李耀光：住房租赁融资工具繁多 公募REITs推出正当时

今年四月，中国证监会、住房城乡建设部两部门对住房租赁资产证券化设立绿色通道，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。此前三月的北外滩财富与文化论坛上，证监会副主席李超明确表示，今年要研究推出投资于不动产和基础设施的公募基金。

个别城市租金上涨的现象，使住房租赁市场的资本工具再度受到市场密切关注。住房租赁融资工具方面，ABS（资产支持证券）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和抵押型的类REITs（不动产投资信托基金）是否成为企业债务融资的渠道也成为了各界的关注的焦点。

作为具有天然金融属性的房地产行业，这无疑是一个利好的信号。

多位接受采访的人士表示，目前中国市场的类REITs是在为公募REITs出台预热。未来公募REITs出台后，公众投资者也可以享受租金回报和物业增值所带来的收益。另外，住房租赁只是类REITs的基础资产之一，未来公募REITs出台将有助于盘活各类存量经营性不动产。

北大光华REITs课题组认为，中国已经迎来“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品。另外，REITs与其他金融资产关联性低，出台公募REITs有助于中国投资者的资产配置多元化。

实际上，受到供需和政策的双重推动，2018年上半年资产证券化融资规模开始出现大幅度的增长，其中碧桂园等企业获得了百亿租房租赁REITs储架发行额度。

有数据显示，2018年以来国内资产证券化市场延续快速增长势头，前三季度发行规模达到1.2万亿元，9月末存量达到2.6万亿元。

在渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光看来，目前国内发行REITs概念产品是以资产证券化为载体的类REITs。

他进一步解释称，“从目前来看，资产证券化产品还没有被纳到证券法的范围内，它是一种类证券，它的载体形式主要体现在交易所里面是“资产支持专项计划”，一种资管计划份额或者基金份额的方式存在，在银行间市场它是一种资产支持票据的形式存在。”

而从国际市场的角度来看，REITs和资产证券化之间是存在差异的两类产品。

李耀光指出，REITs本身是广义的证券化产品，而不是狭义的资产证券化的组成部分，资产证券化产品依然偏固定收益、偏债权属性；而在境外的REITs无论是以公司形态还是以基金形态，从占比上来说更多是一种偏权益类产品。

不过，在当前的严厉的融资环境下，房企们仍然可以通过类REITs的方式进行融资，以盘活存量资产，提高资产的流动性。

李耀光也认同这样的做法，他表示REITs是能够使得房地产行业发生一定变化的，通过金融机构、金融产品，保证信息披露的标准下，管好财务投资，使得运营效率更大化。

“与此同时，REITs还可以加强资产流动性，扩充融资途径，相当于给予好的地产管理者以奖励，有望引导地产行业往存量资产优化管理商业方向转型。”

那么，房地产企业该如何拓宽融资路径？李耀光给出意见，一方面盘活存量资产，通过实体资产的类REITs、CMBS扩充融资途径，特别是对于民营地产企业，在当前局势下发行利率比发债利率低，而且更受市场的支持。另一方面，不同的地产公司可以根据自己的土地储备或投资进度，在融资期限和流动性管理之间达到一个比较好的权衡，这些比较考验房地产企业资本市场团队、财务与融资团队的专业能力。

在李耀光看来，“真实出售、破产隔离”的类REITs并不是增加杠杆的做法，而是盘活存量。到期后发行人可能行使回购权，其原因在于物业价值发生了提升。

“在国内缺乏中等风险、中等收益的投资产品，目前广大的公众投资人亦无法享受物业增值以及租金回报带来的收益，这也是推出公募REITs的要义所在。”李耀光进一步分析，随着未来房地产市场长效调控机制逐渐生效，投资人一方面不再只能通过购买住宅来享受地产抗通胀效用，从而推高住宅需求和价格；另一方面公募REITs可以通过二级市场交易形成有效的公允价格。

李耀光表示，参考海外经验，REITs在产品上市阶段类似于首次公开发行（IPO）的过程，上市之后是基金管理的概念。

“未来成熟的公募REITs不仅仅是将一个资产证券化项目公募化。”李耀光进一步称，公募REITs未来是要面向公众投资者发行的，在信息披露以及尽职调查审核等方面要充分考虑保障公众投资人的合法权益，而在上市之后，计划管理和资产层面的工作仍需要有不动产投资和管理经验的资管公司来承担。

在李耀光看来，未来公募REITs试点的出台只是第一步，建设面向公众的成熟公募REITs市场还有很长的道路——

第一步，公募REITs试点项目出台，在一系列试点案例的基础之上出台试行制度和法规；第二步，试行制度出台试运行一段时间后，在试行制度基础上形成正式的法规制度；第三步，在REITs正式法规形成之后，配套税收优惠或者建立税收中性的环境。

以下为观点地产新媒体专访渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光实录：

媒体：有人说资产证券化就是把低流动性的资产换成高流动性的债券，您怎么看？

李耀光：这种说法有道理，体现了资产证券化可以盘活存量，提高资产流动性的重要价值。不过当前资产证券化产品还不能说是债券或证券。中国大陆现在证券的概念是《证券法》定的，从目前来看，资产证券化产品在法律体系里面还没有被正式纳到《证券法》规定的证券范围内。它是一种类证券，它的载体形式主要体现在交易所里面是以资产支持专项计划，是以一种资管计划份额或者基金份额的方式存在，在银行间市场它是一种资产支持票据的形式存在。未来如果能将资产支持证券正式纳入证券范畴，将非常有利于中国资产证券化市场的发展。