瑞峰：东莞新品新盘陆续入市 定价理性“抢跑”市场 

一、导读

1、宏观环境：经济实现“开门红”  3月62个大中城市房价环比上涨

2016年一季度GDP增速6.7%，实现经济“开门红”，就业、物价、人均收入、产业结构、需求结构等核心指标全面回升，经济阶段性筑底企稳，全球对中国经济中长期增长的信心恢复，二季度有望持续向好。其中，房地产投资和基建投资发力，投资稳定，1-3月份固定资产投资累计同比达10.7%，超出市场预期，显示出需求复苏，房地产投资和基建投资的增速均在反弹，增速分别为9.68%和21.98%。

另外，国家统计局公布数据显示，2016年3月份新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个，环比价格变动中，最高涨幅为5.4%，最低为下降0.7%。尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部份热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。

政策方面，目前多个省份除了房地产方面进行调控，土地政策方面也出台相关的政策，如辽宁省对于库存严重的地区停止供应房地产开发用地；四川省商品住房可售周期超过2年的县(市、区)暂停商品住宅用地供应；湖南省对未完成闲置土地处置的要扣减用地指标并暂停新增建设用地审批等政策。

2、新增供应：供应环比增幅明显   临深和滨海片区是重点推货片区

上周东莞全市共有15个项目有商品房新增供应，住宅1787套，合计面积约19.88万㎡，环比上涨23%；非住宅新增501套，面积约为6.35万㎡，环比上涨1091%。供应增幅明显，临深和滨海是重点推货片区，如“缺粮”的临深片区供应量可观，金地湖山大境加推148套105-146㎡大户型、锦龙湾盘则贡献240套89-90㎡刚需产品；滨海片区则表现在金城都汇首推158套75-103㎡洋房、紫薇银座推252套81-123㎡的新品等项目；东北片区供应也相对增加，为盛和雅颂234套87-136㎡产品批量入市、哈罗小城则新增供应136套67-99㎡洋房等。

后市来看，市场供应市场主体有向二三级镇区靠拢的趋势，一方面是因为临深、松湖等热门片区房价虚高，深圳客的观望和撤离对片区影响颇大，加上4月上旬一波抢跑或将进入新一轮的蓄客阶段；另一方面中堂、常平、道滘等镇区仍属于价格低洼地，定价合理之下，走货较快，房企推货量或逐步增加，近期新品上市量可观。

从预售证来看，预计近期春晖国际城、碧桂园智慧家、汇星商业中心、新世纪君汇半岛、富盈公馆、金田花园花域和盈滨半岛等项目将会有新品加推。

3、成交量价：本地需求入市欲望增强  个盘效应支撑楼市企稳

上周东莞全市住宅成交1668套，面积约19.95万㎡，环比上涨36%；非住宅成交743套，面积约2.73万㎡，环比变化不大。上周东莞楼市成交量略有升温，一方面是因为3月底开盘项目进入集中网签，松湖碧桂园成交持续出色，另有桃源艺境不俗的贡献，皆助力楼市企稳；另一方面是因为价格持续一段时间的虚高之后逐渐回归理性，本地需求入市增加，紫薇银座、金城都汇等楼盘去货较高，支撑楼市的升温。从近期推货来看，临深及滨海两大热门片区供应放量，预计能支持楼市火热度，但定价是否合理，也决定项目的去货速度。

4、成交均价：定价恢复理性  价格洼地的镇区成交向好拉低整体均价

上周东莞楼市住宅均价12562元/㎡，环比下滑9%，东莞楼市进入降价通道，主要是因为：1、价格回调明显，3月下旬新开或加推的项目，“定价”恢复理性，单价区间集中在8000-11000元/㎡，如桃源艺境、中天悦府、金城都汇等项目定价都低于预期；2、常平、桥头、石排等区域成交向好，其价格相对较低，对整体楼市均价有一定的拉低作用。

5、楼盘活动：约有19个项目举办营销活动  盛和雅颂花园开盘  

本周楼市营销活动数量与上周持平，约有19个项目举办营销活动，以旧盘加推为主，进行开盘项目仅有一个，为横沥盛和雅颂花园，该项目推出324套95-136㎡洋房户型，去货6成左右，价格为8800-11000元/㎡，均价为9500元/㎡，成交客户以本地客户为主，少量横沥周边客户及深圳客。另外，康城假日推87套73-88㎡两房、三房，去货约6成，成交均价11000元／㎡。从近期新开或开盘的情况，入市的项目定价相对合理，本地需求入市欲望增加，项目去货速度不俗。

活动形式方面，以暖场活动为主，表现在DIY活动、样板房开放等活动；而光大山湖城举行的活动相对隆重，为奇幻马戏团、俄罗斯舞蹈天团、百变水管等表演。

新品认筹方面，有2个项目启动认筹，表现在常平桃源艺境160-630㎡别墅认筹5万抵20万；南城鼎峰源著400-430㎡联排别墅认筹享10万抵95折；而新盘宣传则有松山湖3号别墅和长安碧桂园，预计在第二季度将会陆续上市。