高价地潜规则：天价数字仅是表象 背后存利益链条

核心提示：高价地频现，不仅反映当前房地产业和土地市场的异动，也可视为经济结构失衡的预警信号。

高价地

12月22日，总成交价高达255亿元的广州亚运城地块轰然落地。该地块占地264万平方米，超过广州市2009年一年的住宅用地计划供应量(250万平方米)。其255亿元的成交记录堪比某些城市一年的土地出让金总额。此时，离“国四条”出台仅仅10天，距五部委推出的开发商拿地首付50% 的“遏制”新政不过5天。

“我们今天谈高价地已经没有意义了，因为每拍一块地基本都是高价地。” 不久前的一个公开场合，金地集团董事长凌克无奈地说，“如果现在的土地供应政策继续下去，高价地就会不断涌现。”

高价地频现，不仅反映当前房地产业和土地市场的异动，也可视为经济结构失衡的预警信号。

曾有学者提出，在高价地身上至少有四重危机值得警觉：其一是强烈的地价连锁反应；其二是引发房价再度上涨；其三是资本过度向房地产业聚集；其四是房价背离民生所引发的社会安全隐患。

应该说，就目前行业主管部门所开出的“工具菜单”而言，防控高价地的手段并不算少。

比如2008年新版土地出让合同中对项目竣工日期的约束性规定；又比如国土资源部和国家发改委共同推出的限制地块出让面积的办法；以及最近财政部等五部委联合出台的提高土地首付款至少50%的政策。此外，国资委不久前还邀请央企闭门座谈，授意“不拿高价地”。

然而，种种政策高压之下，新高价地仍接连落地。

高价地的难以遏制，背后必须有其强大的“必然性”。《财经国家周刊》“高价地采访小组”历时一个多月的调研发现，高价地不断涌现的背后，在房地产企业之间，以及房地产企业和地方政府之间，隐匿着许多不为人知的“潜规则”。

这只是硬币的一面。

硬币的另一面，则是地方政府对土地财政的路径依赖：不断地炒高地价，吸引更多的资金进入房地产市场，地方税收就会有充足的增长空间。

从诸多高价地潜规则中所折射出的制度漏洞可以看出，土地供应的方式和体制都到了调整和改革的关键期。如果继续现行的某些规则，中国房地产业的未来将很难想象。

2009岁末的北京土地市场上，高价地竞逐的游戏几近癫狂，与几近沸腾的房地产价格遥相呼应。

12月4日下午，远洋地产旗下北京远东新地置业有限公司(下称远洋地产)经过1个多小时、169轮的竞拍，以48.3亿元竞得北京亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地，溢价率创下北京今年土地竞拍之最的467%。

一天之前，中建国际建设有限公司 (下称中建国际)同样经历1个多小时、177次的举牌，“通吃”北京市奥林匹克公园南区奥体文化商务园区(一期)3号、4号和5号商业金融地块。

 北京市国土局为避免出现高价地，曾对这三块原本一体的地块化整为零、分割出让。结果，还是诞生了总价48亿元的“连体”高价地。

时间再向前追溯两周。北京市顺义区后沙峪镇的天竺开发区22号住宅用地的竞拍现场。12家企业经过190轮激烈抢夺后，创下了北京市2009年首个成交总价超过50亿元的新高价地(成交价50.5亿元)。地块竞得者——大龙地产因其母公司的“顺义区属国有企业”身份而备受瞩目。

天价高价地频现的背后，究竟隐藏着怎样的秘密？

在《财经国家周刊》历时一个多月的调查中，一些隐匿着的“行规”，或是博弈各方的心照不宣，逐渐合拢为一条清晰的利益链。

高价地们就趴在上面。