高价地潜规则：天价数字仅是表象 背后存利益链条

“连体”高价地

12月3日，当中建国际以总价48亿元“通吃”北京市奥体南区3号、4号和5号三块地时，媒体大都将镁光灯对准了敏感的“48亿”和“央企”，很少有人细究这三块地性质和用途背后的玄机。

从北京地铁10号线安贞门站出来，西侧和北侧便是奥体南区三地块的所在位置。在北京的城市地图上，这三块地可谓区位优势绝佳：奥林匹克国家公园、元大都城垣遗址、运河以及北京三、四环路等生态、交通资源尽在囊括。

然而，根据标书上表述，奥体南区的三块地性质为“商业金融”，且产权不可以分割。这表明，三块地将来形成项目后只能整售或持有，对开发商的资金占用大且成本回收缓慢。

有业内人士测算，按照中建国际目前拿地的价格，如果三块地用来建写字楼，则8元/平方米/天的租金堪称天价，已超过周边的最高租金水平，市场承受力是个问题。

此外，目前奥林匹克公园周边商业、商务项目林立，未来产品的差异化竞争也将面临极大压力。

看似无利可图，中建国际为何执意高价购进？

一家原本打算参与地块竞标但中途放弃的知情人道出了秘密：奥体南区这三块地后面还连着五块地，其中规划了大量的住宅项目。八块地原本是一个整体，为避免总价高价地的出现，北京市土地整理储备中心特意将其化整为零、“大卸八块”。

虽是分割出让，事实上这八块地还是一个规划整体，地上的道路市政，地下的管网设施全都连在一起，牵一发动全身。因此，“这八块地只能由一家开发商来做，换成是两家，非打架不可。”

知情人告诉《财经国家周刊》：这一秘密，“当天参加竞拍的企业都知道，全是冲着这个来的。”而中建国际48亿通吃三块地，显然也是“醉翁之意不在酒”。

实际上，当天拍卖现场的一个细节确也印证了这一点：当3号和4号地被中建国际“豪夺”之后，5号地的拍卖出现了让人始料未及的一幕：一开始现场竟无人应价，迫使拍卖师连降三次起价，才将拍卖进行下去。最终，已胜券在握的中建国际再次将5号地收入囊中。

对于“连体”高价地的说法，中建国际一位相关负责人在接受《财经国家周刊》问询时表示，“这个问题我实在是不好说。一是我代表不了公司，二是实际到这个层面，我也不方便说。”