中原：政府进一步控制推地规模 4月东莞土地市场持续低迷

2016年是房地产行业去库存的关键一年，在政府“有限有供”的基调下，4月东莞政府进一步控制推地规模，总供应量为3宗工业用地，而总成交量为4宗工业用地，创下2004年以来单月成交新低记录。另外，商住用地继续“挂零”成交，土地市场交投热度降温明显，东莞整体土地市场进入持续低迷的局面。

一、整体土地供需再度遇冷，商住地连续“零记录”。

4月关键数据一览：

月度总体叙述：

4月东莞土地市场供需再度遇冷，商住地供需再现“零记录”。从供应来看，本月东莞土地市场供应3宗，占地面积合计2.06万㎡，环比大减92.7%，同比大减94.1%，其中商住地供应0宗，占地面积合计0万㎡。

成交方面，4月东莞土地成交4宗，占地面积合计26.84万㎡，环比下滑61.8%，同比下滑26.7%，建筑面积合计88.28万㎡，环比下滑27.4%，同比增加23.4%，成交量明显大幅降温。4月土地成交金额1.59亿元，环比上月降幅60.3%，同比降幅84.3%。商住地成交0宗，占地面积0万㎡。商住地建筑面积0万㎡。本月商住地成交楼面地价0元/㎡。明显看出，政府增强放缓推地意向，尤其再度对商住用地采取收紧推地计划。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、4月政府推地进一步放缓，土地供应量骤降。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年4月东莞土地市场供应3宗，均为工业用地，占地面积合计2.06万㎡，环比大幅下滑92.7%，同比大幅下滑94.1%，建筑面积合计3.7万㎡，环比降幅高达96%，同比降幅94.3%，供应量骤降。其中商住地供应0宗，占地面积合计0万㎡，同比减少100%； 4月在东莞政府的严控推地下，整体土地市场供应量严重下滑。

随着政府三旧改造的进一步开展，推地规模有计划地放缓，尤其进入今年，明显看出政府对土地市场放量进一步控制，今年4月土地供应量更是创下2004年以来单月的新低，而且主要是靠工业用地供应拉动，一方面反映契税减免下财政收入降低，政府在财政收入的压力下增加卖地需求；另一方面东莞政府在持续推进重大项目的落实，增加工业类用地以满足招商项目的土地需求。

2、连续两月“零记录”，商住用地供应进一步收紧。

根据东莞中原研究部监测数据显示，随着2016年3月商住用地“挂零”，同样的，进入4月东莞商住地继续上演“零记录”，供应0宗，占地面积合计0万㎡，商住用地供应进一步收紧。

4月东莞商住地市场供应量再度“归零”，一方面是顺应国家去库存的主基调，在“有限有供”的节奏下，保持土地市场的平稳进行；另一方面，随着东莞三旧改造的进一步开展，放缓土地供应量成为大势所趋；而且，东莞政府控制商住用地的放量，也是一种变相催促囤地的开发商加快进入开发的手段，促进东莞土地市场及房地产市场的良性发展。

2016年4月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、4月土地出让金额大幅下滑，政府对卖地增加财政收入的依赖有所减少。

据东莞中原研究部监测数据显示，4月土地东莞成交金额1.59亿元，环比上月减少60.3%，同比减少84.3%。其中，商住地成交金额为0亿元。在整体土地成交金额大幅下滑下，商住地出让金额再度“归零”， 表明政府对卖地增加财政收入的依赖有所减少。

2、土地整体成交规模大幅收缩，4月土地市场惨淡经营。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年4月东莞土地成交4宗，均为工业用地，占地面积合计26.84万㎡，环比下滑61.8%，同比下滑26.7%，建筑面积合计88.28万㎡，环比下降27.4%，同比增加23.4%，成交规模大幅收缩。另外，值得注意的是，4月商住地成交再度“归零”，明显看出，政府有意控制商住地的放量，主要是因为：1、基于去库存的主旋律和“有限有供”的方针下，推地持续有所放缓；2、刺激储备土地快速开工；3、东莞三旧改造进一步开展，商住用地放量低位运行。

3、4月商住用地成交再度“归零”，土地市场热度降温明显。

根据东莞中原研究部监测数据显示，与2016年3月零宗商住地成交相比，4月东莞商住地成交维持“原判”，成交再度“归零”，成交宗数为0。商住用地成交是衡量土地市场热度重要的指标之一，商住用地连续两个月的零成交，无疑表现政府对商住地放量的进一步控制，土地市场热度降温明显。

2016年4月东莞土地交易明细：

三、后市展望

广东拟下调非普通住宅土地增值税预征率，利于开发商释放资金链压力。

广东拟自2016年7月1日起，对普通住宅统一按照2%预征土地增值税，非普通住宅和其他类型房地产（其他类型房地产是指商铺、办公用房、车位等），广州、珠海(横琴）、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门市和顺德区预征率为2.5%。肇庆、阳江、湛江、茂名、潮州、揭阳市预征率为2.2%；河源、梅州、汕尾、韶关、清远、云浮市预征率为2%；别墅类房产仍按照各地原预征率执行。公告自2016年7月1日起施行，有效期5年。纳税人2016年7月1日后取得销售不动产预售收入的，按本公告执行。

下调非普通住宅和其他类型房地产的土地增值税预征率，尤其是对建筑面积在140㎡以上洋房来说，减轻了该类开发商的税负，另外有望下调该类洋房的房价，刺激改善需求的释放，从而达到去库存和保持房地产良性发展的目的。总体来说，此次的下调，将有利于相关房地产企业释放资金链压力。

楼市处于震荡调整阶段，开发商拿地心态或将更加谨慎。

4月作为东莞楼市的转折点。一方面，楼市成交出现回调的迹象，但另一方面楼市房价依旧处于历史的高位。尽管在政策面持续保持宽松条件下，3月底遭遇深圳楼市调控政策的连锁效应，深圳客入市预期发生重大转变，市场观望情绪浓厚且向东莞市场蔓延，东莞楼市成交顺势放缓。另外，在深圳客持续外溢下，东莞开发商定价依旧以上调为主，导致房价再创历史单月最高。随着市场观望情绪不断发酵，后市房价滞涨迹象将越来越明显。同时，在东莞土地市场供需持续低迷情况下，各大开发商拿地心态将更加谨慎，“追涨拿地”现象或将成为昙花一现，土地交易市场热度或将进一步降温。

5月整体土地交易量回到平稳水平，一宗商住地入市突破“挂零”成交。

根据东莞中原研究部监测的数据显示，5月东莞土地市场将有9宗土地挂牌入市，占地面积合计32.64万㎡，建筑面积合计68.64万㎡。其中，商住用地1宗，占地面积合计5.58万㎡，建筑面积合计16.74万㎡；商业用地1总，占地面积合计2.35万㎡，建筑面积合计8.21万㎡；工业用地4宗，占地面积16.78万㎡，建筑面积31.66万㎡；其它用地3宗，占地面积7.93万㎡，建筑面积12.03万㎡。5月整体土地交易量回到平稳水平，另外商住地供应突破“挂零”，而且该商住地位于横沥镇半仙山村。2016年是房地产行业去库存的关键一年，政府在“有限有供”的基调下，将进一步控制商住地的供应规模。

即将东莞挂牌上市土地情况一览：