他经济管理行为。写字楼并不具有一般意义上的生产制造、市场营销、广告推介、产品研发设计等企业经营管理活动功能。

　　第三，超大规模。写字楼往往是城市地标的重要载体，其建筑本身要求规模庞大，并且需要强大的综合配套设施，包括总部经济、办公经济、会展中心、商务会谈等一体的大空间。并且由于写字楼办公人员涉及面较广，其要求区位优势、制度优势、市场优势等优势暗含了写字楼应坐落在交通便利、与政府职能部门相近、与市场终端毗邻的地方。

　　第四，生态智能。花园式办公、有氧办公是写字楼生态、环保的基本要求，也是适应现代化快节奏办公舒适性要求的集中体现，也是高端顶级的基本要求之一。独立私家感受、开放自由办公环境、人工智能便捷体验则是写字楼智能化题中应有之义，也是体现写字楼高效办公的一种理念使然。

　　最近一年包括西安、长沙、郑州、杭州、武汉、成都等城市都出台了很多利于人才引进的优惠政策，首当其冲的莫过于户籍方面的放宽，落户政策的放宽对于人口的流入起到了很强的推进作用，在这种落户利好的情况下很多城市的人口引进都出现了井喷现象，有户口那么也就意味着可以在所在城市拥有购房资格，对于外来人口来说增强了他们安居乐业的自信心，同时加上购房优惠政策的直接联系，让很多拿到户籍的人口直接成为了购房人群，对城市来说不仅起到了引进人才的作用，同时也刺激了自身房地产市场的发展!在这样一波人才新政的助攻下，确实为城市增添了新的活力和发展动力，甚至还让部分二线城市楼市迎来了一波房价上涨潮。