北京二手房新增客源连续五周下降 部分投资客渐离场

　　一位业内专家表示，北京是否出台新政，应该基于自身房地产市场的实际情况，以及监管的需要。该不该出政策，不是看其他城市是否出了政策，二者之间无因果关系。

　　这位业内专家分析称，目前北京、上海、深圳的市场表现完全不一样。成交量上，与2011年相比，现在北京的交易量没有太大的变化。价格方面，目前房价的上涨是结构性的，更多的是因为高价盘占比在增大，对整个结构性上涨的带动还是比较明显的。基础性的底部平均价格略有抬升，但抬升幅度是缓慢的。高价盘的占比增大对于平均价格的带动更为明显。

　　此外，施工面积、竣工面积尽管有量的增加，但北京的住宅新开工是负的。从这个角度看同样证明了北京的市场并不如媒体渲染的那么火。北京的新建商品住宅市场仍然处在一个相对偏冷，或说接近于景气的状态，并不是很热的一个状态。

　　3月25日，北京市住建委表示，近期已开展了对房地产经纪机构的专项执法检查，抽查了东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州等7个区的120家房地产经纪机构门店，检查重点是擅自发布房源信息、违规群租、哄抬房价、阴阳合同、经纪人员不良行为等十个方面。

　　业内人士表示，当前二手房市场火热，中介行业的违规现象也有所增多，因此北京在3月份进行了二手房市场的专项检查，采取严格的监管，并对二手房市场的违规行为进行了整顿。这方面的检查和整治规范以后也可能会不断地增强，频次及力度会增加，目的是让市场更加合理，让市场行为更加规范。这种方式虽然不是政策，但也是对市场的一种管控。

　　二手房新增客源连续五周下降

　　事实上，从北京楼市近期走势来看，经过前期量价上涨，即使没有楼市新政出台，北京楼市一些指标也已经开始回落。

　　截至27日，3月北京二手住宅网签量已经达到了26451套。业内预计，估计单月成交总量仅次于2013年3月集中网签的特殊时期，全月成交总量或可突破3万套大关。

　　虽然成交量可观，但是细微的变化已经开始在二手房市场出现，其中房客比是二手房市场最重要的指标。房客比是指存量房市场中每增加一套房源，对应增加的客户量，业内一般用此指标判断市场的活跃度。

　　地产公号攸客引用链家的一组数据显示，就北京市场而言，从2015年11月开始，房客比数据一直维持在1：5的水平左右。这意味着一套二手房入市，基本可以有5个意向客户想把这套房买走。2015年12月，房客比是1：5.38;2016年1月，房客比是1：5.12，2月也基本持平。但是3月份，房客比从1：5的水平下降到了1：3.55的水平。

　　按照链家的标准，存量房房客比超过1：6的时候，说明市场明显过热;房客比在1：4-6之间时，市场处于平稳状态;但是一旦房客比低过1：4，说明市场进入低迷状态。

　　虽然北京并没有新的调控政策出台，但上海、深圳等区域的调控政策在一定程度上影响了北京购房者的心理预期。记者在日前的采访中发现，二手房市场的新增客源量下降，且议价空间增大。

　　根据链家研究院最新统计，3月第四周北京市二手住宅网签量为8075套，环比上涨4.6%，网签量在上周的高位上继续增加，达到了除2013年3月(集中网签的特殊阶段)外的历史最高值，同时网签量历经前两周的较大幅度增加后，环比增速在下降。

　　同时，新增客源和新增房源分别下降了12.4%和9.4%，入市的需求在进一步减少。同时议价空间扩大到1.6%，连续3周环比上涨，在挂牌房源报价调整中，上调比例为64.5%，连续3周下降，可见随着入市需求的减少，价格的商量余地在变大。

　　据链家地产介绍，在3月第三周的基础上，3月第四周北京的二手住宅市场的细微变化在持续，具体表现为业主端的新增房源供应量和调价中涨价占比在继续下降，议价空间在继续扩大，可见价格商量的余地在增加;需求端的新增客源这一指标连续五周下降，潜在的需求在持续降低，链家预计后期的市场将会有回落。

　　部分投资客离场

　　“政策的利好正在消失，一直表现过热的一线城市正在进入一个拐点”，在北京拥有多套房产的投资客王先生(化名)近日告诉记者，在上海和深圳的楼市新政出台前几天，他刚刚把手里的两套房产售出，套现离场。