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中原:利好政策增强拿地信心

来源:  东莞中原研究部 东莞房掌柜  2016-03-02 03:17:06
[摘要]2月作为春节淡季,但整体土地供需不减。从供应来看,本月东莞土地市场供应11宗,占地面积合计75.09万㎡,环比增加5.14%,同比增加116.07%,其中商住地供应2宗,占地面积合计3.99万㎡,环比减少72.47%,同比增加51.53%。土地整体供应量热度不减,商住地供应收紧

2月作为春节行情,市场往往表现较为沉寂。但今年的2月,房地产行业表现异常热闹,政策上的利好扎堆涌现。非限购城市首套房下降至2成、二套房下降至3成,公积金存款利率上调,契税减免,央行降准等,利好政策刺激楼市有望延续高温行情,增强开发商的后市预期,拿地信心激增。上海、广州、杭州等城市楼市已率先回暖,新房市场的火热也快速传导至土地市场。

2月东莞土地市场快速走出春节低位行情,土地市场表现火热,体现在开发商积极参与竞拍、高溢价成交突出、高价地频繁诞生。2月东莞土地市场掀起一轮高价地热潮,如保利地产以4857元/㎡的楼面地价斩获南城一宗商业用地,成为南城商业地块的高价地,融创地产以8135元/㎡获得清溪一宗商住地,成为清溪的新高价地,智宇实业投资以4687元/㎡拿下麻涌编号为2016WG006的商住地,成为麻涌的高价地。

新房市场的火热以及利好政策增强开发商拿地信心,东莞开发商捂盘惜售的心态与楼市供应紧缺的矛盾持续恶化,土地储备量不足成为当前东莞开发商普遍面临的问题,而政府部门也有意控制商住地的供应量,供应紧缺也成为热点地块受市场热捧的主因。

2016年宽松的楼市政策更是增强开发商的市场预期,开发商不惜重金拿地布局。保利、融创作为一线品牌房企,企业资金实力雄厚,应对市场风险要比本土中小企业要强,追涨拿高价地也在所不惜。东莞地价日益水涨船高,而房价也处于历史高位,后市风险加大,建议资金实力不足的企业谨慎追涨拿高价地。

一、整体土地供需不减,商住地量跌价升。

2月关键数据一览:

月度总体叙述:

2月作为春节淡季,但整体土地供需不减。从供应来看,本月东莞土地市场供应11宗,占地面积合计75.09万㎡,环比增加5.14%,同比增加116.07%,其中商住地供应2宗,占地面积合计3.99万㎡,环比减少72.47%,同比增加51.53%。土地整体供应量热度不减,商住地供应收紧。

成交方面,2月东莞土地成交12宗,占地面积合计52.58万㎡,环比增加43.31%,同比增加71.46%,建筑面积合计129.77万㎡,环比增加76.33%,同比增加125.3%,成交量升温。2月土地成交金额16.16亿元,环比上月增加102.26%,同比增加291.13%。商住地成交3宗,占地面积4.3万㎡,环比减少78.05%,同比减少23.04%。商住地建筑面积10.26万㎡,环比减少76.34%,同比减少8.18%。本月商住地成交楼面地价7218元/㎡,环比上升347.36%,同比上升223.13%。

二、东莞土地市场

(一)、土地供应

1、2月工业用地供应持续放量,政府积极推地。

据东莞中原研究部监测数据显示,2016年2月东莞土地市场供应11宗,占地面积合计75.09万㎡,环比增加5.14%,同比增加116.07%,建筑面积合计137.65万㎡,环比减少15.95%,同比增加91.04%,供应持续放量。其中商住地供应2宗,占地面积合计3.99万㎡,环比减少72.47%,同比增加51.53%;工业用地供应7宗,占地面积合计69.17万㎡, 环比增加31.7%,同比增加335.12%。2月作为春节淡季,但土地整体供应量表现不俗,主要是工业用地放量显著。

2月作为传统上的春节淡季,往年土地市场也表现出异常低迷。但今年2月东莞土地的整体供应量依然保持相对活跃水平,主要是靠工业用地供应拉动,一方面反映契税减免下财政收入降低,政府在财政收入的压力下增加卖地需求;另一方面东莞政府在持续推进重大项目的落实,增加工业类用地以满足招商项目的土地需求。

2、借助市场热点,清溪和麻涌顺势推地。

根据东莞中原研究部监测数据显示,2016年2月东莞商住地供应2宗,占地面积合计3.99万㎡,环比减少72.47%,同比增加51.53%;建筑面积合计9.48万㎡,环比减少71.54%,同比增加44.11%,供应热度下降。

2月东莞商住地市场供应量大幅回落,一方面是受到2月春节假期影响,开发商无暇顾及土地市场,政府推地顺势放缓;另一方面是在去库存的基调下,地方政府延续“有供有限”的供地方式,谨慎推商住地。2月东莞土地市场仅有清溪和麻涌两个区域各有一宗商住地供应,其中清溪重河村供应一宗占地3.2万㎡的商住地,周边有保利中央公馆、碧桂园翡翠湾等项目,清溪作为临深片区,对接深圳客的重点区域,已成为市场的开发热土,备受开发商关注。另一宗是位于热点后起之秀的麻涌,该地块占地面积不足1万㎡,起步楼面地价1501元/㎡。清溪和麻涌借助市场热点,顺势推地。

2016年2月东莞挂牌上市土地情况一览:

(二)、土地成交

1、2月土地出让金额大幅增长,政府对卖地增加财政收入的依赖不减。

据东莞中原研究部监测数据显示,2月土地东莞成交金额16.16亿元,环比上月增加102.26%,同比增加291.13%。其中,商住地成交金额为4.3亿元,环比减少78.05%,同比减少23.04%,贡献了整体市场的45.82%。商住地出让金额大幅回落,贡献度降低,但整体出让金额大幅增长,反映政府对卖地增加财政收入的依赖不减。

2、土地整体成交规模持续上扬,2月土地市场热度不减。

据东莞中原研究部监测数据显示,2016年2月东莞土地成交12宗,占地面积合计52.58万㎡,环比增加43.31%,同比增加71.46%,建筑面积合计129.77万㎡,环比增加76.33%,同比增加125.3%,成交规模持续上扬。分类型来看,商住地成交3宗,占地面积合计4.3万㎡,环比减少78.05%,同比减少23.04%;商业用地成交1宗,占地面积1.4万㎡,工业用地成交6宗,占地面积合计42.45万㎡,环比增加115.62%,同比增加100.17%。

2月东莞土地市场热度不减,主要体现在如下方面:其一,整体成交量持续上扬,工业用地成交占比达到80%。本月工业用地表现抢眼的是清溪出让4宗工业用地,主要是一些音响设备、工艺品制造业、通讯设备等产业的配套用地,清溪不仅积极推商住用地,引进品牌开发商促进区域的房地产发展,也积极推各类型的工业用地,反映政府借助深圳客的市场热点,大力推进房地产以及制造业的发展,快速提升区域经济发展。其二,土地拍卖高溢价突出。本月成交的1宗商业用地是位于南城三元里四环路,吸引4家企业历经近3个小时的争夺,最终保利地产以溢价94%的34765万元斩获,折合楼面地价4857元/㎡,成为南城商业地块的新高价地。该地块位于南城核心区域,有望建成写字楼。此外麻涌出让的2宗商住地及清溪出让的一宗商住地均以190%以上的溢价率成交。其三,多项利好政策增强开发商拿地信心,开发商拿地意愿高。2月楼市利好政策频繁涌现,首付下降、契税减免、央行降准等政策在刺激2016年楼市成交有望高位延续2015年的行情,这增强开发商购地补仓的意愿。

3、2月春节淡季不淡,融创布局东莞高价拿下清溪高价地。

根据东莞中原研究部监测数据显示,2016年2月东莞商住地成交3宗,占地面积合计4.3万㎡,环比减少78.05%,同比减少23.04%;商住地建筑面积10.26万㎡,环比减少76.34%,同比减少8.18%。2月商住地成交量比1月出现明显回落,主要是出让地块以小规模地块为主。2月作为春节淡季,但土地市场竞拍激烈、拍卖氛围火热、高溢价突出,表现出了淡季不淡的特征。

2月成交的3宗地块均是位于当前市场热点的区域,其中麻涌成交2宗商住地位于麻涌麻三村,均吸引4家企业参与竞拍,两宗地块合计占地仅1.04万㎡,被东莞市智宇实业投资有限公司以整体溢价195%擒下,整体折合楼面地价4527元/㎡,成为麻涌的单价高价地。水乡片区在政府规划发展的重点片区,麻涌引进了多个重大产业项目,也吸引了万科、碧桂园等品牌开发商的进驻,成为市场新兴的热点区域。

另外一宗编号为2016WG008位于清溪镇重河村的商住地占地面积32571.37㎡,最大容积率为2.3,最终融创(深圳)房地产有限公司以溢价322%的62265万元斩获,折合楼面地价8135元/㎡,这是近10年来继万科棠樾和长安碧桂园后的第三高的楼面地价,这是清溪诞生的新高价地。

该地块位于热点片区的清溪镇重河村,附近已碧桂园翡翠湾、保利中央公馆等项目,通过仁深高速到达深圳龙岗,通过龙林转梅观高速到达深圳福田。融创(深圳)房地产有限公司以溢价322%的62265万元斩获清溪重河村的一宗商住地,折合楼面地价高达8135元/㎡,这是融创布局东莞,高价拿下清溪高价地。融创进入东莞选择布局临深片区,主要有几点原因:其一,清溪作为临深片区,直接对接深圳客的需求。地缘上的优势,吸引碧桂园、保利等开发商布局,成为市场的开发热点区域之一。其二,深圳1月的整体楼价是46515元/㎡,到了2月第三周(2016.2.15-2.21)深圳一手住宅均价已飙涨到52749元/㎡,深圳房价的快速上扬与临深片区形成的价格洼地明显。其三,融创打响布局东莞的第一炮,选择热点区域布局一来能快速提升市场的关注度;二来长远看好深圳房价与临深片区形成的价格洼地效应。

4、热点区域地块大受市场追捧,新高价地频繁诞生。

据东莞中原研究部监测数据显示,2016年2月东莞商住地成交楼面地价7218元/㎡,环比上升347.36%,同比上升223.13%。本月出让的商住地分别是位于麻涌和清溪,地块均创下区域的新高价地。其中,麻涌出让的两宗商住地,编号分别是2016WG006、2016WG009的楼面地价分别是4687元/㎡、4458元/㎡,4687元/㎡成为麻涌的新高价地。麻涌楼面地价达到4千以上,反映未来麻涌房价也将步入万元时代。另一宗地块是位于清溪重河村的商住地楼面地价更是高达8135元/㎡,成为继万科棠樾和长安碧桂园后的第三楼面地价记录。清溪地价高达8135元/㎡,预示清溪房价也将步入“2万”时代。热点区域地块大受市场追捧,一方面反映开发商看好市场预期,拿地信心满满;另一方面也是拿地补仓的急切心态。

5、本月商住地溢价率创新高纪录,反映土地拍卖氛围异常火热。

据东莞中原研究部监测数据显示,本月东莞商住地的溢价率为294.7%,比上月83.92%明显增加。本月商住地溢价率创新高记录,主要是出让的商住地均以高溢成交。高溢价现象突出,主要反映几个方面的问题:其一,热点板块地块受到市场资金热捧,尤其是品牌开发商不惜重金布局。其二,利好政策增强市场预期,开发商拿地积极性高昂。其三,开发商资金链充裕,在售货量不足,急需补充土地储备量。

2016年2月东莞土地交易明细:

四、后市展望

宏观政策持续宽松,增强开发商拿地的市场预期。

新年伊始,中央层面就频繁释放出去库存的大招,首先,非限购城市首套房首付由25%下降至20%,二套房由40%降至30%,随着又出台公积金利率的提升以及契税营业税的调整。利好政策扎堆出台,政策面持续宽松,有利于提振市场各方信心。2月作为春节淡季行情,东莞土地市场就表现出异常火热,保利、融创等开发商不惜重金拿地,也反映了开发商看好东莞楼市。

降准释放流动性,信贷业务更宽松,降低开发商融资难度。

2016年宏观经济依然面临内忧外患的艰难环境,房地产作为支柱产业拉动经济的作用更加突出。2015年地产行业面临销售热投资低迷的困境。降准后将为市场释放流动性,信贷业务更加宽松,降低开发商的融资成本,开发商资金链宽裕也会增加投资开发以及拿地的投入力度,利于房地产开发投资的回暖。

楼市处于历史高位后市或出现滞涨,资金实力不足的房企谨慎“追涨拿高价地”。

尽管2月作为市场春节淡季,但宏观政策面及土地市场表现出异常的热闹。国家首先将非限购城市的首套房下降至2成、二套房下降至3成,接着是公积金利率的上调,再是契税的减免,又是央行的降准。一系列的楼市政策增强了买卖双方的入市信心。作为卖方市场的开发商在2015年的高位行情收获满满,2016年宽松的楼市政策更是增强开发商的市场预期,开发商不惜重金拿地布局。保利、融创作为一线品牌房企,企业资金实力雄厚,应对市场风险要本本土中小企业要强,追涨拿高价地也在所不惜。东莞地价日益水涨船高,而房价也处于历史高位,后市风险加大,建议资金实力不足的企业谨慎追涨拿高价地。

3月整体土地交易量延续平稳水平,但商住地出现“挂零”成交。

根据东莞中原研究部监测的数据显示,未来阶段性东莞土地市场将有10宗土地挂牌入市,占地面积合计72.01万㎡,建筑面积合计125.44万㎡。其中,商业用地2宗,占地面积合计2.31万㎡,建筑面积合计5.98万㎡;工业用地7宗,占地面积69.17万㎡,建筑面积119.45万㎡;其它用地1宗,占地面积0.54万㎡。3月整体土地交易量延续平稳水平,但商住地成交将出现“挂零”成交。2016年是房地产行业进入去库存的一年,政府有意控制商住地的供应量,一来能化解库存量;二来能促进储备土地快速开工。商住地供应量紧缺成为2016年的主基调。

即将东莞挂牌上市土地情况一览:

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责任编辑:周蔚余

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