中原：利好政策增强拿地信心

2月作为春节行情，市场往往表现较为沉寂。但今年的2月，房地产行业表现异常热闹，政策上的利好扎堆涌现。非限购城市首套房下降至2成、二套房下降至3成，公积金存款利率上调，契税减免，央行降准等，利好政策刺激楼市有望延续高温行情，增强开发商的后市预期，拿地信心激增。上海、广州、杭州等城市楼市已率先回暖，新房市场的火热也快速传导至土地市场。

2月东莞土地市场快速走出春节低位行情，土地市场表现火热，体现在开发商积极参与竞拍、高溢价成交突出、高价地频繁诞生。2月东莞土地市场掀起一轮高价地热潮，如保利地产以4857元/㎡的楼面地价斩获南城一宗商业用地，成为南城商业地块的高价地，融创地产以8135元/㎡获得清溪一宗商住地，成为清溪的新高价地，智宇实业投资以4687元/㎡拿下麻涌编号为2016WG006的商住地，成为麻涌的高价地。

新房市场的火热以及利好政策增强开发商拿地信心，东莞开发商捂盘惜售的心态与楼市供应紧缺的矛盾持续恶化，土地储备量不足成为当前东莞开发商普遍面临的问题，而政府部门也有意控制商住地的供应量，供应紧缺也成为热点地块受市场热捧的主因。

2016年宽松的楼市政策更是增强开发商的市场预期，开发商不惜重金拿地布局。保利、融创作为一线品牌房企，企业资金实力雄厚，应对市场风险要比本土中小企业要强，追涨拿高价地也在所不惜。东莞地价日益水涨船高，而房价也处于历史高位，后市风险加大，建议资金实力不足的企业谨慎追涨拿高价地。

一、整体土地供需不减，商住地量跌价升。

2月关键数据一览：

月度总体叙述：

2月作为春节淡季，但整体土地供需不减。从供应来看，本月东莞土地市场供应11宗，占地面积合计75.09万㎡，环比增加5.14%，同比增加116.07%，其中商住地供应2宗，占地面积合计3.99万㎡，环比减少72.47%，同比增加51.53%。土地整体供应量热度不减，商住地供应收紧。

成交方面，2月东莞土地成交12宗，占地面积合计52.58万㎡，环比增加43.31%，同比增加71.46%，建筑面积合计129.77万㎡，环比增加76.33%，同比增加125.3%，成交量升温。2月土地成交金额16.16亿元，环比上月增加102.26%，同比增加291.13%。商住地成交3宗，占地面积4.3万㎡，环比减少78.05%，同比减少23.04%。商住地建筑面积10.26万㎡，环比减少76.34%，同比减少8.18%。本月商住地成交楼面地价7218元/㎡，环比上升347.36%，同比上升223.13%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、2月工业用地供应持续放量，政府积极推地。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年2月东莞土地市场供应11宗，占地面积合计75.09万㎡，环比增加5.14%，同比增加116.07%，建筑面积合计137.65万㎡，环比减少15.95%，同比增加91.04%，供应持续放量。其中商住地供应2宗，占地面积合计3.99万㎡，环比减少72.47%，同比增加51.53%；工业用地供应7宗，占地面积合计69.17万㎡， 环比增加31.7%，同比增加335.12%。2月作为春节淡季，但土地整体供应量表现不俗，主要是工业用地放量显著。

2月作为传统上的春节淡季，往年土地市场也表现出异常低迷。但今年2月东莞土地的整体供应量依然保持相对活跃水平，主要是靠工业用地供应拉动，一方面反映契税减免下财政收入降低，政府在财政收入的压力下增加卖地需求；另一方面东莞政府在持续推进重大项目的落实，增加工业类用地以满足招商项目的土地需求。

2、借助市场热点，清溪和麻涌顺势推地。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2016年2月东莞商住地供应2宗，占地面积合计3.99万㎡，环比减少72.47%，同比增加51.53%；建筑面积合计9.48万㎡，环比减少71.54%，同比增加44.11%，供应热度下降。

2月东莞商住地市场供应量大幅回落，一方面是受到2月春节假期影响，开发商无暇顾及土地市场，政府推地顺势放缓；另一方面是在去库存的基调下，地方政府延续“有供有限”的供地方式，谨慎推商住地。2月东莞土地市场仅有清溪和麻涌两个区域各有一宗商住地供应，其中清溪重河村供应一宗占地3.2万㎡的商住地，周边有保利中央公馆、碧桂园翡翠湾等项目，清溪作为临深片区，对接深圳客的重点区域，已成为市场的开发热土，备受开发商关注。另一宗是位于热点后起之秀的麻涌，该地块占地面积不足1万㎡，起步楼面地价1501元/㎡。清溪和麻涌借助市场热点，顺势推地。

2016年2月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、2月土地出让金额大幅增长，政府对卖地增加财政收入的依赖不减。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月土地东莞成交金额16.16亿元，环比上月增加102.26%，同比增加291.13%。其中，商住地成交金额为4.3亿元，环比减少78.05%，同比减少23.04%，贡献了整体市场的45.82%。商住地出让金额大幅回落，贡献度降低，但整体出让金额大幅增长，反映政府对卖地增加财政收入的依赖不减。

2、土地整体成交规模持续上扬，2月土地市场热度不减。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年2月东莞土地成交12宗，占地面积合计52.58万㎡，环比增加43.31%，同比增加71.46%，建筑面积合计129.77万㎡，环比增加76.33%，同比增加125.3%，成交规模持续上扬。分类型来看，商住地成交3宗，占地面积合计4.3万㎡，环比减少78.05%，同比减少23.04%；商业用地成交1宗，占地面积1.4万㎡，工业用地成交6宗，占地面积合计42.45万㎡，环比增加115.62%，同比增加100.17%。

2月东莞土地市场热度不减，主要体现在如下方面：其一，整体成交量持续上扬，工业用地成交占比达到80%。本月工业用地表现抢眼的是清溪出让4宗工业用地，主要是一些音响设备、工艺品制造业、通讯设备等产业的配套用地，清溪不仅积极推商住用地，引进品牌开发商促进区域的房地产发展，也积极推各类型的工业用地，反映政府借助深圳客的市场热点，大力推进房地产以及制造业的发展，快速提升区域经济发展。其二，土地拍卖高溢价突出。本月成交的1宗商业用地是位于南城三元里四环路，吸引4家企业历经近3个小时的争夺，最终保利地产以溢价94%的34765万元斩获，折合楼面地价4857元/㎡，成为南城商业地块的新高价地。该地块位于南城核心区域，有望建成写字楼。此外麻涌出让的2宗商住地及清溪出让的一宗商住地均以190%以上的溢价率成交。其三，多项利好政策增强开发商拿地信心，开发商拿地意愿高。2月楼市利好政策频繁涌现，首付下降、契税减免、央行降准等政策在刺激2016年楼市成交有望高位延续2015年的行情，这增强开发商购地补仓的意愿。

3、2月春节淡季不淡，融创布局东莞高价拿下清溪高价地。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2016年2月东莞商住地成交3宗，占地面积合计4.3万㎡，环比减少78.05%，同比减少23.04%；商住地建筑面积10.26万㎡，环比减少76.34%，同比减少8.18%。2月商住地成交量比1月出现明显回落，主要是出让地块以小规模地块为主。2月作为春节淡季，但土地市场竞拍激烈、拍卖氛围火热、高溢价突出，表现出了淡季不淡的特征。

2月成交的3宗地块均是位于当前市场热点的区域，其中麻涌成交2宗商住地位于麻涌麻三村，均吸引4家企业参与竞拍，两宗地块合计占地仅1.04万㎡，被东莞市智宇实业投资有限公司以整体溢价195%擒下，整体折合楼面地价4527元/㎡，成为麻涌的单价高价地。水乡片区在政府规划发展的重点片区，麻涌引进了多个重大产业项目，也吸引了万科、碧桂园等品牌开发商的进驻，成为市场新兴的热点区域。

另外一宗编号为2016WG008位于清溪镇重河村的商住地占地面积32571.37㎡，最大容积率为2.3，最终融创（深圳）房地产有限公司以溢价322%的62265万元斩获，折合楼面地价8135元/㎡，这是近10年来继万科棠樾和长安碧桂园后的第三高的楼面地价，这是清溪诞生的新高价地。

该地块位于热点片区的清溪镇重河村，附近已碧桂园翡翠湾、保利中央公馆等项目，通过仁深高速到达深圳龙岗，通过龙林转梅观高速到达深圳福田。融创（深圳）房地产有限公司以溢价322%的62265万元斩获清溪重河村的一宗商住地，折合楼面地价高达8135元/㎡，这是融创布局东莞，高价拿下清溪高价地。融创进入东莞选择布局临深片区，主要有几点原因：其一，清溪作为临深片区，直接对接深圳客的需求。地缘上的优势，吸引碧桂园、保利等开发商布局，成为市场的开发热点区域之一。其二，深圳1月的整体楼价是46515元/㎡，到了2月第三周（2016.2.15-2.21）深圳一手住宅均价已飙涨到52749元/㎡，深圳房价的快速上扬与临深片区形成的价格洼地明显。其三，融创打响布局东莞的第一炮，选择热点区域布局一来能快速提升市场的关注度；二来长远看好深圳房价与临深片区形成的价格洼地效应。

4、热点区域地块大受市场追捧，新高价地频繁诞生。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年2月东莞商住地成交楼面地价7218元/㎡，环比上升347.36%，同比上升223.13%。本月出让的商住地分别是位于麻涌和清溪，地块均创下区域的新高价地。其中，麻涌出让的两宗商住地，编号分别是2016WG006、2016WG009的楼面地价分别是4687元/㎡、4458元/㎡，4687元/㎡成为麻涌的新高价地。麻涌楼面地价达到4千以上，反映未来麻涌房价也将步入万元时代。另一宗地块是位于清溪重河村的商住地楼面地价更是高达8135元/㎡，成为继万科棠樾和长安碧桂园后的第三楼面地价记录。清溪地价高达8135元/㎡，预示清溪房价也将步入“2万”时代。热点区域地块大受市场追捧，一方面反映开发商看好市场预期，拿地信心满满；另一方面也是拿地补仓的急切心态。

5、本月商住地溢价率创新高纪录，反映土地拍卖氛围异常火热。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地的溢价率为294.7%，比上月83.92%明显增加。本月商住地溢价率创新高记录，主要是出让的商住地均以高溢成交。高溢价现象突出，主要反映几个方面的问题：其一，热点板块地块受到市场资金热捧，尤其是品牌开发商不惜重金布局。其二，利好政策增强市场预期，开发商拿地积极性高昂。其三，开发商资金链充裕，在售货量不足，急需补充土地储备量。

2016年2月东莞土地交易明细：

四、后市展望

宏观政策持续宽松，增强开发商拿地的市场预期。

新年伊始，中央层面就频繁释放出去库存的大招，首先，非限购城市首套房首付由25%下降至20%，二套房由40%降至30%，随着又出台公积金利率的提升以及契税营业税的调整。利好政策扎堆出台，政策面持续宽松，有利于提振市场各方信心。2月作为春节淡季行情，东莞土地市场就表现出异常火热，保利、融创等开发商不惜重金拿地，也反映了开发商看好东莞楼市。

降准释放流动性，信贷业务更宽松，降低开发商融资难度。

2016年宏观经济依然面临内忧外患的艰难环境，房地产作为支柱产业拉动经济的作用更加突出。2015年地产行业面临销售热投资低迷的困境。降准后将为市场释放流动性，信贷业务更加宽松，降低开发商的融资成本，开发商资金链宽裕也会增加投资开发以及拿地的投入力度，利于房地产开发投资的回暖。

楼市处于历史高位后市或出现滞涨，资金实力不足的房企谨慎“追涨拿高价地”。

尽管2月作为市场春节淡季，但宏观政策面及土地市场表现出异常的热闹。国家首先将非限购城市的首套房下降至2成、二套房下降至3成，接着是公积金利率的上调，再是契税的减免，又是央行的降准。一系列的楼市政策增强了买卖双方的入市信心。作为卖方市场的开发商在2015年的高位行情收获满满，2016年宽松的楼市政策更是增强开发商的市场预期，开发商不惜重金拿地布局。保利、融创作为一线品牌房企，企业资金实力雄厚，应对市场风险要本本土中小企业要强，追涨拿高价地也在所不惜。东莞地价日益水涨船高，而房价也处于历史高位，后市风险加大，建议资金实力不足的企业谨慎追涨拿高价地。

3月整体土地交易量延续平稳水平，但商住地出现“挂零”成交。

根据东莞中原研究部监测的数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有10宗土地挂牌入市，占地面积合计72.01万㎡，建筑面积合计125.44万㎡。其中，商业用地2宗，占地面积合计2.31万㎡，建筑面积合计5.98万㎡；工业用地7宗，占地面积69.17万㎡，建筑面积119.45万㎡；其它用地1宗，占地面积0.54万㎡。3月整体土地交易量延续平稳水平，但商住地成交将出现“挂零”成交。2016年是房地产行业进入去库存的一年，政府有意控制商住地的供应量，一来能化解库存量；二来能促进储备土地快速开工。商住地供应量紧缺成为2016年的主基调。

即将东莞挂牌上市土地情况一览：