政协委员邹建民：楼市去库存指望开发商降价不现实

　　“政府采取的放开房贷、优惠交易税费等方式刺激住房消费，效果还尚待观察。”全国政协委员、奥宸地产(集团)公司董事长邹建民为化解三四线城市楼市去库存难题给出了三条建议。

　　建议一：财政资金直接购买库存商品房用作保障房

　　邹建民委员认为，目前三四线城市虽然库存压力大，但房价依然不低，因此减轻购房负担是刺激需求的必然路径。虽然政府已降低购房税费，但相对房屋总价而言，购房税费只占较小比例。目前商品房房价中土地出让金和各类开发税费占有一半以上的比重，部分商品房甚至达到7成以上，而开发商利润实际占比较低。因此，指望开发商通过大幅降低售价进行让利销售以刺激市场需求并不现实。

　　邹建民委员认为，为有效刺激购房需求，三四线城市政府应进一步加大让利力度。除降低购房税费之外，更应拿出一部分财政资金，根据市民所购住房面积、总价款、房屋区位等进行退税补贴或直接货币化补偿，以大幅降低市民购房负担。

　　近年来，各级政府投资建设保障房的力度正日益加大。在三四线城市商品房出现高库存的特殊时期，邹建民委员建议政府转换思路，缩减或暂缓保障房直接投资建设，以避免进一步挤压商品房市场需求;同时将本来用于建设保障房的资金，通过与开放商协商谈判的方式，以合理价格购买市场上库存压力大、难以销售的商品房，转变其土地利用性质，作为保障房售予或租予低收入人群。邹建民委员认为，这样既有效缓解了商品房的库存压力，同时也让低收入人群可以更快入住保障房，政府也省却了建设保障房过程中诸如规划、设计、施工、监理、验收等大量繁琐的各种程序。

　　建议二：以休闲养老吸引大城市居民异地置业

　　目前商品房库存较高的三四线城市大都存在人口净流出现象，相当一部分本地技能、素质、学历较高的优秀人才都外出一二线大城市寻求发展，导致本地购买力不足。邹建民委员建议当地政府应主动牵头，积极动员、组织本地开发商到本地外出务工人员热衷的一二线城市，加大宣传力度，以展会、回乡旅游考察等多种形式吸引外出人员回乡置业，最大限度为其实地考察、申请银行贷款、办理购买及过户手续提供便利。同时对愿意归乡置业、创业、就业人员提供各种政策优惠，刺激购买力回流。另外，当地政府还应充分挖掘当地各种自然资源优势，并加以充分开发利用，以旅游、休闲、养老等名义吸引大城市居民异地置业。

　　建议三：暂停新建商品房用地供应

　　邹建民委员提出，三四线城市首先应暂停新建商品房用地的审批，同时对已出让但未缴清土地出让金及未开发的用地，政府应允许开发商延迟缴纳所欠土地出让金，并对未如期开发的用地宽限延长开发期限，甚至鼓励开发商延迟开发，以尽量减少供应量，减轻市场去库存压力。同时还应适当调整城市用地规划，对可变更土地用途或开发商有变更土地用途需求的用地，政府应引导并协助变更至市场需求较旺盛的土地用途。

　　邹建民分析认为，三四线城市普遍产业落后、结构不合理、城市竞争力弱、人口吸纳能力差导致楼市刚性需求难以为继则是其主因。因此，从长远战略角度看，要根本解决楼市去库存难题，三四线城市必须在调整产业结构、推进产业转型升级、完善城市配套、提升城市竞争力、增强人口吸纳能力、增加高端就业人口、增强居民购买力等方面做出积极努力。