经济观察:政策变动能否带来未来房地产健康发展

宽松货币政策升温楼市

政策变动能否带来房地产健康发展

政策一直是中国楼市的风向标。在2009年，楼市由冷转热更是离不开政策的大环境。 2008年下半年，房地产市场一片萧条，土地流拍、楼盘打折、开发商资金链紧张，观望是整个市场的基调。

当年12月20日，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》发布。国办的这个131号文件拉开了政府救市的序幕，明确了信贷政策、税收政策的优惠，也明确了“支持房地产开发企业合理的融资需求”，这为市场坚定了信心。

首次购房首付两成，贷款利率7折，个人购买住房超过两年（含两年）转让免征营业税；印花税、土地增值税，契税下调至1％。这样的政策很快开始发挥作用。

2009年两会期间，在住房和城乡建设部的新闻发布会上，该部副部长齐骥公开表示，在国务院131号文件下发以后短短两个多月里，相当多的城市商品住房销售在逐步回暖，今年1月和2月，40个重点城市的销售量比去年同期增长了6．9％。

在这个文件的基调下，始自2008年11月的“适度宽松”货币政策延续了下来，2009年新增贷款开始不断攀高。

第一季度人民币贷款增加4．6万亿元，而2008年全年仅有4．91万亿元的新增规模。到2009年三季度，新增人民币贷款已达到8．67万亿元。这样的天量放贷让很多业内人士乐观地放出话来：2009年全年新增贷款将达到10万亿元。

有多少资金进入房地产行业

今年，有多少资金进入了房地产行业，至今还没有明确的统计。但有目共睹的是，并未列为十大振兴行业的房地产行业从二季度开始突然就火了。

北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，今年房地产市场反转的重要原因，就是宽松的信贷环境，流动性泛滥是房地产反弹的重要条件。市场由冷到热，离开信贷这个环境无法实现。

来自北京伟嘉安捷投资担保有限公司的统计显示，在房贷利率、税费等一系列利好政策带动下，压抑许久的购房热情在2009年得到了释放。与2008年相比，2009年北京房贷市场整体交易量涨幅近30％。宽松的货币政策对购房人起到了明显的鼓动作用。

不仅购房人的购买意愿被激发出来，个人住房贷款量也出现了变化。

“过去，购房人的贷款金额主要集中在30万~50万元，但今年，这个数字上升到了60万~100万元。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖说，一方面是房价快速上涨需要更多的贷款才能实现购房，另一方面，信贷政策的宽松也支持了购房人的大额贷款。

在胡景晖看来，2009年是历史上低利率、低税费的最好时期，住房需求不释放都不可能。

除了银行新增贷款部分进入房地产业外，开发商也在这一年展开股市融资。在经历了2007年下半年以来的资金链紧张痛苦后，开发商们明白，募集更多的资金将是保障自身安全的重要砝码。

于是，数十家房地产企业在今年公布了融资方案。

7月29日，北京金隅在香港证券交易所正式挂牌交易，筹集资金54亿港元。第二天，中国建筑成功登陆上海证券交易所，融资501亿元。

8月17日世联地产在深交所中小板上市，融资6亿元。

此后，恒盛地产、恒大地产、龙湖地产相继成功上市。

开发商的资金变得充裕起来。

国家统计局数据显示，今年1~11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，同比增长44.2％，国内贷款8994亿元，增长40.2％。此外，个人按揭贷款也超过7000亿元。