突发新政!广东旧改有变化,2/3业主同意就可拆!

　　旧改的进程将有望大大加快。

　　旧改无需100%业主签约，只要取得2/3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁。这是最新推出的广东旧改新政内容之一。

　　自十年前率先推行三旧改造，城市更新以来，广东旧改政策历经多次变迁，累积了经验，也留下了很多问题。

　　9月4日下午，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(下文简称《意见》)发布，里面重点提及，如果在“三旧”改造中有钉子户迟迟不愿签约，可按照相关法律进行征收。

　　并直接表示超过2/3业主签订拆迁补偿协议的，而少部分不同意的，可直接申请政府裁决。

　　这次意见的出台让我们不禁联想到前段时间拉锯10年的木头龙旧改，由于4户钉子户的死守，导致49业主在等待中离世的消息，后来政府终于出手，将木头龙房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目。至此木头龙的旧改拉锯战才告一段落。

　　此次《意见》的出台，是对深圳过去旧改“100%签约率”的突破吗?未来旧改是否会有更快更有效的推进?

　　先来看本次《意见》中最令人关注的两点：

　　一、《意见》16条

　　三旧”改造项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理;法律法规没有规定的，可积极探索政府裁决。

　　对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。

　　(1)土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议;

　　(2)建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议;

　　(3)拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%;

　　(4)属于旧村庄改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

　　对政府裁决不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。

　　县级以上人民政府进行裁决前，应当先进行调解。

　　这里的重点非常好理解，只要超过了2/3的业主同意的就可以拆，如果有少部分业主不同意不愿意搬走的，按照法律来走，或者寻找政府解决。这意味着政府将正式干预旧改，加快旧改的进程。

　　二、《意见》第18条：

　　发挥政府补位作用。对于市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得第16点规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由政府主导的方式推进。市县级人民政府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回)工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。

　　这一点主要保障的就是开发商的权利，如果2/3的业主已经同意了，但是由于少部分业主的阻拦，造成项目在规定时间内无法推进的，开发商可以申请转为政府为主导，而且还对前期开发商的投入进行合理的费用补偿。

　　我们都知道，开发商在拿地的时候，除了支付拆迁安置作用，在建设期间还要支付一大笔过渡安置费用，如果一旦旧改持续的时间长，意味着开发商的成本在增加，深圳木头龙拉锯10年，益田单单在过渡安置费用这块支出就超过上亿元。

　　此次意见的出台，既是保障了大部分业主的权利，其实也是鼓励开发商拿地。

　　随着房价水涨船高，拆迁补偿的成本也在不断刷新认知，一夜暴富、上亿赔偿种种财富神话不仅刺激神经还挑战人性。　

　　此外，《意见》提出了三方面的支持。

　　一是，支持整体连片改造。一是允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡，推动解决旧城镇、旧村庄改造项目拆迁成本高、利益难平衡的问题。二是允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式，实现地块规则化和地块合并，促进改造成本与收益平衡。三是要求合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，并加强历史文化保护，实现经济、社会、文化及生态等综合效益。

　　二是，支持降低用地成本。一是鉴于在一些改造项目中改造主体承担了原来应由政府承担的补偿安置、土地平整等工作，改造后还向政府无偿移交公益性用地或物业，按照从实际出发、实事求是的原则，允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献。二是在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款，丰富地价实现形式，减少利益分配争议，调动市场主体的积极性。三是对创新创业载体根据土地权利受限情况实行差别化地价，降低其用地成本，支持科技创新和实体经济发展。

　　三是，支持优化利益分配。一是加大财政奖补力度。在市县政府实行财政奖补的基础上，省统筹整合使用相关财政资金，实行土地增值税补助政策，切实加大对市县的支持力度，推动解决“工改工”项目及公益性改造项目收益率低甚至没有收益的问题。二是降低改造项目税收负担。对经政府确认由市场主体承担拆迁工作的单一主体归宗改造项目，定性为政府征收(收回)房产、土地并出让行为，可享受同等税收待遇，进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本，吸引更多市场主体参与。

　　意见落地后，或许真能打破如今开发商不敢碰的僵局，加速旧改进程。

　　此次“三旧”新政，可以看出未来的政策倾向，将从加速旧改进展、降低旧改难度、鼓励开发商进入以及优化政府主导为方向，而目的其实非常明显，就是有效盘活土地用地，同时又不允许在旧改过程中出现漫天要价、抬高房价的行为。

　　从某种角度上看，也是楼市调控的一种手段，在稳房价稳预期的背景下，这次直接从土地方面进行控制，既是调控的深入，也是旧改一个尝试性的突破。