高价地潜规则：天价数字仅是表象 背后存利益链条

“我是来抬轿的”

有关“高价地幕后有人策划”的江湖传说，普遍被业内人士认为“并非空穴来风”。

《财经国家周刊》记者在调研了近年来大量高价地的背景后发现，并非所有的高价地都是拍卖现场的“冲动”。

以2009年6月30日诞生的北京广渠路15号高价地为例。这块被誉为“北京CBD最后一块黄金地块”的高价地在2008年市场低迷时，曾因竞卖人数不足3家而流拍，只得在一年后拆分上市。

在当时的拍卖会现场，最终出价40.6亿元的国企中化方兴成为焦点，却很少有人注意同场竞技的万科。

在整个竞价过程中，万科仅在33.1亿元的价位上举了一次牌。联想到广渠路15号地块对面就是的万科2007年拿下的高价地——西大望路27号地，有分析人士指出，“万科出手的价格是早就预定好的，并不准备深度介入，不过是抬抬价，为自家的高价地解套”。

粗算之下，万科西大望路27号地的楼面地价为11409元/平方米，按万科对广渠路15号地的报价33.1亿元计算，楼面地价约为12490元/平方米，恰好略高于前者。

另一细节也颇具戏剧性。知情人称，广渠路15号的拍出的当天，隔路相望的合生创展旗下楼盘珠江帝景销售人员“全体庆功”，“所有人都喝醉了”。因为7年前公司老板花6000元/平方米拿下该地段时，所有人都认为他“做了一个错误的决定”。广渠路15号高价地的出现，使这种认知有了180度的转折。

《财经国家周刊》记者在搜房网“楼盘详情”中查证，广渠路15号高价地产生不久，珠江帝景的新一期楼盘(帝景·博悦)从22000元/平方米上调至29800元/平方米，比2002年7000元/平方米的开盘价翻了4倍还多。

地价评估师刘勍告诉《财经国家周刊》记者，像广渠路15号高价地与万科、合生创展老高价地的关系，行话叫“抬轿子”。

刘勍说，通常情况下，开发商在打算竞拍一块地时，最主要的功课是了解竞争对手。那些早就在拟出让地块周边建有项目的开发商，往往会在竞拍现场充当“轿夫”，蓄意抬出一个新高价地，让自己的在建项目受益。

“其实就是一种策略”，在刘勍看来，“即使抬轿子不小心抬到自己手里，也没关系，和此前的地块联动涨价，总会在某个环节将成本补回来”。

两年前，记者在大连采访时，大连当地一位业内人士告诉记者，某开发商第二天打算去拍一块地，当天晚上便把几辆崭新的宝马送到竞争对手的家门口，意思很明显，“别和我争了，我是来抬轿的”。

而一位深谙土地交易内幕的估价师向《财经国家周刊》记者透露，地方政府与开发商私下协商，联手“抬轿”的现象皆并不鲜见。

他本人也曾多次经历开发商与地方官员的“贵宾室谈话”，内容无非是“你来拿地，我给你什么样的优惠”。“但政府的这种承诺一般措辞都很谨慎，更不会落实到纸面上。”他说。

在这位估价师的一次亲身经历中，某南方三线城市请来某知名开发商到当地，双方“贵宾室长谈”一番之后，便放出风来，说该开发商要来当地来拿地。“实际上，外来开发商根本不会拿地，只不过是来替政府托市，让真正想拿地的本地开发商开出更高的价格”。该估价师告诉《财经国家周刊》记者。