天为：东莞 2月住宅成交量价萎缩

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每月看点    

1 宏观环境：东莞楼市有所降温

2016年2月全市成交价格同比增加22.5%，环比下降1.4%，全市住宅均价为11205.84元/m2。成交均价有所微降,成交量大幅萎缩，2月底东莞楼市成交有所恢复，但与2015年年底疯狂的行情相差甚远。天为大数据研究中心认为（1）春节前后，东莞全市商品房成交量均大幅萎缩，年后各类房地产调控政府密集出台，月底成交量上升；（2）深圳楼市出台调控政策预期增加，购房者多处于观望状态。

2 新增供应：商品房新增面积减少

东莞市2月份住宅新增2147套，环比减少72.4%，同比减少27.8%，新增面积22.6万m2，环比减少71.7%，同比减少35.2%。非住宅新增1113套，环比增加38.8%，同比减少12.1%，新增面积6.78万m2，环比减少78.4%，同比减少12.1%。商品房新增3260套，环比减少78.7%，同比减少13.6%，新增面积29.38万m2，环比减少73.6%，同比减少31.0%。

3 成交情况：成交均价略微下降

2016年2月楼市住宅成交3381套，环比减少72.4%，同比增加131.6%，成交面积达39.97万m2，环比减少71.5%，同比增加129.4%，成交金额44.79亿元，环比减少71.9%，同比增加180.9%，成交均价11205.84元/m2，环比减少1.4%，同比增加22.5%；非住宅成交891套，环比减少70.0%，同比增加116.8%，成交面积达4.12万m2，环比减少74.9%，同比增加103.1%，成交金额5.41亿元，环比减少71.8%，同比增加67.1%。

全市成交价格同比增加22.5%，环比下降1.4%，全市住宅均价为11205.84元/m2。 2016年2月成交均价有所微降,农历新年之际，东莞楼市成交量大幅萎缩，2月底东莞楼市成交有所恢复，但与2015年年底疯狂的行情相差甚远。

4 潜在供应：新开工面积环比同比减少

2016年1月东莞全市住宅新开工面积35.99万m2，环比减少5.3%，同比减少46%；非住宅新开工面积9.03万m2，环比减少14%，同比减少52.5%；商品房新开工面积45.02万m2，环比减少42%，同比减少21%。

5 地市：三地高价地频出

2016年2月东莞市国土资源局网挂5宗商住商服用地，供应面积84731.44m2，成交5宗土地，成交面积84731.44㎡，成交总额为132397万元。本地成交地块溢价率高，平均溢价率160.4%。其中保利以4857元/㎡取得南城商业金融用地，成为南城高价地；融创以8135元/㎡，总价34765万元拿下清溪镇重河村，成为清溪双料高价地；智宇实业以4687元/㎡拿下麻涌麻三村用地，成为麻涌高价地。

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楼市动态

1商品房新增供应分析

1.1总体情况汇总

东莞市2月份住宅新增2147套，环比减少72.4%，同比减少27.8%，新增面积22.6万m2，环比减少71.7%，同比减少35.2%。非住宅新增1113套，环比增加38.8%，同比减少12.1%，新增面积6.78万m2，环比减少78.4%，同比减少12.1%。商品房新增3260套，环比减少78.7%，同比减少13.6%，新增面积29.38万m2，环比减少73.6%，同比减少31.0%。

1.2商品房新增供应情况

1.3商品房新增供应——物业类型

1.4住宅新增供应月度走势

1.6商品房新增供应区域分布

2016年2月东莞共有11个镇区有商品房新增供应，其中南城、黄江、塘厦供应量均超4万㎡。沙田及凤岗分别为3.33万m2、2.82万m2；长安、常平、虎门和松山湖新增供应面积均不足2万㎡；大朗新增供应面积不足1万㎡。

1.7楼盘新增供应明细

2商品房成交分析

2.1总体情况汇总

2016年2月楼市住宅成交3381套，环比减少72.4%，同比增加131.6%，成交面积达39.97万m2，环比减少71.5%，同比增加129.4%，成交金额44.79亿元，环比减少71.9%，同比增加180.9%，成交均价11205.84元/m2，环比减少1.4%，同比增加22.5%；非住宅成交891套，环比减少70.0%，同比增加116.8%，成交面积达4.12万m2，环比减少74.9%，同比增加103.1%，成交金额5.41亿元，环比减少71.8%，同比增加67.1%。

商品房成交4272套，环比减少72.0%，同比增加128.3%，成交面积达44.09万m2，环比减少71.9%，同比增加126.6%，成交金额达50.20亿元，环比减少71.9%，同比增加161.7%。

2.2商品房住宅签约价格走势

2016年2月全市成交价格同比增加22.5%，环比下降1.4%，全市住宅均价为11205.84元/m2。 2016年2月成交均价有所微降,农历新年之际，东莞楼市成交量大幅萎缩，2月底东莞楼市成交有所恢复，但与2015年年底疯狂的行情相差甚远。

2.4各区域住宅签约明细（前十名）

从区域成交排名来看，成交套数方面，寮步成交507套夺得第一，常平、塘厦、厚街、桥头等位居其后；成交金额方面，塘厦以6.35亿稳坐成交金额龙头，寮步、虎门分别为第二、第三。

2.5各片区住宅签约明细

2.6商品房签约——物业类型

2.7住宅签约——产品类型

2.8住宅网上签约活跃楼盘排名/按套数（Top010）

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后市展望

1土地市场

1.1土地总体情况汇总

2016年2月东莞市国土资源局网挂5宗商住商服用地，供应面积84731.44m2，成交5宗土地，成交面积84731.44㎡，成交总额为132397万元。本地成交地块溢价率高，平均溢价率160.4%。其中保利以4857元/㎡取得南城商业金融用地，成为南城高价地；融创以8135元/㎡，总价34765万元拿下清溪镇重河村，成为清溪双料高价地；智宇实业以4687元/㎡拿下麻涌麻三村用地，成为麻涌高价地。

（1） 华南国际大酒店以23567万元拿下东城东升路与东城东路交汇处旅馆业用地2016WG005号土地，楼面地价2352元/m2。

（2） 智宇实业以3660万元拿下麻涌镇麻三村2016WG006号土地，楼面地价4687元/m2，成为麻涌新高价地。

（3） 保利以34765万元拿下南城三元里四环路南侧商业金融用地2016WG007号土地，楼面地价4857元/m2，成为南城新高价地。

（4） 融创以62265万元拿下清溪镇重河村2016WG008号土地，楼面地价8135元/m2，成为清溪双料高价地。

（5） 智宇实业以8140万元拿下麻涌镇麻三村2016WG009号土地，楼面地价4458元/m2。

1.3待拍土地预告

2潜在供应

2.1新开工总体情况汇总

2016年1月东莞全市住宅新开工面积35.99万m2，环比减少5.3%，同比减少46%；非住宅新开工面积9.03万m2，环比减少14%，同比减少52.5%；商品房新开工面积45.02万m2，环比减少42%，同比减少21%。

2.2新开工月度走势

2.3新开工区域分布

2.4新开工各物业类型

2.5新开工项目明细

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宏观环境

1热点关注

闻天下

1. 1月广东PMI回升至48.8 制造业运行总体平稳

省经济和信息化委、省现代物流研究院与南方日报联合发布2016年1月广东省制造业采购经理指数（重点企业PMI）为48.8，较上月回升0.4个百分点。广东省制造业PMI指数连续第五个月处于50%的临界线以下，连续第四个月在48—49的偏低位区间呈胶着状态波动。

与上月相比，5项权重指数中，上月微升的生产指数和新订单指数，本月微降0.3个和0.7个百分点；上月微降的原材料库存指数、生产经营人员指数和供应商配送时间指数本月却掉头回升，且原材料库存指数和供应商配送指数均大幅跃升2.4个百分点。此外，新出口订单和积压订单本月也回升0.4个和3.7个百分点。

2. 广告新规今起执行 已禁学位房更多地铁诱惑

国家工商总局发布《房地产广告发布规定》（以下简称《新规》），要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者，不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。该规定将于2月1日起执行。

业内认为，《新规》将对开发商线上的宣传推广起到规范的作用，削弱其对项目价值点的输出和引导，利于规范房地产市场，但对房价没有直接影响。

3. 粤两会关注停车难 有位再买车允许车位出租

先有位再买车，允许车位自由出租；推“婚礼式”颁证结婚登记，减少“闪婚”“闪离”；广州应该有篇《广州塔赋》……昨天，广州市政协举行大会发言和“抢麦”即席发言，在近3个小时时间中，14位委员进行了大会发言，18位委员抢麦发言。停车难、交通拥堵、婚姻登记等都成为政协委员们关注的热点。

4. 今年买房看楼书注意 10分钟到火车站都违规

国家工商总局发布的最新《房地产广告发布规定》本月起施行，规定要求，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。含有升学承诺，以及“10分钟到火车站”等表述都将被视为违规，最高将处以3万元罚款。

国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》本月正式实施。该规定要求，“最低售价XXXX元起”、“买房可上名校”、“保证高投资回报率”、“为入住者办理户口、升学”以及承诺“10分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。

5. 中国人民银行 住房城乡建设部 财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》

经国务院同意，近日中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》（银发〔2016〕43号），决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

我国建立住房公积金制度的目的，是由国家、单位、职工三方共同筹集资金，主要以发放低息住房贷款方式，帮助缴存职工解决住房问题。1996年以来，遵循“低来低去、保本微利”的原则，职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

完善职工住房公积金账户存款利率形成机制，是贯彻落实党的十八届三中全会决定关于“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”有关要求，完善住房公积金制度的重要举措。这既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益，进一步提高住房公积金制度公平性和有效性，也有利于简并住房公积金存款利率档次，符合利率市场化改革的总体方向。同时，此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。

6. 国务院发文要求 不满16岁儿童不得单独居住

经李克强总理签批，国务院日前印发《关于加强农村留守儿童关爱保护工作的意见》（以下简称《意见》），提出加强农村留守儿童关爱保护工作、维护未成年人合法权益，是各级政府的重要职责，也是家庭和全社会的共同责任。要以促进未成年人健康成长为出发点和落脚点，不断健全法律法规和制度机制，强化家庭监护主体责任，加大关爱保护力度，逐步减少儿童留守现象，确保农村留守儿童安全、健康、受教育等权益得到有效保障。

《意见》提出，要建立完善农村留守儿童关爱服务体系。一是依法强化家庭监护主体责任，对外出务工父母履行监护职责提出具体要求，明确加强家庭监护监督指导的具体措施，要求不得让不满十六周岁的儿童脱离监护单独居住生活。二是落实县、乡镇人民政府和村（居）民委员会职责，明确县级人民政府统筹协调和督促检查责任，要求乡镇人民政府（街道办事处）和村（居）民委员会及时掌握农村留守儿童基本情况，加强对家庭监护的监督、指导，确保农村留守儿童得到妥善照料。三是加大教育部门和学校关爱保护力度，明确教育部门、中小学校在农村留守儿童学习教育、心理健康、生活照顾、安全管理等方面的职责任务。四是要求各级工会、共青团、妇联、残联、关工委等群团组织发挥优势，积极为农村留守儿童及其家庭提供关爱服务。五是通过政府购买服务等方式，支持社会工作服务机构、公益慈善类社会组织、志愿服务组织等社会力量为农村留守儿童提供专业服务；支持社会组织、爱心企业举办农村留守儿童托管服务机构。

达本地

1. 东莞政府办实事7年共投55亿元提升教育硬件

市政府督查室发布了2015年东莞十件实事完成情况。据通报，2015年十件实事36项工作中，其中13项超额完成，23项全面完成，在进展情况和完成情况两方面都是14年来最理想的一年。值得关注的是，社会治安问题从2006年开始连续10年被列为十件实事之首，2015年全年全市命案发案同比下降26.19%，破案率达94.84%，超额完成年度目标。

2. 莞随迁子女“异地中考”资格认定时限放宽

根据东莞的“异地中考”相关政策，从今年起，想报考东莞普通高中的随迁子女，其学籍，其父母的居住证年限、社保年限等3项均要满3年。

也就是说，今年打算报考普通高中的随迁子女须同时满足以下条件：本人具有东莞市初中阶段3年完整学籍；其父亲或母亲经东莞市相关职能部门认定在东莞市具有合法稳定职业、合法稳定住所，并持有在东莞市办理的有效《广东省居住证》累计满3年或以上；按国家规定在广东省依法缴纳社会保险费累计满3年或以上。

若随迁子女的户籍在参加中考当年的5月31日前已迁移到东莞市，则可按照本地户籍学生待遇报考，不再属于“异地中考”。

3. “十二五”莞经济监测报告出炉 7大亮点耀眼

《报告》显示，改善的27个指数，主要反映在质量效益、产业结构、产业升级和创新驱动、民生和环境等方面。特别是实施“东莞制造2025战略”、“科技东莞”、“机器换人”等政策以来，东莞2015年全社会劳动生产率比2010年增长33.1%。五年来，东莞经济质量效益显著增强，主要表现在全社会劳动生产率趋势总体上升、土地产出率（地均GDP）持续提高，增加值率止跌回升，单位GDP能耗不断降低，企业效益保持较好水平。市统计局表示，全社会劳动生产率指数的改善，表明东莞的质量效益有了可喜的变化。

在土地产出率（GDP与建设用地面积之比）方面，东莞全市土地产出率由2010年的40119万元/平方公里，逐年提高到2015年的53880万元/平方公里。这一数据的逐年提升，说明东莞实施土地使用集约化发展政策、整合用地取得了较好成效，为东莞引进高新技术产业、重大项目以及发展第三产业等连片规模用地提供了坚实保障，为东莞产业发展进一步拓展了空间，注入了活力。

同样，东莞产业结构优化程度也较为明显。整体看，五年来，东莞经济发展的产业结构、出口结构、城乡结构、内外销结构等方面不断改善。产业结构从2010年的0.4:51.2:48.4，逐步调整为2015年的0.3:46.3:53.4，即由原来的“二三一”结构转变为“三二一”结构，其中第三产业占GDP的比重提高了5个百分点，2015年起东莞第三产业比重超越50%的现代产业门槛。

谈四海

1. 楼市去库存须激活租房市场 租赁市场潜能大

激活房屋租赁市场的确是化解高库存风险的一剂良药，但新政全面落地还需缜密筹谋。对于逐利的众房企而言，试水在租赁市场规模化经营必将面临许多现实抉择，而关注焦点就是收益问题。房企若将手中商品房转售为租，那么就须先行出资对这批房源进行非毛坯，而其后即便出租率较为理想也难以快速回笼资金。以北京地区为例，2015年北京市住宅租赁平均价格为4453元/套·月，新房平均价格则是3.3万元/平米，两者带给供给侧的回报大相径庭。有数据显示，国内住宅出租收益率一般在2%左右，即便商业地产的投资回报率也仅有4%-5%。显然，商品房长租模式与房地产开发高杠杆运作常态不相匹配，房企将会因此背负较重的资金流动压力。此外，出租房屋还需缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计占到租金收入的20%左右，再加上日常管理维护成本，最终租金收益空间十分狭小。可见，前期新增投入高、回报周期偏长、盈利率偏低等因素降低了各房企回应新政的热情，目前真正大手笔实践商品房长租业务者寥寥。

2. 不动产统一登记全面铺开 随后房产税或落地

日前，《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施。这意味着，不动产统一登记工作在2016年将进入深化落实层面，随后而来的将是房地产税落地。

不动产统一登记在2015年有条不紊的展开：3月1日，《不动产登记暂行条例》落地实施；8月份，国土资源部披露，不动产统一登记机构整合工作进展顺利，国家和省级层面已经整合到位，地级市层面略有滞后，完成的接近三分之一；11月9日起，北京市16个区县全面向社会提供不动产登记服务；12月7日（文件签发日），上海发布不动产统一登记有关工作的通知。房地产统一登记制度已经在全国全面铺开。

3. 利好！央妈喊你去买房！首套房首付降至2成

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

2一句看点

l 东莞动态：

东莞是座怎样的城 东莞城市形象在大幅提升

东莞政府办实事7年共投55亿元提升教育硬件

莞随迁子女“异地中考”资格认定时限放宽

周末送客超过50万人 东莞“空城”模式启动

今年1月东莞平均房价达11350元 13镇街均价过万

发挥土地支撑作用 保障191个重大项目顺利落地

“十二五”莞经济监测报告出炉 7大亮点耀眼

莞部分镇街去年房价上涨超GDP 洪梅涨幅最大

l 房企关注：

楼市去库存须激活租房市场 租赁市场潜能大

广告新规今起执行 已禁学位房更多地铁诱惑

粤两会关注停车难 有位再买车允许车位出租

公共租赁住房将享三年免征房产税等税收优惠

楼市去库存政策升级 多地推出购房补贴计划

广东省4市实行首套首付20% 东莞仍维持25%

近17年全国卖地超27万亿 资金去向鲜有公开

经济增长仍"中高速" 未来6个月一线房价将涨

首付下调刺激滞后 二线城市成交不增反而减

l 地区新闻：

广州：投资客出手扫货 二手房小户型单位最受青睐

一二手房价格倒挂 深圳二手房竟比一手更贵

广州1月租赁均价跌一成以上回报率持续走低

深圳：12名市人大代表联名建议 遏制房价过快上涨

同楼业主众筹40万 老小区被改出星级酒店范

广州市发改委 穗莞深城际琶洲支线或延至南沙

全国295座城市逾七成存在黑臭水体

广州：租房新规 低收入孤寡老人可免费住公租房

广州：公租房租期及补贴延至5年 申请条件有突破

l 经济形势：

1月广东PMI回升至48.8 制造业运行总体平稳

欧美股市大跌 金价创八个月来新高

京津冀“十三五”规划印发 明确未来五年发展目标

印度去年四季度GDP增7.3% 领跑全球

巴菲特：投资不要超出自己的能力范围

“十二五”东莞80%经济监测指标改善 经济增长质量明显提升

中国经济今年开局底气足

存款利率上浮后 每10万公积金年息能多400元

l 政策要闻：

不动产统一登记全面铺开 随后房产税或落地

今年买房看楼书注意 10分钟到火车站都违规

利好！央妈喊你去买房！首套房首付降至2成

国务院推进新型城镇化建设 建购租并举的住房制度

中国人民银行 住房城乡建设部 财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》

完善工作机制 增强办理实效  央行圆满完成2015年“两会”建议提案办理工作

国务院发文要求 不满16岁儿童不得单独居住